В течение с марта по июль 2020 г. юристы и адвокаты Коллегии адвокатов «Юрпроект»регулярно анализировали происходящие изменения: вводимые запреты, ограничения и требования к ведению бизнеса в условиях, вызванных пандемией коронавируса COVID-19, меры поддержки.

Мы подготовили и разместили в свободном доступе полезные материалы для бизнеса — собственников и арендаторов недвижимости. Доступны для просмотра и скачивания:

1. Антикризисный справочник — обновляем по мере издания новых нормативных актов и разъяснений Верховного суда
2. Образцы документов для арендаторов
3. Ограничения и запреты для бизнеса и граждан в Кузбассе 16.07.2020
4. Перечень организаций, на которые не распространяется действие Указа Президента №239 на 11.05.2020, в Кузбассе

Надеемся, что наши советы помогут вам лучше понять, как действовать в текущей ситуации.

Навигатор по антикризисному справочнику:

1. «Форс-мажор»: что дает и как им воспользоваться правильно?

1.1. Что такое «форс-мажор»?

1.2. Пандемия коронавирусной инфекции — это обстоятельство непреодолимой силы или нет?

1.3. Как доказать «форс-мажор»?

1.4. Если доказать «форс-мажор», что это дает, какие последствия?

1.5. Если бизнес попал под запрет или нет возможности заплатить кредиторам из-за спада покупателей - это «форс-мажор»и можно не платить?

2. Арендная плата за недвижимость: как освободиться от её уплаты, снизить, получить отсрочку?

2.1. Можно ли не платить либо снизить арендную плату в условиях Covid-19 и введения ограничительных мер?

2.1.1. Освобождение от арендной платы из-за невозможности пользоваться объектом аренды.

2.1.2. Снижение арендной платы из-за ограничений в пользовании объектом аренды.

Бонус 1. Рабочие схемы для достижения договоренностей между арендатором и арендодателем о снижении арендной платы.

Бонус 2. Алгоритм действий арендатора, чтобы получить снижение арендной платы.

2.1.3. Освобождение от арендной платы в результате расторжения договора.

2.1.4. Освобождение от арендной платы как мера поддержки государства.

2.2. Кто и как может получить отсрочку по арендной плате?

Бонус 3. Алгоритм действий арендатора, чтобы изменить договор аренды.

Бонус 4. Таблица — права арендаторов и меры поддержки в условиях Covid-19 в Кузбассе.

* Кто рискует лишиться областных мер поддержки?

3. Снижение налога как мера поддержки арендодателей в Кемеровской области.

* Кого могут лишить права на снижение налога на имущество организаций?

4. Итоговые рекомендации для арендаторов и арендодателей.

1. «Форс-мажор»: что дает и как им воспользоваться правильно?

1.1. Что такое «форс-мажор»?

Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) — обстоятельства чрезвычайные и непредотвратимые, возникшие в течение действия договора (ст. 401 Гражданского кодекса РФ, пункт 8 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. N 7). То есть это обстоятельства, которые нельзя было разумно ожидать при заключении договора, либо избежать или преодолеть, находящиеся вне контроля сторон такого договора.

В частности, к таким обстоятельствам могут относиться: стихийные бедствия массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства (из Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы).

1.2. Пандемия коронавирусной инфекции — это обстоятельство непреодолимой силы или нет?

Сама по себе пандемия коронавирусной инфекции COVID-19 не относится к числу ситуаций, охватываемых понятием “обстоятельства непреодолимой силы” (форс-мажора). Однако к форсу-мажору следует отнести её последствия - введение ограничительных мер со стороны органов власти: запретов работать магазинам, введение карантина (запрета выходить из дома гражданам) и т.д.

Обстоятельства непреодолимой силы рассматриваются исключительно индивидуально и применяются не ко всем договорным отношениям. Если это итальянская деловая одежда, которая шьется из тканей, изготавливаемых только в Италии и нигде в мире нельзя такие ткани купить и доставить, то в связи с закрытием таможенных границ РФ с Италией для такого ателье это станет форс-мажором в отношениях с заказчиком одежды — ему, очевидно, не подойдет одежда из белорусских тканей.

1.3. Как доказать форс-мажор?

Процедура свидетельствования обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) отнесена к компетенции торгово-промышленных палат. В Кемеровской области «Кузбасская торгово-промышленной палата» выдает такие заключения об обстоятельствах непреодолимой силы по договорам, заключенным между российскими юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями). О порядке получения можно прочитать на сайте КузТПП. Сейчас заключения выдаются бесплатно.

Но заключение палат — это не панацея (не дает 100% защиты в случае судебного спора) и не является единственно возможным доказательством форс-мажора. То есть ваш контрагент может и не принять заключение (сертификат) торгово-промышленной палаты. И тогда придется доказывать в суде, что это конкретное обстоятельство (например, запрет работать организациям общепита) является для вас чрезвычайным и непредотвратимым для исполнения вашей компанией договора (например, провести свадьбу или банкет). Суд должен в каждом конкретном случае самостоятельно устанавливать, является ли это обстоятельство форс-мажором, и оценивать его влияние обстоятельств на возможность стороны исполнить свою обязанность по договору.

1.4. Если доказать форс-мажор, что это дает, какие последствия?

Наступление обстоятельства непреодолимой силы само по себе не прекращает обязанности сторон по договору навсегда и не влечет прекращение самого договора, если его исполнение станет возможным после того, как они прекратятся. То есть, если вы в апреле 2020 года не можете выполнить ремонтно-строительные работы по причине невозможности доставки материала из-за границы, то если такая возможность представится в мае 2020 года, вы будете обязаны выполнить работы, если срок договора не истечет и заказчик от него не откажется.

Правовым последствием форс-мажора является временная отсрочка исполнения обязательства и освобождение от ответственности за его неисполнение либо просрочку исполнения. То есть за этот период надо будет заплатить позднее, но нет оснований начислять пени, неустойки, взыскивать убытки за просрочку оплаты.

1.5. Если бизнес попал под запрет или нет возможности заплатить кредиторам из-за спада покупателей — это форс-мажор и можно не платить?

Если в договоре аренды и любом другом условий о форс-мажоре нет (никак не определено, что к нему относится, а что нет), суд в каждом конкретном случае будет определять, является ли то или иное событие непреодолимым обстоятельством.

По действующему законодательству, к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) не может быть отнесено всё то, что охватывается понятием “предпринимательские риски”, в том числе: нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Верховный суд в 2016 году пояснял, что не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств и т.д.

А 21 апреля 2020 Верховный суд в связи с распространением COVID-19 и происходящими изменениями законодательства утвердил обзор практики и признал, что форс-мажором может являться невозможность платить, если не можешь платить по причине введения ограничительных мер.

Самое главное из разъяснения Верховного суда РФ про форс-мажор:

«При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).»

Кому это актуально:

• арендаторам, которые закрылись из-за введения запретов от властей в рамках режима «Повышенной готовности», не могут пользоваться своим бизнес-объектом и зарабатывать деньги, либо арендодатель (собственник ТЦ) ограничил их доступ во исполнение введенных властями запретов;
• предпринимателям, ведущим бизнес, попавший под запреты, в своих помещениях;
• всем, кто потерял возможность зарабатывать прибыль по причине введенных для граждан запретов на посещение мест массового скопления людей.

Какие последствия:

• это не даст возможность вообще не платить тем, кому должен,
• это даст возможность получить отсрочку по оплате без санкций (штрафов, пеней, возмещения убытков)!

Не забудьте обратиться к юристу для:

• подготовки уведомлений о форс-мажоре,
• проведения переговоров с кредитором (арендодателем и пр.) с целью поиска баланса интересов,
• достижения и юридического закрепления оптимальных договорённостей, исключающих судебные споры

2. Арендная плата за недвижимость: как освободиться от её уплаты, снизить, получить отсрочку?

Начиная с марта 2020 многие собственники закрыли свои здания во исполнение актов органов власти о введении ограничений для разных видов «контактного» бизнеса. Сейчас некоторые возобновляют работу, в том числе потому, что запреты в отношении их бизнеса сняты (например, парикмахерские услуги и/или маникюрные и педикюрные услуги, МФЦ и адвокатские организации Распоряжение Правительства Кемеровской области от «8» апреля 2020 г. № 184-р).

Разберем такие вопросы:

• Если собственник закрыл здание на основании распоряжения органов власти, можно ли арендатору не платить арендную плату владельцу ТЦ?
• А если не закрыл, но пользоваться нельзя под угрозой штрафа, что можно сделать?
• А если не было запрета, но снизился поток посетителей / покупателей, можно ли снизить / отсрочить арендную плату?

2.1. Можно ли не платить либо снизить арендную плату в условиях Covid-19 и введения ограничительных мер?

Решение этой задачи может быть разным в зависимости от ситуации. Ниже мы рассмотрели 4 ситуации и точки зрения.

2.1.1. Освобождение от арендной платы из-за невозможности пользоваться объектом аренды.

Первая позиция российских судов, которую можно встретить в прошлом, — «Не можешь совсем пользоваться арендованным объектом – можешь не платить арендную плату».

В защиту такой позиции приходит разъяснение Верховного суда РФ 2015 года: арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Суды при этом ссылаются на пункт 2 статьи 328 ГК РФ. Он о том, что если вам по договору должны что-то предоставить, а вы за это тоже должны что-то сделать (например, заплатить за полученное), то если вам не предоставили это что-то, то и вы не должны со своей стороны выполнять свои обязанности (платить).

Судьи Верховного суда логически обосновали право арендатора не платить так:

«Договор аренды носит взаимный характер. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.».

2.1.2. Снижение арендной платы из-за ограничений в пользовании объектом аренды.

Вторая точка зрения, которую можно вывести из анализа действующего законодательства, — «Пользовался арендованным объектов хоть как-то – плати».

Действующее законодательство (ст. 614 ГК РФ, ст. 19 ФЗ № 98) говорит однозначно только о снижении арендной платы в такой ситуации, когда пользоваться объектом аренды было невозможно в полной мере из-за ограничений от органов власти, а нормы права, которые вроде бы дают возможность не платить за аренду вообще (ст. 328 ГК РФ), являются общими и нет гарантий, что будут применены судами в текущей ситуации.

Правовые основания для снижения арендной платы:

• Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились. Речь в этой статье идет не только о физических, но и юридических условиях пользования.
• Статья 19 федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" дает Арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.

Судебная практика:

• Вообще судам не приходилось еще разрешать споры между арендаторами и арендодателями из-за таких катастроф федерального масштаба, когда схожие ограничения для бизнеса введены во всех регионах страны.
• Ту же позицию Верховного суда 2015 года можно истолковать так: Верховный суд разъяснил, что платить арендную плату не надо, если арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления. А если арендодатели смогут доказать, что «предоставление» было, например: там хранилось имущество арендатора или он мог использовать его по иному назначению, то эти случаи дадут арендодателям обоснованные аргументы против требований арендаторов об «обнулении» арендной платы.
• В свежем обзоре практики № 2 от 30.04.2020 Верховный суд разъяснил (пункт 5):
  
  «… арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.
  
  Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».

То есть Верховный суд ведет речь о некоем «сложившемся» на определённой территории подходе к снижению арендной платы в связи с введением режима «повышенной готовности» и ограничительных мер. Где-то это будут 30-70%, а где-то снижение до цен на аренду складских помещений и т.д.

Таким образом, у арендодателя есть обязанность снизить арендную плату, если его арендатор не может полноценно (согласно условиям договора и назначения) пользоваться объектом аренды, но размер этого снижения нормативно не определен, а Верховные суд установил только примерные ориентиры. Исходя из этих ориентиров, ниже мы прогнозируем возможную логику принятия российскими судами решений о снижении арендной платы в период пандемии для различных ситуации, и как вариант — для переговоров между сторонами договора аренды.

Бонус 1. Рабочие схемы для достижения договоренностей между арендатором и арендодателем о снижении арендной платы

Бонус 2. Алгоритм действий арендатора, чтобы получить снижение арендной платы

1. Подготовить требование о снижении арендной платы с даты невозможности полноценно пользоваться арендованным имуществом со ссылками на ст. 614 ГК РФ и ст. 19 федерального закона № 98- ФЗ и изменении договора.
2. Требование о снижении арендной платы и изменении договора необходимо направить арендодателю в письменном виде (обязательно заручится подтверждением направления и получения — получить квитанцию «Почты России» и отслеживать получение арендодателем по сайту).
3. По возможности, провести переговоры, на которых определить условия изменения договора, устраивающие обе стороны.
4. При достижении договоренностей подписать дополнительное соглашение, в котором будут отражены измененные условия договора (уменьшена арендная плата, предусмотрена беспроцентная или процентная отсрочка по ее уплате и т.д.) - в той же форме, что и сам договор (п.1 ст. 452 ГК РФ): т.е. если договор удостоверял нотариус, то и допсоглашение к нему должен удостоверить тоже нотариус (любой).
5. Если арендодатель не соглашается на уступки, требует уплаты штрафных санкций или вовсе не отвечает на требование о снижении арендной платы и изменении договора в 30-дневный срок, то можно: (а) обратиться в суд с иском об изменении условий договора (снижении арендной платы) (п.2 ст. 452 ГК РФ) или (б) ждать иска от арендодателя и против этого иска возражать, ссылаясь на наличие у арендатора оснований снизить арендную плату за период действия ограничений и запретов.

2.1.3. Освобождение от арендной платы в результате расторжения договора.

Третья точка зрения — «Хотите совсем не платить арендную плату – расторгайте договор и освобождайте объект».

Надежные правовые основания полностью освободиться от арендной платы получат те арендаторы, кому удастся расторгнуть договор и освободить имущество, - с момента расторжения и освобождения объекта аренды.

Другие случаи не дадут возможности не платить:

1. расторгнуть и не освободить = продолжить фактически пользоваться и, значит, остаться должным платить;
2. освободить и не расторгнуть = сохранить за собой право вернуться в помещение, а за это надо платить.

Как можно расторгнуть договор аренды:

• по соглашению сторон
• в результате отказа от договора, если договором предусмотрено право на односторонний отказ (при этом часто устанавливают ограничения - плату за отказ, возмещение убытков и пр.).
• по решению суда — в разделе об отсрочке порядок действий, который применим и для расторжения, рассмотрен подробнее.

2.1.4. Освобождение от арендной платы как мера поддержки государства

Арендаторы государственного и муниципального имущества в период коронавирусной пандемии оказались в чуть лучшем положении, чем все остальные, — для них государство установило меры поддержки, дающие гарантированное право на освобождение от арендной платы.

На федеральном уровне:

Освобождение от арендной платы арендаторов федерального имущества (в том числе земельных участков):

1. Кого касается (совокупность условий) – (а) осуществление деятельности в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, (б) наличие документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности.
2. Что дает — освобождение от уплаты арендных платежей;
3. Срок действия — апрель - июнь 2020 г.
4. Как получить — написать заявление в Росимущество (территориальный отдел), получить проект дополнительного соглашения к договору аренды и подписать его.

