Как бизнесу снизить плату за аренду (после карантина)

Еще в марте 2020 года региональные власти начали закрывать самые эпидемиологически опасные организации — фитнес-клубы, кино, кафе. 

Большая часть предпринимателей, потерявших из-за этого доход, арендует свои помещения. 

Разумеется, никому не хочется платить за то, чем невозможно пользоваться. Тем более потеряв источник дохода.

В своей статье Дарья расставляет точки по самым актуальным вопросам:

Можно ли вообще не платить аренду за то время, в которое нельзя было работать из-за ограничений?

Такая возможность есть у двух категорий арендаторов:

1. У тех, кто сможет договориться об этом с собственником помещения.
   
   Важно: такую договоренность обязательно нужно оформлять дополнительным соглашением к договору аренды, а если договор аренды зарегистрирован в Росреестра - регистрировать придется и «допник»
2. У некоторых арендаторов государственного имущества.
   
   Например, Распоряжение Правительства РФ № 670-р освобождают от платежей за апрель-июнь тех арендаторов, которые одновременно соответствуют трем критериям:
   • Они арендуют имущество федеральной казны (договор аренды заключался с Росимуществом);
   • Они являются субъектами малого или среднего предпринимательства или некоммерческими организациями, оказывающими общественно-полезные услуги;
   • Они относятся к «наиболее пострадавшим» отраслям.

Кто вправе требовать снижения арендной платы? На какое снижение можно рассчитывать по закону?

Все арендаторы (не только из пострадавших отраслей), которые из-за ограничений не могли пользоваться помещениями, могут требовать уменьшения арендной платы. Такую возможность закрепил закон № 98-ФЗ, однако, он ничего не говорит о размере снижения. 

Несколько прояснил ситуацию Верховный суд. В «коронавирусном» Обзоре №2 сказано, что в случае спора суд будет определять, насколько плата должна быть снижена, исходя из «размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».

Кому и на каких условиях положена отсрочка по арендным платежам?

Право на отсрочку по арендным платежам имеют арендаторы, относящиеся к «наиболее пострадавшим» отраслям. 

Статья 19 Закона №98-ФЗ устанавливает, что отсрочка 100% ежемесячного платежа положена арендаторам до даты, когда отменят режим повышенной готовности. После отмены режима и вплоть до 1 октября 2020 года арендатор должен ежемесячно вносить по 50% обычного платежа. 

Важно: отсрочка — это не освобождение от платежей, долг будет накапливаться и после 1 октября 2020 года его придется гасить. О дате, до которой долг должен быть погашен, стороны договора могут договориться сами, но в определенных рамках:

• арендодатель не может требовать полного закрытия долга раньше 1 января 2021 года;
• арендатор не может требовать отсрочку дольше, чем до 1 января 2023 года;
• ежемесячный платеж в счет долга должен быть не больше половины ежемесячного платежа за текущую аренду.

Если бизнес пострадал слишком сильно — можно ли просто расторгнуть договор аренды и съехать? Получится ли избежать штрафных санкций?

Право досрочно расторгнуть договор и съехать (вне зависимости от условий договора) Закон №98-ФЗ дает арендаторам, которые одновременно соответствуют двум крителриям:

• они относятся к «наиболее пострадавшим» отраслям;
• они являются субъектами малого или среднего предпринимательства

Важно: такие арендаторы не платят за досрочное расторжение договора никаких штрафов, но теряют обеспечительный платеж.

Дают ли власти дополнительные льготы тем, кто арендует государственное или муниципальное имущество?

Для арендаторов публичного имущества действительно предусмотрены особые правила. Конкретный состав льгот зависит от того, о каком именно имуществе идет речь - о федеральном, региональном или муниципальном. 

Льготы для арендаторов федерального имущества установлены уже упоминавшимся Распоряжением Правительства РФ № 670-р. Помимо освобождения части арендаторов от внесения платежей, Распоряжение также предусматривает отсрочку по внесению арендной платы.

Помимо этого в силу Закона №98-ФЗ арендаторы публичных земельных участков могут рассчитывать на продление аренды без торгов.

Наконец, на региональном и местном уровне могут быть установлены дополнительные льготы. 

Обо всем этом подробнее — в статье Дарьи Третьяковой «Как бизнесу снизить плату за аренду» для Т—Ж по ссылке: https://journal.tinkoff.ru/lower-your-rent/

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва