Осторожно: налог на недвижимое имущество

Наша газета уже рассказывала о том, что 21 марта 2013 года, вступило в силу первое в Кемеровской областисудебное решение по делу об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства (ОКС). В результате судебного разбирательства специалистам компании «Юрпроект» удалось снизить кадастровую стоимость административного здания в областном центре почти в два раза.

Разумеется, у читателя может возникнуть резонный вопрос: а зачем вообще оспаривать кадастровую стоимость здания, если эта стоимость не применяется ни для налоговых, ни для каких-либо других целей?

Очевидно, что дорогостоящее судебное разбирательство не было простой прихотью владельца здания. Причина, по которой всем собственникам объектов капитального строительства стоит присмотреться к их кадастровой стоимости, – это угроза введения налога на недвижимое имущество, исчисляемого от кадастровой стоимости, уже с 1 января 2014 года.

Подробно о планируемых нововведениях мы еще поговорим.

Пока же остановимся на другом, не менее интересном вопросе: почему первое решение по делу о снижении кадастровой стоимости ОКС было вынесено спустя более чем год после утверждения на территории Кемеровской области результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости? Неужели все дело только в надежде собственников на «авось»: ведь закон еще не принят, и новый налог пока не введен? Или же кадастровая стоимость на этот раз полностью соответствует рыночной, и оспаривать просто нечего?

Конечно же, верно, что многие собственники выжидают принятия закона. Также верно, что кадастровая и рыночная стоимость зданий отличаются не в десятки раз, как это было в случае с земельными участками, а примерно на 30-50%.

Но есть и куда более важная причина – банальная нехватка информации. Как ни странно, многие собственники ОКС до сих пор не знают, что вообще проводилась какая-то оценка. А единственный способ получить официальную информацию о кадастровой стоимости своего объекта недвижимости (в отличие от доступной всем кадастровой стоимости земельных участков) на данный момент – направить запрос в Кадастровую палату. Ответ придется ждать около месяца.

Еще более плачевно выглядит ситуация с информированием о способах оспаривания кадастровой оценки. Так, федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает два способа оспаривания кадастровой оценки: через суд и через специально создаваемую комиссию. Срок для обращения в комиссию был законом жестко ограничен и истек еще в августе 2012 года. При этом публично обсуждаться работа данной комиссии (например, за  «круглым столом» в Кузбасской торгово-промышленной палате) стала уже после окончания ее работы. В этой связи почти не удивительно, что из сотен тысяч собственников недвижимости в Кемеровской области в комиссию смогли обратиться всего трое, причем положительные решения были вынесены только в отношении двух организаций. Все это было бы смешно, если бы не было так грустно.

В сложившейся ситуации радует лишь то, что срок для обращения в суд законом не ограничен, а значит, каждый собственник ОКС все еще может защитить свои права, тем более, что в Кемеровской области уже есть первый положительный прецедент.

В настоящий момент на рассмотрении Госдумы  находится законопроект №51763-4, предусматривающий введение в России единого налога на недвижимое имущество. Этот законопроект был принят в первом чтении еще 10 июня 2004 года, но окончательное решение вопроса оказалось отложено на долгие годы.

Однако в 2012 году законопроект вновь стал активно обсуждаться, а 31 января 2013 года Минфин России опубликовал информационное сообщение «Об основных элементах налога на недвижимое имущество». Судя по содержанию данного документа, законопроект претерпел существенные изменения:

