Земельный вопрос: кто испортил?

С момента издания Декрета о земле в 1917 году до начала 1990-х, когда были приняты закон РСФСР «О земельной реформе» и Конституция 1993 года, возможность приобрести в собственность участок земли у россиян отсутствовала в принципе. Даже в период, когда полным ходом шла приватизация, новоявленные собственники «заводов, газет, пароходов» могли рассчитывать в лучшем случае на право постоянного (бессрочного) пользования участком, на котором располагалось их предприятие.

Кардинально ситуация изменилась только в 2001 году с принятием Земельного кодекса РФ и федерального закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, которые, во-первых, запретили приватизировать здания отдельно от земельных участков, а во-вторых, дали собственникам строений возможность оформить землю в собственность или аренду по льготной цене и в упрощенном порядке. Установленный законом о введении в действие Земельного кодекса РФ срок для льготного приобретения права собственности на землю неоднократно продлился и истёк лишь 1 июля 2012 года. Тем не менее, немало предпринимателей до сих пор не оформили свои земельные отношения.

По мнению старшего партнёра компании «Юрпроект» Дарьи Третьяковой, причина того, что бизнес не спешит приватизировать землю, кроется не в том, что «земля никому не нужна», а в объективных трудностях, с которыми сталкиваются предприниматели, пытаясь реализовать своё право на выкуп. В качестве примера она рассказывает о двух сельскохозяйственных предприятиях, интересы которых она отстаивала в суде.

Так, в 1995 году сельскохозяйственный производственный кооператив «Береговой»  приобрёл имущество муниципального предприятия, в том числе общежитие базы. Данное строение уже долгое время не использовалось в качестве общежития, поэтому в ходе очередной техинвентаризации было поименовано в техническом паспорте в «жилой дом», что было внесено в свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимости. 

Однако в кадастровом паспорте земельного участка, на котором располагалось это здание, остался указан прежний вид разрешённого использования – земельный участок, занятый общежитием. В  комитете по управлению госимуществом (КУГИ) посчитали, что даже столь несущественное расхождение между наименованием вида разрешенного использования в кадастровом паспорте и наименованием объекта недвижимости, на нём расположенном, делает невозможным рассмотрение вопроса о предоставлении участка по существу. Кооператив с такой позицией не согласился и обратился в арбитражный суд Кемеровской области.

Судебные разбирательства длились более года. В марте 2013 года Седьмой арбитражный апелляционный суд признал, что КУГИ в установленный законом месячный срок не принял решение, касающееся предоставления земельного участка в собственность или об отказе в этом, и обязал комитет повторно рассмотреть заявление кооператива о предоставлении земли. По словам Дарьи Третьяковой, никакого решения от КУГИ кооператив «Береговой» не получил до сих пор.

А вот потребительское общество «Берёзовское» пытается оформить право собственности на свой земельный участок уже более шести лет. Спорный участок, расположенный в селе Берёзово, принадлежал обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что давало ему право до 1 июля 2012 года приобрести участок в собственность по льготной цене – всего за 2,5% от его кадастровой стоимости. Напомним, срок рассмотрения заявлений на приобретение участка не может превышать один месяц. Впервые «Берёзовское» обратилось за переоформлением права в комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) и в администрацию Кемеровского муниципального района ещё в 2007 году. Заявление долго не рассматривалось, а потом выяснилось, что весь представленный обществом пакет документов был утерян. 

«Берёзовское» вновь собрало нужные бумаги и в 2009 году обратилось с повторным заявлением. Ответ поступил в 2010 году: по мнению администрации и КУМИ, размер испрашиваемого обществом участка был слишком велик для размещения принадлежащих ему объектов недвижимости. В этой связи «Берёзовскому» было предложено за свой счёт провести межевание и уменьшить размер участка в соответствии с расчётом КУМИ. Расчет был получен в 2011 году, по нему «Берёзовскому» следовало урезать свой надел почти на треть. Общество, не желая идти на конфликт, согласилось.

Завершить процедуру уточнения площади участка и направить в уполномоченный орган новый кадастровый паспорт организации удалось лишь в июле 2012 года. На первый взгляд, поводов для беспокойства не было: ведь заявление было подано ещё в 2007 году и повторно в 2009 году, значит, право на льготную цену выкупа сохранилось. Но в августе 2012 г. КУМИ вновь затребовал у «Берёзовского» документы – те же, что уже представлялись им в 2007 и 2009 годах.

«Дважды потерять одни и те же бумаги одного и того же заявителя – это слишком даже по меркам Кемеровского района. Но и это ещё не всё: в своем письме комитет указал, что срок для льготного оформления земли истёк и выкупать участок «Берёзовскому» придётся уже за 100% от его кадастровая стоимости. Общество инициировало разбирательства в арбитражном суде. Судебные заседания неоднократно откладывались по инициативе комитета и районной администрации, в связи с чем рассмотрение дела в суде первой инстанции растянулось на полгода. К счастью, игра стоила свеч, и в решении от 25 марта 2013 года суд признал право нашего клиента на выкуп участка за 2,5% от его кадастровой стоимости. Ответчики с решением не согласились и в данный момент обжалуют его в апелляционном порядке».

Дарья Третьякова

На фоне подобных историй кузбасские законодатели предпринимают шаги для того, чтобы стимулировать выкуп земли предприятиями региона. Так, 14 февраля текущего года вступил в силу закон Кемеровской области «О порядке определения цены и оплаты земельных участков» («Авант-ПАРТНЕР» писал об этом в №4 от 5.03.2013): он определил льготную стоимость выкупа земли для собственников недвижимости, расположенной на земельных участках, принадлежащих региону. Однако льгота распространяется лишь на те участки, кадастровая стоимость которых не изменялась в судебном порядке.

Напомним, утвержденная в 2009 году кадастровая стоимость земельных участков на территории Кемеровской области была существенно завышена. Сведениями о том, сколько предпринимателей через суд добивались изменения кадастровой стоимости земли, «Авант-ПАРТНЕР» не располагает, но, по сведениям Дарьи Третьяковой, их счёт шёл на тысячи – все они на данный момент права на льготу лишены.

Источник: Областной экономический еженедельник «Авант-ПАРТНЕР» № 9 от 21.05.2013

Персоны

Дарья Владимировна Третьякова