Отсрочка арендной платы в период COVID-19: с какой даты действует?

30 апреля 2020 года вышел Обзор № 2 по «коронавирусным» вопросам от Верховного суда РФ (подробнее о документе здесь). Самые актуальные, и в то же время самые спорные разъяснения в Обзоре (пункты 3-5) касаются договоров аренды коммерческой недвижимости. Мы подготовили собственный аналитический обзор, чтобы помочь предпринимателям разобраться, какие сложности могут возникнуть при применении Обзора №2 от Верховного суда и «коронавирусного» федерального закона 98-ФЗ от 1.04.2020.

Еще в марте отдельные субъекты РФ начали вводить у себя режим «повышенной готовности» в связи с угрозой эпидемии коронавируса. «Повышенная готовность» прежде всего выразилась в закрытии ТЦ, парикмахерских, кинотеатров, фитнес-клубов и многих других организаций. Предприниматели, большая часть из которых арендует свои офисы и торговые залы, столкнулись либо с необходимостью полностью закрыть свой бизнес, либо со значительным снижением доходов (например, рестораны, которые начали работать только на доставку). Разумеется, арендную плату за неиспользуемые площади им необходимо было снизить, причем срочно.

Что про отсрочку было предусмотрено в «докоронавирусном» законодательстве?

Рассчитанное на штатные ситуации законодательство мало чем могло помочь пострадавшим арендаторам. Так или иначе, в большинстве случаев все сводилось к применению статей 451-453 ГК РФ. Эти нормы посвящены расторжению или изменению договоров в связи с существенным изменением обстоятельств. Такое измените или расторжение возможно как в добровольном (когда стороны подписывают соглашение), так и в судебном порядке.

Главный недостаток приведенных статей - момент, с которого договор будет считаться расторгнутым или начнет действовать в новой редакции.

Если соглашение подписано добровольно, то по общему правилу, изменения действуют с даты подписания соглашения. Но стороны могут сами договориться иначе, в том числе изменить правила игры задним числом.

Однако если стороны не договорились и пошли в суд, то даже если судья удовлетворит иск арендатора, по общему правилу изменения для последнего начнут действовать только с даты вступления решения суда в законную силу, то есть по факту спустя многие месяцы. Разумеется, пострадавших арендаторов такое устроить не могло.

Что нового внесло «коронавирусное» законодательство в вопросы отсрочки?

1 апреля 2020 года был принят Закон №98-ФЗ, статья 19 которого оказалась посвящена «поблажкам», которые должны быть предоставлены арендаторам коммерческой недвижимости. «Поблажек» предусматривалось две:

1. Арендатор вправе «потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ» (об этом подробнее в следующей части нашего обзора).

2. Отсрочка по оплате арендной платы в 2020 году. Согласно тексту закона отсрочка должна была предоставляться в следующем порядке: «в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку».

Но не указано, с какой даты должна применяться отсрочка: с даты введения режима? С даты введения запрета на ведение деятельности? С даты подписания допсоглашения? Как видите, ни о каком предоставлении отсрочки задним числом речи не шло. Будучи немногословным, 98-ФЗ ясно давал понять, что определенная конкретика должна появиться в Постановлении Правительства РФ.

3 апреля 2020 года такое Постановление действительно было принято. Постановлением №439 утверждены «Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Эти Требования, в частности, устанавливают, что отсрочка по договорам аренды должна предоставляться на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия самой отсрочки отличаются в зависимости от периода: за период с даты введения одного из указанных режимов на территории субъекта РФ и до даты отмены - 100% отсрочка (т.е. будет копиться задолженность за весь этот период), а с даты отмены и до 1.10.2020 - 50% отсрочка. Накопленный за этот период долг погашается с 1.01.2021 по 1.01.2023 равными платежами 1 раз в месяц по 50% и менее от размера ежемесячного платежа. При этом санкции в связи с нарушением обязанности по оплате по договору не применяются.

Что здесь не так?

В отдельных субъектах РФ режим повышенной готовности действует еще с марта (например, в Москве с 5 марта, а в Кузбассе с 16 марта), притом что и 98-ФЗ и Требования были приняты в апреле. То есть 98-ФЗ по сути будет применяться с обратной силой.

Сама по себе обратная сила для гражданско-правовых норм вполне допустима. Однако такая обратная сила должна быть установлена Законом, а не Постановлением Правительства или каким-то иным актом. Таким образом, Правительство РФ вышло за пределы своей компетенции.

При этом Верховный суд РФ не просто подтверждает, что установление обратной силы Постановлением Правительства - это норма, но и идет еще дальше. Так, 98-ФЗ и Требования говорят о том, что арендатор для получения отсрочки должен сам выступить с инициативой о заключении дополнительного соглашения. Верховный суд РФ де-факто признает это действие необязательным. По существу, Верховный суд РФ говорит, что отсрочка автоматически и с обратной силой предоставляется всем арендаторам, относящимся к «пострадавшим отраслям». На мой взгляд, такого рода толкование и без того небесспорных правовых решений является чересчур вольным.

Чем это грозит арендаторам и арендодателям?

Может оказаться, что арендаторам оказали медвежью услугу: эти законодательные и правоприменительные меры в последующем могут быть признаны неконституционными.

То есть сейчас арендаторы добросовестно рассчитывают на применение судами 98-ФЗ, Постановления Правительства №439 и Обзора №2 от 30.04.2020. А будущем они могут столкнуться с очередным разворотом практики на 180 градусов в момент, когда они менее всего будут этого ожидать.

Однако, арендодателям не следует самонадеянно рассчитывать на такой разворот, так как в целом подход к моменту начала действия отсрочки, изложенный в Постановлении Правительства и разъяснениях Верховного суда в обзоре № 2, является логичным и справедливым для большинства ситуаций. Действительно, с момента введения режима повышенной готовности были введены ограничения на ведение бизнеса для ряда отраслей экономики, и эти запреты начали с этого момента выполняться, а значит, объективные затруднения для уплаты арендной платы наступили.

Что же сейчас делать арендаторам и арендодателям?

1. Арендатору – рекомендуем приложить максимальные усилия к тому, чтобы без суда договориться с арендодателем, юридически правильно фиксировать эти попытки и закреплять достигнутые договоренности максимально полно и подробно. Даже если последующая судебная практика изменит общее правило, стороны смогут настаивать на исполнении условий достигнутого соглашения. В крайнем случае можно будет использовать правовые средства защиты от недобросовестной стороны, которая первоначально подписала документ на одних условиях, а затем пытается «переиграть» ситуацию в суде (это принцип «эстопель», он предусмотрен в ряде статей ГК РФ: абз. 4 п. 2 ст. 166, п. 5 ст. 166, п. 3 ст. 432, п. 5 ст. 450.1).

2. Арендодателям Верховный суд предоставил рычаги для переговоров с арендаторами – если доказать, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает, и его требования являются проявлением недобросовестности (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд может отказать арендатору в его требованиях об отсрочке и удовлетворить требования арендодателя о полной оплате арендной платы в 2020 году, а не в 2021-2023 годах. Следовательно, если ваш арендатор не приостанавливал работу, необходимо запастись доказательствами, что его офис был открыт. Это может быть практически что угодно: фото- или видеофиксация, отметки в журнале у охранника, даже свидетельские показания.

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва