Как проверить объект недвижимости перед покупкой (Чек-лист от юристов)

В большинстве случаев перед покупкой недвижимости покупатели прибегают к услугам риелторов, иногда обращаются к знакомым юристам. Однако даже после этого остаётся ощущение, что покупаешь кота в мешке и рискуешь потерять и недвижимость, и деньги. Чтобы помочь читателям «Авант-ПАРТНЕРа» чувствовать себя более уверенно при покупке недвижимости, мы обратились к нашим постоянным экспертам – адвокатам Коллегии адвокатов «Юрпроект» – Дмитрию Малинину и Дарье Третьяковой – и попросили поделиться, как они проводят проверку юридических рисков для сделок с недвижимостью.

Кто должен проверять риски

«Во-первых, риелтор продавца ничего вам не должен – поделился Дмитрий Малинин. – Во-вторых, у риелтора и юриста – разные задачи. Если упрощённо, то даже если у покупателя есть свой агент по недвижимости, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы сделка состоялась, а юрист при обнаружении малейших рисков – чтобы отговорить от сделки. Хотя есть немало риелторов, которые при первых же сомнениях привлекают профильных юристов, чтобы те подтвердили или опровергли опасения. И есть юристы, которые не только выявляют риски, но и дают рекомендации, как риски минимизировать или вовсе их избежать, и тем самым помогают закрыть сделку на максимально безопасных условиях. Мы [в «Юрпроекте»] стараемся работать именно так. Наши юристы проверяли чистоту сделки перед покупкой самых разных объектов: от жилых домов до заводов».

Как говорят юристы, для каждого вида объекта, типа продавца и способа покупки существуют свои правила проверки. Но, безусловно, есть общие рекомендации, которые надо выполнить перед покупкой любой недвижимости. Какие это рекомендации, читайте ниже.

Вся работа по проверке рисков делится на 3 этапа:

1. Проверка рисков, исходящих от самого объекта,
2. Проверка рисков, исходящих от продавца,
3. Проверка рисков, связанных с выбранным способом приобретения объекта.

Этап 1 – проверка объекта покупки

1. Проверка технических рисков

Перед тем, как начинать изучать документы и выявлять юридические проблемы объекта, мы первым делом даём заказчикам контакты наших субподрядчиков – кадастровых инженеров и строительно-технических экспертов.

Кадастровые инженеры по земле могут сразу выявить наличие технических ошибок и других проблем, связанных с земельным участком. Например, наложение фактических или юридических границ земельных участков или расположение постройки в недопустимой близости к границам участка с точки зрения градостроительных и противопожарных требований. Для этого инженер должен вынести координаты на местности. Результаты осмотра оформляются заключением кадастрового инженера.

✅ Кадастровые инженеры, которые занимаются технической инвентаризацией построек, помогут при осмотре выявить отклонения факта от технических документов. Например, наличие самовольных построек и пристроек к зданию, несогласованных перепланировок и реконструкций.

✅ Строительные эксперты проверяют, есть ли видимые нарушения, которые могут привести к обрушению объекта, дорогостоящему ремонту или предписаниям контрольно-надзорных органов (например, нарушение требований пожарной безопасности).

✅ Самостоятельно или совместно с техническими специалистами следует проверить работоспособность энергоустановок, теплового и газового оборудования и т.д., а также технические условия и/или договоры о техприсоединении, энергоснабжении.

Соответственно, если какие-либо недостатки были выявлены, то это повод поставить вопрос об отказе от сделки, пока продавец не устранит их, или об уменьшении цены покупаемого объекта. Условия о том, что цена снижается с учётом недостатков, важно отразить как для продавца, так и для покупателя: продавец исключит тем самым угрозу того, что через некоторое время после сделки покупатель предъявит ему требования о снижении цены, а покупатель страхует себя на случай банкротства продавца и предъявления кредиторами иска об оспаривании сделки из-за заниженной цены.

2. Проверка юридических рисков покупки объекта

Риски покупки объекта без учета ограничений и обременений.

