Операции с недвижимостью перед Новым годом. На что юристы рекомендуют обращать внимание

Законотворческая деятельность в России построена так, что с 1 января вступает в силу ряд важных законов. Мы обсудили с экспертами, на какие события в сфере земли и недвижимости стоит обратить внимание как бизнесу, так и частным лицам. Читайте заметку, подготовленную совместно с юристами и адвокатами Коллегии адвокатов «Юрпроект» – Дмитрием Малининым, Дарьей Третьяковой и Яной Александровой.

Новая кадастровая оценка недвижимости начнет применяться во всех субъектах РФ с 1 января 2024 года.

В 2023 году в Кемеровской области (как и в других регионах) прошла кадастровая оценка объектов капитального строительства – зданий, помещений и т.д. Результаты оценки – новые данные о кадастровой стоимости – утверждены Приказом Комитета по управлению гос имуществом Кузбасса № 4-2/1951-п (далее – КУГИ). Приказ вступил в силу с 26.10.2023г., но результаты оценки начнут применяться только с 1 января 2024 года. И с этой даты можно будет оспаривать новую кадастровую стоимость своих объектов недвижимости (об оспаривании ниже).

С конкретным размером кадастровой стоимости недвижимости можно ознакомиться на сайте КУГИ Кузбасса, а также на сайте Фонд данных государственной кадастровой оценки.

По мнению руководителя оценочной организации «НИИ Ресурсы Развития» Дмитрия Бардокина, «кадастровая стоимость объектов коммерческого назначения с 2024 года возрастет в 5-10 раз по сравнению с действующей в 2023 году кадастровой стоимостью, которая была получена на основе данных 2011 года. Но ведь и сам рынок тоже вырос, и отыграть рост кадастровой стоимости в какой-то части вполне возможно, но вернуться к прежним (на 2011 год) значениям кадастровой стоимости по объектам коммерции не получится».

Такое увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости повлечет рост:

• налога на имущество физических лиц и организаций,
• налога на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи и дарения недвижимости.

В связи с приближающимся Новым годом важно помнить, что для расчета НДФЛ берется кадастровая стоимость, которая применялась не на дату подписания договора или оплаты по нему, и даже не на дату обращения в МФЦ, а именно на дату государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН (это прямо предусмотрено в ч.2 ст. 214.10 НК РФ). Поэтому будьте осторожны, заключая сделки с недвижимостью накануне 31 декабря: если право собственности за покупателем Росреестр зарегистрирует только в январе 2024, то налог от продажи объекта придётся платить не от той кадастровой стоимости, которая действовала в 2023 году, а новой, которая начнет применяться с 1 января 2024 года.

В практике наших клиентов был случай, когда земельный участок в Московской области был продан в декабре за 2,5 млн руб, а регистрация состоялась только в январе следующего года, и размер налога составил 22 млн руб (!).

В такой ситуации основной рабочий вариант – расторгнуть договор купли-продажи, вернуть объект недвижимости и деньги друг другу, и далее, если это актуально, заключить договор на новых условиях. Другой вариант – оспорить кадастровую стоимость и приравнять ее к рыночной – к цене как по договору, если это возможно (об оспаривании ниже).

Как оспаривали кадастровую стоимость в 2023-м и как будем оспаривать в 2024-м

С 2023 года оспаривание кадастровой стоимости недвижимости проходит по новой процедуре.

Сначала надо подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса», и главное доказательство, которое необходимо приложить, – отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости.

Парадокс заключается в том, что заявление рассматривает та же организация, которая и проводила массовую кадастровую оценку. Такой досудебный порядок стал обязательным для всех на основании федерального закона 237-ФЗ, и в Кемеровской области-Кузбассе применяется с 1 апреля 2023 года.

Наш опыт оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в 2023 году свидетельствует о том, что ни один отчет об оценке рыночной стоимости не был принят с первого раза. При этом пока все заявления наших доверителей были удовлетворены без суда.

По новым правилам решение ГБУ может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства, одновременно заявляется требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Однако, предметом судебной экспертизы может стать не только размер рыночной стоимости, но и качество отчета – соответствует ли он всем стандартам оценки.

Как пересчитываются налоги после того, как кадастровая стоимость оспорена

Если продать в 2023 году, например, нежилое помещение, то НДФЛ с доходов от его продажи будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости этого помещения, действовавшей в 2023 году (налог надо платить не менее чем с 70% от кадастровой стоимости, если нет вычетов, льгот или оснований для освобождения от его уплаты). С 1 января эта стоимость станет архивной, и закон не содержит прямой нормы, позволяющей оспаривать такую архивную стоимость. Однако такое право содержится в разъяснениях Верховного суда (постановление Пленума ВС РФ № 28), а значит можно оспаривать как текущую, так и архивную кадастровую стоимость своего земельного участка или здания, помещения.

Смысл в том, что кадастровая стоимость, установленная в результате такого оспаривания, будет применяться для расчета налога на имущество, земельного налога и НДФЛ с даты, когда обязанность по уплате налога возникла, то есть на прошлый период.

В отношении НДФЛ такое правило появилось только в 2023 году (принят федеральный закон № 389-ФЗ).

Например, земельный участок и здание на нем продали в 2023 году, заявление об оспаривании подать не успели до 31.12.2023. Заявление можно подать в 2024 году, и для расчета НДФЛ с доходов от сделки, состоявшейся в 2023 году, будет применяться рыночная стоимость, установленная вместо кадастровой.

При этом ситуация для арендаторов земельных участков остается прежней – оспоренная кадастровая стоимость применяется лишь с 1 января года, в котором в ГБУ подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (если ГБУ или суд удовлетворит это заявление).

Изменения, вступающие в силу с 1 января 2024 года, относительно земельного налога

Напомним, что с 2024 года отменяется мораторий на повышение земельного налога, которое должно было произойти на основании новой кадастровой оценки земельных участков с 1 января 2023 года. То есть, платить земельный налог за 2023 год надо по кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН на 1.01.2022 года, а за 2024 года и следующие года – по кадастровой стоимости, внесенной на 1.01.23.

Кроме того, с 1 января 2024 года в отношении разных частей одного и того же земельного участка могут применяться две разные налоговые ставки – общая и льготная (изменения внесены в пункт 2 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Речь идёт о следующей ситуации: земля под жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры облагается налогом по пониженной ставке (вместо 1,5% должна применяться ставка 0,3% от кадастровой стоимости участка). Однако на одном земельном участке могут располагаться объекты с различным назначением, как подпадающие под льготу, так и нет.

Например, на участке есть одновременно складские помещения и проходит городская ЛЭП. Ранее в судебной практике такие ситуации решались неоднозначно – суды могли как полностью отказать в применении льготы, так и применить пониженную ставку ко всему участку. Точку в споре в 2023 году поставил Верховный суд РФ. В своём Определении №305-ЭС22-24825 он указал, что к разным частям одного участка (занятым «льготными» объектами и всем остальным) нужно применять разные ставки. За части участков под ЛЭП и прочими сетями (судя по Определению ВС РФ – с учетом охранных зон и СЗЗ) можно платить по ставке 0,3%.

Соответствующие правила теперь внесены напрямую в Налоговый кодекс РФ и начнут применяться с 1 января 2024 года. Налогоплательщики вправе самостоятельно направлять в ФНС уведомления о наличии на их участках объектов жилищного фонда или инженерной инфраструктуры с подтверждающими документами.

Если остались вопросы, эксперты помогут ответить на них. По qr-коду ниже вы можете перейти на сайт Коллегии адвокатов «Юрпроект» и оставить свой вопрос адвокатам компании.

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"