Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 3 – Структурирование сделки

В 1-й и 2-й части серии публикаций, посвященных проверке чистоты сделок с недвижимостью, мы разобрали, на какие моменты следует обращать внимание при анализе информации о приобретаемом объекте и его продавце. В 3-й, финальной, части адвокаты Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин и Дарья Третьякова расскажут, какими правилами руководствуются юристы по недвижимости при структурировании сделок.

После того, как проверка объекта и продавца завершена…

Рекомендации о том, как лучше структурировать сделку – какой способ продажи выбрать, как организовать передачу денег по договору, какие дополнительные условия включить, привлекать ли к сделке нотариуса, – даются юристом с учётом рисков, вскрытых на предыдущих этапах, и общих правил о безопасных расчётах и минимизации налоговых потерь.

Основные способы приобретения недвижимости

1. Договор купли-продажи

Это самый распространённый способ. Надо не забывать про существенные условия такого договора: идентифицировать объект (как минимум, указать кадастровый номер) и указать цену. Какие ещё могут быть нюансы:

✅ Полное раскрытие цены: экономим или рискуем?

Продавец хочет заплатить меньше налогов, покупатель – купить дешевле. И тут главный вопрос – как правильно оформить «разницу». Вот несколько вариантов: «договор на неотделимые улучшения» и дополнительное соглашение к договору купли-продажи об увеличении цены. Надо отметить, что суды нередко вскрывают истинный смысл такой манипуляции (занижение налоговой базы), и если покупатель предъявит в налоговую один из этих документов как подтверждение фактической цены, то налоговая может продавцу начислить НДФЛ, а от покупателя не принять документы в качестве расходов для уменьшения налоговой базы.

✅ Безопасные расчёты: номинальный счёт, аккредитив и т.д.

Продавец хотел бы получить деньги до сдачи документов на госрегистрацию, а покупатель оплатить их после неё. Но случается, что покупатель деньги оплатил, а переход права не может состояться (после сдачи документов на регистрацию и до самой регистрации объект могут арестовать приставы, органы следствия или суд). Для снижения этих рисков нужен аккредитив, эскроу или другая форма безопасных расчётов. Покупатель заранее вносит деньги на спецсчёт, а продавец получает доступ к деньгам только после регистрации перехода права (и выполнения дополнительных условий, если стороны договорились об этом).

✅ Нотариальная форма: когда нужна, а когда нет

Сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если доля в этом объекте принадлежит несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также, если вы не подписываете единый договор со всеми собственниками, а выкупаете долю у каждого по отдельному договору. В других случаях заверять сделку у нотариуса или нет – на усмотрение сторон.

2. Приобретение акций / долей в компании продавца

Если продавец – юрлицо, которое имеет и продает единственный объект (или все объекты разом) одному покупателю, то покупка 100% долей (акций) в этом юрлице – более комфортный способ с точки зрения налоговой оптимизации. Суть в том, что по истечении 5 лет с момента регистрации доли / акции за конкретным физлицом в ЕГРЮЛ их продажа освобождается от НДФЛ. Другой плюс – при покупке долей (акций) вы получаете не только недвижимость, а сразу готовый бизнес со всеми договорами (на энергоснабжение, аренду и т.п.). Но возникают другие нюансы:

✅ Риски возникновения старых долгов или скрытых обязательств

Покупке юрлица должен предшествовать ещё более тщательный правовой и налоговый аудит. Юрлицо могло вести финансовые операции с дружественными организациями, закрывать встречные денежные обязательства зачётами, а в случае банкротства контрагента зачёты могут быть признаны недействительными, и тот долг, который был погашен зачётом, может заново возникнуть у юрлица. Или кто-то из контрагентов может «вспомнить», что по закрытым давно договорам была не оплачена пеня, и предъявить в суд иск о взыскании такой пени. Или пройдёт выездная налоговая проверка за предшествующие 3 года, которая выявит неуплаченные налоги и начислит пени и штрафы.  В общем, неприятных ситуаций может быть множество, а решений всего несколько: предусмотреть личную ответственность продавцов юрлица по всем долгам, о которых они не сообщили покупателю, и основание для возникновения которых имелось на дату заключения договора. Дополнительно практикуется поручительство или гарантийное удержание определённой суммы из цены сделки до истечения срока после сделки (например, 3 лет исковой давности).

✅ Риск вывода активов до закрытия сделки

Даже после получения покупателем прав на акции (доли), у прежнего руководства есть возможность переоформить ценное имущество организации, ведь передача управления организацией происходит неодномоментно. Чтобы подстраховаться необходимо, во-первых, в договоре продажи акций (долей) отразить, что цена определена с учётом наличия у общества конкретного ценного имущества. Во-вторых, предусмотреть гарантии того, что это ценное имущество не будет отчуждаться текущим руководством компании – как вариант, производить оплату (раскрытие аккредитива) только после того, как покупатель стал участником ООО (акционером АО) и убедился, что всё имущество на месте.

✅ Риски несоблюдения процедуры покупки долей (акций)

Если у организации несколько собственников, перед покупкой мы внимательно изучаем устав юридического лица. И можем столкнуться с тем, что продажа долей запрещена уставом, или требуется получить согласие от других участников общества или от самого общества, или соблюсти преимущественное право покупки и т.д. Неучёт этих ограничений может привести к тому, что сделка не состоится вовсе либо будет оспорена.

Поэтому для подготовки такой сделки важно привлечь специалиста, который разбирается не только в вопросах недвижимости, но также имеет квалификацию в области корпоративного права и законодательства о банкротстве.

3. Покупка объекта, которого нет

Закон допускает покупку недвижимости, которой на момент подписания договора ещё нет.

Для физлиц основная рекомендация – приобретать жильё по договору долевого участия у проверенных застройщиков.

Рекомендации, о которых мы будем рассказывать дальше, предназначены для предпринимателей (инвесторов), которые готовы брать на себя дополнительные риски покупки коммерческой недвижимости.

✅ Воздержитесь от подписания «предварительных договоров» – обещаний в будущем подписать полноценный основной договор. Можно сразу подписать основной договор о том, что вам передадут такую-то недвижимость по такой-то цене. 

✅ Укажите, на каком земельном участке будет строиться объект, его общую площадь, количество этажей, назначение. Подробно опишите те помещения, которые вам должны будут передать (как минимум площадь, этаж, расположение на схеме).

✅Предусмотрите срок, к которому объект должен быть построен и передан вам, и последствия его нарушения (пени и пр.).

✅ Подстрахуйтесь на случай, если объект не будет построен, а ваш контрагент обанкротится. Несколько надежных вариантов – взять в залог земельный участок, на котором возводится объект, или получить банковскую гарантию.

• Я покупаю полностью готовый объект или хочу инвестировать в недвижимость, которая ещё не построена?
• Меня интересует только конкретная недвижимость или я хочу купить бизнес целиком?
• Какие налоги я заплачу при разных вариантах структурирования сделки?
• Насколько существенные риски были выявлены в ходе предварительной проверки? С чем связаны эти риски – с объектом или его продавцом?

Только проанализировав все факторы, можно сделать выбор в пользу варианта, который будет самым выгодным и безопасным именно в вашей ситуации.

Заказать услугу по проверке юридических рисков и юридическому сопровождению сделки с недвижимостью вы можете через сайт Коллегии адвокатов «Юрпроект».

Читайте также часть 1: Как проверить объект недвижимости перед покупкой (Чек-лист от юристов)

Читайте также часть 2:  Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 2 – проверка продавца (Чек-лист от юристов)

Источник: "Авант-ПАРТНЕР