Все ограничения и обременения (аренда, ипотека, сервитуты, аресты и пр.) должны быть отражены в выписке из ЕГРН. В отношении того, что мы увидели в выписке, важно сделать правильные юридические выводы и дать рекомендации, например:

✅ Если зарегистрирована аренда, а договор аренды расторгнут, и арендатор съехал, то важно добиться, что запись об аренде была погашена до сделки.

✅ Если зарегистрирован запрет на отчуждение, то продавец должен сначала снять его. Либо раскрыть основание ареста, и можно будет предложить сторонам такую структуру расчетов по сделке, когда покупатель сразу часть цены вносит напрямую кредитору, а часть на аккредитив / номинальный счет, и продавец их получает после регистрации перехода права собственности к покупателю. 

С учётом типа / статуса продавца также важно учитывать дополнительные ограничения для сделки:

✅ Если продавец – физлицо и приобрёл объект недвижимости в браке (смотрим паспорт!), то нужен или брачный договор, по которому объект является его личной собственностью, или письменное нотариальное согласие на сделку второго супруга.

✅ Если продавец – юрлицо, то для подстраховки лучше до сделки получить протокол общего собрания участников, удостоверенный нотариусом, об её одобрении на конкретных условиях.

Риски покупки в качестве недвижимости того, что недвижимостью не является.

Например, был случай, когда продавец, зарегистрировал в ЕГРН монолитную бетонную плиту как недвижимость («спортивную площадку»), покупатель купил её, право собственности покупателя прошло регистрацию в Росреестре. В итоге арендодатель земельного участка (госорган) добился через суд того, запись о праве собственности покупателя была аннулирована.

Риски покупки самовольно построенного или реконструированного объекта.

Недавно нашему доверителю предлагалось купить 1/12 долю в праве на земельный участок, на котором находится неузаконенная постройка, и самостоятельно решать вопросы с её узакониванием. С учётом того, что это головная боль, осложненная наличием множества других дольщиков, с которыми надо складываться на расходы по легализации, – такой объект должен стоить сильно ниже рыночной стоимости аналогичных объектов с оформленными надлежащим образом документами. 

Риски наличия действующих судебных споров, в результате которых можно лишиться объекта или прав на него.

Все действующие судебные споры в отношении приобретаемой недвижимости – о признании на него права третьим лицом, о разделе, об обязании привести в соответствие с какими-либо требованиями – могут отражаться в выписке из ЕГРН. Но если никто не просил суд наложить арест или внести сведения о судебном споре, то в выписке этой информации не будет. Для этого надо изучать сайты судов по месту нахождения объекта недвижимости.

Риск оспаривания сделки предыдущим собственником (до продавца) или кредиторами.

По выписке из ЕГРН о переходах прав надо проверить, не было ли в цепочке предыдущих собственников быстрых перепродаж (когда объект находился в собственности одного лица менее полугода), а также по какой цене продавец купил эту недвижимость и как оплатил её (если ниже «рынка» либо нет никаких доказательств оплаты, то это – мина замедленного действия).

Риск юридических препятствий для последующего использования имущества.

Покупатель, как правило, приобретает имущество, которое желает использовать в определённых целях. Задача юриста – проверить, что оно в данных целях может быть использовано с учётом: градостроительных ограничений, требований земельного и иного законодательства. Если для приведения объекта в соответствие с целями использования покупателя могут потребоваться определённые действия (выкупить землю у муниципалитета, изменить категорию или вид использования земельного участка), то наша задача отразить сроки их выполнения и вероятность положительного результата.  Если не заниматься анализом информации, связанной с данным риском, то препятствие в дальнейшем может быть либо неустранимым, либо устранимым, но с несоразмерными затратами по времени и стоимости.

Продолжение и новые чек-листы в следующем номере «Авант-ПАРТНЕРа».

Если ситуация в вашем бизнесе связана с землей, недвижимостью, строительством, то вы можете обратиться в коллегию адвокатов «Юрпроект» за предварительным анализом вопроса и первичной бесплатной консультацией. Адвокаты и юристы коллегии практикуют в этой сфере более 15 лет.

Читайте также часть 2 - Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 2 – проверка продавца (Чек-лист от юристов)

Читайте также часть 3 - Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 3 – Структурирование сделки

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"