На областном уровне в Кузбассе:

Приостановление исполнения обязательств по договорам аренды государственного (муниципального) имущества и договорам на размещение нестационарных торговых объектов (НТО):

1. Кого касается (совокупность условий) — (а) арендаторов зданий и помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и лиц, использующих государственные /муниципальные земельные участки / земли для размещения НТО, (б) они должны быть включены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; (в) договоры должны быть заключены ДО введения режима «Повышенная готовность».
2. Что дает — освобождение от арендной платы и платы за разрешение на размещение НТО в период действия ограничительных мер без уплаты пеней.
3. Срок действия — по соглашению сторон до окончания действия ограничительных мер.
4. Как получить — написать заявление в КУГИ Кемеровской области / КУМИ своего муниципального образования и отправить его по почте, в том числе электронной, получить проект дополнительного соглашения к договору аренды и подписать его.

На муниципальном уровне в Кузбассе:

1. Распоряжением Правительства РФ № 670-р рекомендовано органам местного самоуправления руководствоваться положениями о мерах поддержки, принятых в отношении арендаторов федерального имущества.
2. Распоряжение Губернатора № 33-рг предписывает органам местного самоуправления принять такие же меры поддержки, как и в отношении государственных (областных и неразграниченных) объектов недвижимости и земельных участков: отсрочку и освобождение от уплаты арендной платы.
3. До принятия правовых актов на муниципальном уровне арендаторам муниципальной недвижимости предоставлена лишь одна мера поддержки — отсрочка уплаты арендной платы (при условии, что они ведут деятельность, которая относиться к наиболее пострадавшим отраслям экономики).

Нормативная база о мерах поддержки арендаторов, актуальная для Кузбасса:

• Федеральный закон от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (статья 19)
• Обзор практики Верховного суда РФ № 2 от 30.04.2020 (пункты 3-5)
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»
• Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (ред. от 28.04.2020) «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»
• Распоряжение Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 31.03.2020 г. № 33-рг «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства Кузбасса в условиях распространения новой коронавирусной инфекции». в ред. распоряжения Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 16.04.2020 N 50-рг

2.2. Кто и как может получить отсрочку по арендной плате?

Как мы выяснили ранее, суды вряд ли поддержат арендаторов в желании совсем не платить арендную плату и будут рассматривать варианты для снижения из-за невозможности пользоваться имуществом и других негативных последствий от ограничений, введенных в стране и регионе. Однако, в ряде случаев у арендатора есть возможность получить отсрочку платы за аренду.

Отсрочка по уплате арендной платы предоставляется:

1. Гарантированная государством отсрочка для «наиболее пострадавших» арендаторов любых объектов недвижимости (за исключением жилых помещений), в том числе земельных участков, — государственных, муниципальных, частных:

• Кому доступно (совокупность условий): (1) договоры аренды заключены до принятия в 2020 году решения о введении одного из режимов; (2) ведут деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (авиаперевозки, культура, досуг и развлечения, физкультура и спорт, турбизнес, гостиницы, общепит, доп. и негос. образование, организация мероприятий, ремонт, стирка, химчистка, парикмахерские и салоны красоты)
• Что дает: приостановку арендных платежей с даты введения режима «Повышенная готовность» или «Чрезвычайная ситуация» на территории субъекта РФ и до 1 октября 2020 г.: (1) за период с даты введения одного из указанных режимов на территории субъекта РФ и до даты отмены - 100% отсрочка (т.е. будет копиться задолженность за весь этот период), (2) с даты отмены и до 1.10.2020 — 50%-ная отсрочка.
• Как гасить образовавшийся за период отсрочки долг: с 1.01.2021 по 1.01.2023 равными платежами 1 раз в месяц по 50% и менее от размера ежемесячного платежа согласно действующим условиям договора.
• Дополнительные плюсы: (1) санкции в связи с нарушением обязанности по оплате по договору не применяются, (2) установление арендодателем дополнительных платежей за отсрочку не допускается.
• Ограничения: если в состав арендной платы входят коммунальные платежи и расходы на содержание имущества, на них рассрочка не распространяется, за исключением, если арендодатель был освобожден от этих расходов.
• Как получить: арендодатель в течение 30 дней со дня обращения арендатора обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

2. Остальным арендаторам:

• Кому актуально: (1) если арендодатель не согласен на снижение арендной платы и (2) нет надежных правовых оснований добиваться снижения или освобождения от нее через суд (например, если деятельность арендатора не была запрещена, но условия аренды и/или ведения бизнеса ухудшились вследствие запретов на импорт товаров, рекомендаций по самоизоляции для граждан и общего экономического спада ситуации).
• Как получить: см. инструкцию ниже

Бонус 3. Алгоритм действий арендатора, чтобы изменить договор аренды

1. Подготовить незамедлительно предложение об изменении условий договора как минимум на период действия ограничительных мер органов власти с предложением не применять штрафные санкции: статья 451 Гражданского кодекса РФ дает возможность стороне договора инициировать его изменение по причине «существенно изменившихся обстоятельств» — когда стороны при заключении договора не могли предвидеть, что органы власти установят запреты и ограничения для ведения бизнеса. Требовать изменений — это предлагать снизить размер арендной платы, изменить срок оплаты, в том числе получить отсрочку по оплате.
2. Предложение об изменении условий договора необходимо направить арендодателю в письменном виде (обязательно заручится подтверждением направления и получения — получить квитанцию «Почты России» и отслеживать получение арендодателем по сайту).
3. По возможности, провести переговоры, на которых определить условия по изменению договора, устраивающие обе стороны.
4. При достижении договоренностей подписать дополнительное соглашение, в котором будут отражены измененные условия договора (уменьшена арендная плата, предусмотрена беспроцентная или процентная отсрочка по ее уплате и т.д.) — в той же форме, что и сам договор (п.1 ст. 452 ГК РФ): т.е. если договор удостоверял нотариус, то и допсоглашение к нему должен удостоверить тоже нотариус (любой).
5. Если арендодатель не соглашается на уступки, требует уплаты штрафных санкций или вовсе не отвечает на предложение об изменении договора в 30-дневный срок, то можно обратиться в суд с иском об изменении условий договора или о его расторжении и обязании арендодателя принять назад имущество (п.2 ст. 452 ГК РФ).

Обращаем внимание:

• Положительной судебной практики по изменению и расторжению договора судом в связи с существенным изменением обстоятельств крайне мало — суд может изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств только в исключительных случаях. Хотя, конечно, текущая ситуация не похожа ни на какие другие в современной истории (птичий грипп и другие), и может рассматриваться как исключительная.
• Минус этого способа защиты прав — по общему правилу, при изменении или расторжении договора в судебном порядке - обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. То есть в суде арендатору потребуется обосновать необходимость изменить договор не даты вступления решения в силу, а с даты наступления негативных последствий.

Приведенный порядок действий арендатора по изменению договора применятся:

• когда у него нет права требовать снижения арендной платы (например, в связи с невозможностью использования имущества) или нет права на освобождения от нее (например, в отношении госимущества);
• когда у него нет права на отказ или одностороннее изменение договора;
• применяется для случаев расторжения договора (работает и в обратную сторону — может инициировать арендодатель), а также для других видов договоров (не только для аренды).

Бонус 4. Таблица — права арендаторов и меры поддержки в условиях Covid-19 в Кузбассе

Мы систематизировали все предусмотренные действующим законодательством виды прав арендаторов в отношении арендной платы в зависимости от категории арендатора, вида его бизнеса и объекта аренды.

Одни права можно реализовать во внесудебном порядке (освобождение, отсрочка в отношении госимущества) — обратиться с заявлением в госорганы и получить допсоглашение к договору аренды.

Другие права (снижение, отсрочка арендной платы в отношении имущества, находящегося в частной собственности), придется добиваться в ходе переговоров с арендодателем или отстаивать в суде.

Кто рискует лишиться областных мер поддержки?