1. Плательщиками нового налога станут только граждане, организации же продолжат платить налог на имущество организаций и земельный налог.
2. К объектам налогообложения будут отнесены любые объекты капитального строительства и земельные участки, а не только жилые помещения, гаражи и дачи.
3. Налоговой базой станет уже привычная нам кадастровая стоимость объекта недвижимости, а не предполагавшаяся первоначально «оценочная стоимость».
4. Законопроект предусматривает два основных налоговых вычета: первый – для всех собственников жилых строений и помещений – в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров соответствующего объекта. Второй вычет будет предоставляться отдельным категориям налогоплательщиков, в том числе Героям Советского Союза, Героям РФ, полным кавалерам ордена Славы, инвалидам I и II групп инвалидности, ветеранам и инвалидам ВОВ, ветеранам и инвалидам боевых действий. Данный вычет предоставляется в размере кадастровой стоимости 30 квадратных метров жилого строения или жилого помещения, а в отношении земельного участка – в размере кадастровой стоимости 1000 квадратных метров площади участка. При этом муниципалитеты будут вправе увеличить размеры налоговых вычетов, а также ввести дополнительные категории налогоплательщиков, на которые будет распространяться второй вычет.
5. Налоговые ставки устанавливаются в зависимости от суммарной кадастровой стоимости объектов налогообложения, находящихся в собственности конкретного лица:

Стоит отметить, что новый закон устанавливает лишь максимальные размеры налоговых ставок, конкретный же их размер будет устанавливаться местными органами власти.

В Кузбассе база для взимания налога на недвижимость уже определена: результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Кемеровской области утверждены Постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 13.01.2012 N 2. При этом очевидно, что утверждение местными органами власти ставок налога при наличии на то политической воли не займет много времени. В этой связи ни у кого не вызывает сомнения, что Кемеровская область, как и предусматривалось ранее, войдет в число «пилотных» регионов, на территории которых налог на недвижимое имущество будет введен в первую очередь, возможно, уже с 1 января 2014 года.

Чего же опасаются налогоплательщики Кемеровской области в связи с введением налога на недвижимое имущество?

Ответ очевиден: всех страшит повторение ситуации с земельным налогом, сложившейся в регионе с 01.01.2009 года.

Обоснованы ли опасения собственников объектов капитального строительства? Отчасти, да:

Уже сейчас можно сделать вывод, что утвержденная кадастровая стоимость объектов капитального строительства (ОКС) не вполне соответствует их рыночной стоимости. Расхождения, в основном, касаются коммерческой недвижимости. К счастью, нам пока не встречались расхождения в десятки раз, бывшие практически нормой в случае с земельными участками.

Налогоплательщики пока не торопятся засыпать арбитражный суд подобными исками, ведь налог еще не введен. Однако, по нашему мнению, заняться вопросом снижения кадастровой стоимости ОКС стоит уже в 2013 году:

Законопроект предусматривает, что налоговая база (кадастровая стоимость объекта недвижимости) определяется по состоянию на первое января года, являющегося налоговым периодом. То есть кадастровая стоимость, измененная решением суда в текущем году, для целей налогообложения будет применяться только со следующего года. Это означает, что в случае введения налога на территории Кемеровской области с 1 января 2014 года, судебный процесс должен быть окончен (и решение должно вступить в законную силу) до 31 декабря 2013 года, иначе на протяжении всего 2014 года налог придется исчислять и уплачивать от прежней завышенной стоимости.

У специалистов Компании «Юрпроект» уже есть положительная судебная практика – первая в нашем регионе – по снижению кадастровой стоимости объекта капитального строительства.

Пример из практики:

Кадастровая стоимость административного здания площадью 1631 кв.м, расположенного в Ленинском районе г. Кемерово, равнялась 70 262 468,78 рублей. В результате судебного разбирательства кадастровую стоимость удалось снизить почти в два раза – до 38 929 000 рублей. Вся работа по делу до момента вынесения решения была выполнена за 3,5 месяца.

В заключение хотелось бы отметить, что новый налог пока планируется распространить только на граждан. Юридические лица продолжат уплачивать в отношении принадлежащих им объектов капитального строительства лишь налог на имущество, исчисляемый исходя из его остаточной стоимости. Однако, по нашему мнению, такая ситуация продлится не долго: очевидно, что государство взяло курс на взимание всех обязательных платежей исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Внесение соответствующих изменений в Налоговый кодекс РФ – вопрос времени. В этой связи кузбасским организациям совсем не помешает «подготовить сани летом» и уже сейчас обратить самое пристальное внимание на кадастровую стоимость своих зданий, строений и сооружений.

Источник: Бизнес-приложение «ОПОРА», 26 марта 2013 г. 

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва