Строим без рисков: как проверить земельный участок до покупки

Мы решили продолжить серию публикаций, посвященных проверке чистоты сделок с недвижимостью. И в 4-й публикации наши эксперты – практикующие юристы, председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин и руководитель практики «Земля, недвижимость, строительство» Яна Александрова, – поделятся с читателями «Авант-ПАРТНЕРа» нюансами, на которые надо обращать внимание при приобретении земельного участка для строительства. Причём как нас заверили эксперты, это применимо независимо от того, приобретается право аренды у государства или покупается участок, находящийся в частной собственности, на торгах или без торгов. Обязательно прочитайте и запомните эти правила, а если останутся вопросы, то ниже даны контакты, как связаться с экспертами.

Юридическое сопровождение сделки по покупке участка для возведения торгового центра в столице и участка для строительства небольшого коттеджа в Шерегеше будут отличаться – как по уровню рисков, так и по объёму анализируемой информации.

Но в обоих случаях очевидно одно – стоимость участка, как правило, меньше цены создаваемого на нём объекта. И даже если участок достаётся дешево, а вложения в него планируются ощутимые для кармана, то для анализа рисков имеет смысл привлечь юристов, специализирующихся в вопросах, связанных с землей и строительством. Ниже мы рассмотрим, на что следует обращать внимания во всех случаях, связанных с приобретением земли.

На что обращаем внимание и … далее не тратим время и деньги

В первую очередь, до обращения за консультациями к юристам, как только нашли объявление о продаже земельного участка, следует запросить его кадастровый номер и провести простую проверку через онлайн-сервисы Росреестра:

• Публичная кадастровая карта – позволяет увидеть конфигурацию участка (либо отсутствие границ) и получить основные значимые сведения: какая категория и вид использования, какая площадь (юридически установленная), кадастровая стоимость, форма собственности (частная или публичная).
• Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online – даёт возможность получить больше сведений из ЕГРН в текущем режиме, главное – про ограничения и обременения. Чем именно обременен участок, вы не увидите – ипотека, аренда, сервитут и другие, но само наличие записи должно насторожить вас и заставить задать дополнительные вопросы продавцу.

На основании полученной информации станет понятно, стоит ли связываться с этим участком и какие документы и информацию следует запрашивать у продавца.

✅ Категория и вид разрешенного использования дают понимание, можно ли в принципе после покупки будет использовать участок так, как вы планируете. Например, если вы ищите участок для строительства индивидуального жилого дома, то подходящая категория – земли населенных пунктов, виды использования: «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), «для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), «для садоводства». Также строить такие дома можно на земле категории сельхоз назначения, однако виды использования при этом могут быть только «для садоводства» (вид использования «для ЛПХ» на землях сельхоз назначения не позволяет возводить капитальные постройки).

✅ Зная кадастровую стоимость, можно рассчитать земельный налог (или цену выкупа из госсобственности) и налога на доходы от продажи участка. Правда, кадастровая стоимость периодически меняется и для целей расчета НДФЛ применяется та, которая была в ЕГРН на момент регистрации перехода права, а не на дату подписания договора.

✅ Если собственность не частная, то ясно – имеем дело с арендой (или с мошенником?!), тогда просим продавца предоставить договор аренды. Но не пытайтесь анализировать договоры самостоятельно – это вопрос, требующий квалификации юриста.

✅ В чём заключаются ограничения, которые вводят зоны с особыми условиями использования территории, можно узнать из нормативного акта, реквизиты которого обязательно отражаются в ЕГРН вместе с информацией о нахождении на участке таких зон.

✅ Покупать неотмежеванные участки опасно!

Можно нарваться на спор по границам участков с соседом. Или вообще получить чисто виртуальный участок (прямо как в компьютерной игре!) – по документам есть, в реальности не найти.

В выписке из ЕГРН на такой участок включается отметка – «границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства». Межевание делают кадастровые инженеры с выездом на место, готовят межевой план и сдают его в Росреестр для внесения сведений о границах в ЕГРН, после чего информация появляется в выписке из ЕРГН. Напомним, что по общему правилу государственная регистрация прав осуществляется в срок до 7 рабочих дней (9 рабочих дней при обращении через МФЦ), а кадастровый учет – в течение 5 и 7 рабочих дней соответственно. Так что если участок понравился, то надо объяснить продавцу, что готовы будете его приобретать только после того, как границы появятся в ЕГРН.

Но наличие межевания не даёт 100%-ную гарантию того, что никаких спорных ситуаций не будет в будущем.

Пример такой ситуации можете прочитать на сайте Коллегии адвокатов «Юрпроект» в разделе «Дела».

Что запросить у продавца

✅ Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Чтобы проверить, кто именно законный собственник, кому можно вносить задаток и с кем подписывать юридически значимые документы, потребуется запросить полную выписку из ЕГРН у продавца.  К сожалению, с 1 марта 2023 года вы не сможете увидеть сведения о собственнике без его помощи. Поэтому только он и кто-то по нотариальной доверенности от него может получить такую выписку. Заказать можно через МФЦ или через онлайн сервис «Госуслуги», срок – до 3 рабочих дней. 

✅ Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Чтобы проверить, могут ли быть риски оспаривания договора и вашего права собственности, следует запросить у продавца и изучить указанную выписку – в ней содержится информация обо всех предыдущих и действующих собственниках. Порядок получения такой же, как написано выше.

✅ Документы – основания для регистрации права и перехода прав

Это договоры купли-продажи, решения судов, решения о предоставлении участка в собственность, договор аренды (если приобретаем право аренды, а не собственности). Эти документы должны быть у самого собственника, или заверенную копию можно получить в Росреестре через МФЦ. Из их содержания мы сможем понять, нет ли каких-то скрытых обязательств, которые могут неожиданно всплыть после того, как сделка состоится. Редко, но случается, что продавец не рассчитался по предыдущей сделке, в результате которой он стал собственником, и стороны по каким-то причинам не стали регистрировать залог в пользу продавца до полного расчёта (например, потому, что участок находился в залоге у банка). И если стороны в договоре установили, что неполная оплата по договору – основание для его расторжения, то риск потерять участок вырастает именно из этого договора.

Если в выписке фигурируют аресты, залоги, договоры аренды, то нужно получить исходные документы от продавца (постановление или иной документ о наложении ареста, договор залога или аренды) – если у него их нет на руках, то их можно получить по доверенности в суде или в службе судебных приставов.

✅ Документы – основания для кадастрового учета границ участка

Речь про межевой план, на основании которого были в ЕГРН внесены координаты границ участка. Важная составляющая межевого плана – заключение кадастрового инженера, из него можно понять, почему именно в этом месте был отмежеван участок. Это может быть потому, например, что орган власти утвердил схему расположения участка или проект межевания территории, или потому, что сам правообладатель указал фактическое местоположение. В последнем случае рекомендуем озадачить продавца поисками архивных документов о границах участка.

✅ ГПЗУ – градостроительный план земельного участка

В нем содержится информация, можно ли строить что-то на участке и что именно, какой этажности, % застройки, отступы от границ и прочее. Срок действия ГПЗУ составляет 3 года (п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). На практике ГПЗУ необходим для подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрК РФ) или получения разрешения на строительство. Но рекомендуем его получать и изучать даже тогда, когда закон позволяет регистрировать право на постройку в упрощенном порядке. Аргумент простой – к сожалению, не все ограничения на использование участка отражены в ЕГРН. Некоторые ограничения (градостроительные, например) можно увидеть только из ГПЗУ. И может оказаться, что участок хоть и предназначен согласно данным ЕГРН для садоводства (которое предполагает и строительство жилого дома), но согласно данным системы обеспечения градостроительной деятельности – там «улично-дорожная сеть», и строительство на таком участке может стать основанием для решения суда о сносе самовольной постройки.  Заказать может только правообладатель или его представитель по доверенности в отделе / управление архитектуры и градостроительства местной администрации, срок – 14 рабочих дней.

✅ Технические условия

Если информация о техусловиях не содержится в ГПЗУ, а вам, например, требуется, чтобы в вашем объекте было центральное отопление, водоснабжение и канализация, возможность получение определенного количества электроэнергии, то рекомендуем попросить продавца заранее побеспокоиться и получить эти документы в ресурсоснабжающих организациях.

Результаты изысканий нельзя отнести к обязательно требуемым документам, но как минимум, можно спросить об их наличии у продавца. После их получения рекомендуем проконсультироваться у проектировщиков относительно наличия или отсутствия рисков строительства объекта недвижимости на участке.  

Заказать услугу по проверке юридических рисков приобретения недвижимости и по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью вы можете на сайте Коллегии адвокатов «Юрпроект».

Читайте также в серии «Чек-лист от юристов»:

Часть 1: Как проверить объект недвижимости перед покупкой
Часть 2: Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 2 – проверка продавца
Часть 3: Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 3 – Структурирование сделки

Источник: "Авант-ПАРТНЕР