Мер поддержки могут лишить тех арендаторов, кто был привлечен к административной ответственности после 31.03.2020:

• за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ст. 6.3 КоАП РФ),
• за невыполнение правил поведения при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, или в зоне чрезвычайной ситуации (ст. 20.6.1 КоАП РФ)
• за нарушение трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права (ст. 5.27 КоАП РФ)

3. Снижение налога как мера поддержки арендодателей в Кемеровской области

Для собственников недвижимости согласно областному закону «О налоге на имущество организаций» (изменения внесены 09.04.2020 г.) предусмотрена возможность снижения налога на имущество организаций:

1. Снижение налога на имущество от кадастровой стоимости с 2 до 1%

До принятия закона налоговая ставка на 2020 год по налогу на имущество организаций составляла в Кемеровской области и большинстве регионов России 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кто платит налог по этой ставке?

Налогоплательщики — юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости, которые соответствуют одновременно двум условиям:

1. Объекты относятся к категории: (а) административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) общей площадью свыше 1000 кв. метров и помещения в них; (б) нежилые помещения общей площадью свыше 250 кв. м., назначение, разрешенное использование или наименование которых — офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения таких объектов;
2. Данные объекты должны быть включены в Перечень, утвержденный органом исполнительной власти субъекта РФ на 2020 год (распоряжение Администрации Кемеровской области от 3 декабря 2019 г. № 6-ра).

Кто получит снижение налога на имущество в 2020 году?

Данная мера распространяется только на тех юридических лиц, у которых основной ОКВЭД в ЕГРЮЛ по состоянию на 1 марта 2020 входит в перечень согласно приложению к этому областному закону (приложение полностью копирует перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434).

! Обратим внимание, что эта мера поддержки не распространяется на налог на имущество физических лиц. То есть если торговый центр или помещения в нем находятся в собственности частного лица, который платит за них налог на имущество физлица в размере 2% от кадастровой стоимости, то принятый областной закон не поможет снизить этот налог. Вопрос о снижении налога на имущество физлиц находится в компетенции муниципальных органов власти.

2. Снижение налога на имущество от среднегодовой стоимости с 2,2 до 1,1%

До принятия закона налоговая ставка на 2020 год по налогу на имущество организаций составляла в Кемеровской области и большинстве регионов России 2,2% от среднегодовой стоимости объекта недвижимости.

Кто платит налог по этой ставке?

Налогоплательщики — юридические лица, являющиеся собственниками объектов недвижимости и соответствуют одновременно двум условиям:

1. Не применяют упрощенную систему налогообложения, позволяющую не платить налог на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 НК РФ);
2. Не обязаны в силу закона платить налог на имущество от кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 375, ст. 378.2 НК РФ).

Кто получит снижение налога на имущество в 2020 году?

Те же критерии, что и по налогу на имущество организаций от кадастровой стоимости (смотри ранее).

3. Снижение до 50% налога на имущество на сумму снижения арендной платы арендатору

Для них предусмотрено снижение налога на имущество на сумму, на которую они снизили арендную плату своему арендатору, но налог может быть снижен не более, чем до 50%.

Сниженную ставку по налогу на имущество получат собственники недвижимости, которые заключили со своими арендаторами дополнительное соглашение о снижении арендной платы при соблюдении следующих условий:

1. договор аренды заключен до 1 марта 2020 года и был зарегистрирован в установленном порядке (хотя мы понимаем, что требование о регистрации договора аренды предъявляется только к договорам аренды на срок 1 год и более; в общем, по незарегистрированным краткосрочным договорам аренды могут быть проблемы при получении этой меры поддержки);
2. дополнительное соглашение к договору аренды заключено после 1 марта 2020 года (предполагается именно доп соглашение о снижении арендной платы);
3. в отношении указанных зданий и помещений осуществлена государственная регистрация права собственности (есть ранее возникшие права собственности на недвижимость, которые могут быть не зарегистрированы в ЕГРН)
4. основным видом экономической деятельности арендатора в соответствии со сведениями ЕГРЮЛ / ЕГРИП на 1 марта 2020 года является один из видов: в соответствии с приложением к этому областному закону (как выяснили ранее, оно копирует перечень наиболее пострадавших отраслей российской экономики, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. № 434) или относится к разделу G «Торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов» ОКВЭД ОК 029-201.

Кого могут лишить права на снижение налога на имущество организаций?

Действие областного закона № 44 не распространяется на налогоплательщиков, привлеченных в период с 16 марта 2020 года по 31 декабря 2020 года к административной ответственности по статьям:

• статья 6.3 (нарушение санитарных правил и гигиенических нормативов, невыполнение санитарно-гигиенических и противоэпидемических мероприятий в период режима чрезвычайной ситуации или при возникновении угрозы распространения заболевания, представляющего опасность для окружающих, либо в период осуществления на соответствующей территории ограничительных мероприятий (карантина), либо невыполнение в срок выданного законного предписания или требования государственного санитарного врача о проведении санитарно-противоэпидемических мероприятий);
• часть 1 статьи 19.4 (неповиновение законному распоряжению или требованию государственного санитарного врача);
• статья 20.6.1 (невыполнение правил поведения при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, или в зоне чрезвычайной ситуации).

Помимо того, что штрафы за нарушения по статье 6.3 и 20.6.1 КОАП установлены в достаточно высоком размере (до 1 млн.руб.), так еще и право на сниженную ставку по налогу на имущество можно потерять.

4. Итоговые рекомендации для арендаторов и арендодателей

При любом варианте развития событий рекомендуем:

1. Арендаторам — приложить максимальные усилия к тому, чтобы без суда договориться с арендодателем, юридически правильно фиксировать эти попытки и закреплять достигнутые договоренности максимально полно и подробно. Даже если последующая судебная практика изменит общее правило, стороны смогут настаивать на исполнении условий достигнутого соглашения. В крайнем случае можно будет использовать правовые средства защиты от недобросовестной стороны, которая первоначально подписала документ на одних условиях, а затем пытается «переиграть» ситуацию в суде (это принцип «эстопель», он предусмотрен в ряде статей ГК РФ: абз. 4 п. 2 ст. 166, п. 5 ст. 166, п. 3 ст. 432, п. 5 ст. 450.1)
2. Арендодателям — учитывать возможности для переговоров с арендаторами. Верховный суд в пункте 4 обзора практики № 2 от 30.04.2020 предоставил такие рычаги арендодателям — если доказать, что арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает, и его требования являются проявлением недобросовестности (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд может отказать арендатору в его требованиях об отсрочке и удовлетворить требования арендодателя о полной оплате арендной платы в 2020 году, а не в 2021-2023 годах.

«Антикризисный справочник» подготовили:

• Малинин Дмитрий, адвокат, председатель КА «Юрпроект»
• Третьякова Дарья, адвокат, руководитель представительства КА «Юрпроект» в г. Москва
• Александрова Яна, старший юрист, руководитель практики «Земля, недвижимость, строительство» КА «Юрпроект»
• Георгинский Евгений, старший юрист практики «Налоги, банкротство, корпоративное право»

Следите за актуальными новостями по «коронавирусной» тематике:

• в Новостном разделе нашего сайта 
• на странице компании «Юрпроект» в Facebook
• на нашем YouTube канале «Злободневные юристы»

Смотрите нас на YouTube

«Российский форс-мажор: кто кому должен?»

«Как снизить арендную плату?»

«Как не платить арендную плату?»

«ЗАПРЕТ для бизнеса в период Covid-19. Общий обзор принятых мер»

«Меры «ПОДДЕРЖКИ» арендаторов в период пандемии»

Персоны

Яна Юрьевна Александрова

Дарья Владимировна Третьякова

Георгинский Евгений Владиславович

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»