Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 2 – проверка продавца (Чек-лист от юристов)

Наши эксперты – адвокаты Коллегии адвокатов «Юрпроект» – Дмитрий Малинин и Дарья Третьякова – продолжают делиться тонкостями юридической проверки перед покупкой недвижимости. Если в прошлом выпуске речь шла о рисках, которые могут исходить от самого объекта (например, он был построен или приватизирован незаконно), то сегодня эксперты расскажут о рисках, связанных непосредственно с продавцом.

«Если продавец окажется проблемным, суд может впоследствии аннулировать сделку. Тогда вам придётся вернуть недвижимость, а вот получите ли вы назад свои деньги – большой вопрос», – предупреждает Дарья Третьякова.

Юристы могут обозначить несколько ситуаций, когда из-за проблем с продавцом ваши права на недвижимость могут оспорить:

1. Продавец должен был согласовывать продажу объекта с кем-то ещё, но не сделал этого. Самые частые примеры:

✅ Если продавец – организация, при этом директор и учредитель (собственник фирмы) не совпадают, директор должен получать у учредителей согласие на продажу наиболее ценного имущества (так называемое «одобрение крупной сделки»). Очевидно, что недвижимость в большинстве случаев является таким ценным имуществом. Следовательно, если до сделки вам не предоставили решение единственного участника или протокол общего собрания участников об одобрении крупной сделки, то в дальнейшем участники общества вправе требовать признания договора купли-продажи недействительным и возврата имущества в собственность организации.

✅ Если продавец – физическое лицо и состоит в браке, то для сделки нужно получить согласие супруги/супруга. В противном случае сделку оспорит обманутая вторая половина.

✅ Если среди собственников квартиры есть дети или недееспособные граждане, то продавцу для сделки нужно заручиться согласием от органа опеки. 

За соблюдением этих правил ещё на этапе заключения договора следят нотариус (если сделка оформляется через него) и специалисты Росреестра. И в большинстве случаев без нужных согласий сделка вообще не пройдет. Покупатель при этом рискует, если он заранее заплатил аванс. Но даже если изначально правду удастся скрыть (например, у продавца в паспорте не было отметки о браке и поэтому про согласие супруги никто не спросил), и право перейдёт на покупателя, суд впоследствии может отменить такую сделку по требованию пострадавшей стороны. Недвижимость в этом случае придется вернуть.

2. У продавца были крупные долги и имущество он распродавал, чтобы оно не досталось кредиторам. В этом случае проблемы также могут возникнуть как на этапе регистрации имущества за покупателем, так и в будущем:

✅ Если у продавца есть крупные долги, по которым возбуждено исполнительное производство, судебные приставы в любой момент могут наложить арест на его имущество. Если это произойдёт в любой момент до перехода права на покупателя (даже после подачи документов в мфц!) – переход прав не произойдёт, и покупатель останется ни с чем.

✅ Даже если долгов, подтверждённых судебным решением, нет прямо сейчас, но в будущем продавец не сможет рассчитаться с кредиторами, все его сделки по продаже ценного имущества окажутся под угрозой оспаривания. В отдельных случаях сделки могут быть отменены, если продавец окажется банкротом через три (!) года после продажи имущества.

Далее в чек-листе читатели узнают, как самостоятельно найти информацию о долгах, судебных спорах и рисках банкротства продавца. Однако очевидно, что точно предвидеть ситуацию на годы вперёд не под силу ни одному человеку. Поэтому юристы дают важную рекомендацию – в договоре купли-продажи лучше всегда прописывать настоящую, не заниженную цену за имущество, а также проводить расчёты официально (например, через банк). Причина проста – в большинстве случаев суды «отменяют» сделки, в которых имущество было продано по нерыночной (заниженной) цене и/или нет доказательств, что деньги были фактически получены продавцом.

3. Наконец, не исключено, что вы сталкиваетесь с настоящими мошенниками, которые попытаются обмануть вас с помощью недействительных паспортов, подложных доверенностей, фирм-однодневок и т.п.

Итак, разберёмся, какие источники стоит изучить и на что обратить внимание при проверке продавца.

Проверка продавца-организации

Основной источник информации, который обязательно следует изучить, если имеете дело с организацией, – это Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Информация из этого реестра является общедоступной и её легко получить онлайн на официальном сайте Федеральной налоговой службы (nalog.ru). Какую информацию необходимо искать:

✅ Существует ли та организация, которая является продавцом? Она не ликвидирована? Не исключена ли из ЕГРЮЛ? Не находится в процессе ликвидации/исключения прямо сейчас? Не идёт ли сейчас процедура её реорганизации?

✅ Есть ли информация о том, что юридический адрес находится в реестре массовой регистрации?

✅ Кто является единоличным исполнительным органом (директором, генеральным директором)? Вы общаетесь и подписываете документы с этим человеком? Он не находится реестре массовых руководителей и учредителей? Не дисквалифицирован? Нет ли отметки о «несоответствии данных» в отношении единоличного исполнительного органа?

✅ Кто является участниками организации?

Дополнительно необходимо запросить копию паспорта руководителя организации и проверить его действительность по списку недействительных российских паспортов (fms.gov.ru).

Проверка продавца-физического лица

✅ Запросите у продавца копию его паспорта. Помимо страниц «лицо и прописка», попросите показать страницу «семейное положение» – чтобы знать, понадобится ли согласие супруга на сделку. Паспорт нужно проверить на действительность по списку недействительных российских паспортов (fms.gov.ru).

Проверка на наличие долгов и рисков банкротства

✅ В банках данных информации по судебным делам вы можете найти все судебные споры с участием продавца – как завершившиеся (в его пользу или нет), так и те, по которым суд ещё не вынес решение. Банков данных два – Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) для арбитражных судов и ГАС Правосудие (bsr.sudrf.ru) для судов общей юрисдикции. Поиск в ГАС Правосудие по имени/наименованию участника реализован не слишком удобно, так что дополнительно юристы рекомендуют изучать информацию на сайте районного (городского) суда по месту жительства (юридическому адресу) вашего контрагента.

✅ После того, как в отношении должника выносится судебное решение, истец как правило получает исполнительный лист и обращается в Федеральную службу судебных приставов. Именно приставы вправе списывать деньги со счетов и накладывать аресты на имущество. Поэтому важно знать, не возбуждены ли в отношении продавца исполнительные производства. Проверить это можно при помощи Банка данных исполнительных производств (fssp.gov.ru/iss/ip/).

✅ Ещё до подачи заявления о банкротстве лицо обязано сделать об этом официальное сообщение. Узнать, подавалось ли в отношении продавца такое уведомление можно при помощи Федресурса (bankrot.fedresurs.ru).

✅ Информация о уже начавшихся процедурах банкротства находится в Картотеке арбитражных дел (kad.arbitr.ru)

Проверка полномочий представителя

Иногда собственник недвижимости действует не самостоятельно, а привлекает представителя. Для этого представителю он должен выдать доверенность. Изучая доверенность, проверьте:

✅ Что доверенность заверена нотариально. Действительность доверенности вы можете проверить через сервис Федеральной нотариальной палаты на сайте reestr-dover.ru.

✅ Внимательно изучите, на что именно выдана доверенность, какие права есть у представителя: вправе ли он подписать договор купли-продажи на любых условиях или только на строго ограниченных, на какие объекты недвижимости распространяются его полномочия, может ли он обращаться от имени собственника в Росреестр, вправе ли он получить за него деньги и т.п.

Итак, если по результатам проверки вы не выявили ничего подозрительного, настало время для подготовки документов и скрепления договоренностей.

В следующем номере «АВАНТ-ПАРТНЕР» эксперты расскажут как лучше структурировать сделку – какой вид договора выбрать, как организовать передачу денег по договору, какие дополнительные условия прописать и привлекать ли к сделке нотариуса.

Если ситуация в вашем бизнесе связана с землей, недвижимостью, строительством, то вы можете обратиться в коллегию адвокатов «Юрпроект» за предварительным анализом вопроса и первичной бесплатной предварительной консультацией. Адвокаты и юристы коллегии практикуют в этой сфере более 15 лет.

Читайте также часть 1 - Как проверить объект недвижимости перед покупкой (Чек-лист от юристов)

Читайте также часть 3 - Как проверить объект недвижимости перед покупкой. Часть 3 – Структурирование сделки

Источник: "Авант-ПАРТНЕР