Реорганизация застройщика: как покупателям квартир в Кемеровском ЖК «Крылья» защитить свои права

Кемеровская область — один из немногих регионов России, где проблема с «обманутыми дольщиками» остро не стоит: помимо «Тибета-СВ» не было серьезных прецедентов попрания прав граждан, приобретающих недвижимость по договору долевого участия. Однако, по информации адвокатов КА «Юрпроект», угроза такого нарушения прав может появиться в ближайшем будущем в отношении покупателей жилых и нежилых помещений в ЖК «Крылья» в городе Кемерово.

Что происходит со строительством ЖК «Крылья» и какие права есть у «дольщиков»?

В 2014 году муниципальное предприятие города Кемерово «Городское управление капитального строительства», также известное как МП «ГорУКС» (ИНН: 4206011405), приняло на себя обязательство по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон 27, пр. Комсомольский, 29 (Жилой комплекс «Крылья»).

В 2015–2016 годах ООО «Единая Строительная Компания» продавала гражданам по договорам уступки права на приобретение объектов долевого строительства в этом Жилом комплексе. При этом важно понимать, что ответственность за своевременную передачу квартир и устранение всех недостатков осталась на застройщике — ГорУКСе.

Квартиры первой очереди строительства были переданы с просрочкой. Квартиры второй очереди не переданы до сих пор. При этом срок передачи второй очереди был установлен по договору долевого участия не позднее 30 июня 2017 года.

После истечения предельных сроков сдачи жилого дома МП «ГорУКС» вместо передачи квартир стало направлять письма с предложением внести изменения в договор и продлить срок передачи квартир. Кто-то из участников долевого строительства согласился на такие условия, а кто-то нет. Подписание / неподписание дополнительного соглашения о переносе сроков передачи помещений влияет только на период, за который по закону рассчитывается неустойка (пеня) за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Помимо права на выплату застройщиком неустойки, у участников долевого строительства есть права требовать:

1. Устранения недостатков (если квартира будет в итоге передана с отступлениям от характеристик, определенных в договоре долевого участия)

2. Возмещении убытков (расходы на наем жилья за период несвоевременной передачи квартиры)

3. Компенсации морального вреда (переживаний из-за задержки строительства)

4. Оплаты штрафа по решению суда (за отказ удовлетворения перечисленных выше требований без суда) и судебных расходов (услуги юристов, расходы на нотариальное удостоверение доверенности)

Возможно, именно поэтому Администрацией города Кемерово 30 октября 2018 года было принято решение о реорганизации муниципального предприятия-застройщика. В ноябре 2018 года покупатели помещений получили уведомления о проведении реорганизации в форме выделения.

Как указано в уведомлении, при реорганизации МП «ГорУКС» будет создана (выделена) новая организация — МП «ЖСУ», которой будет передана часть прав и обязанностей МП «ГорУКС».

При этом возможна такая ситуация, когда одна из этих организаций будет обладать достаточными средствами для удовлетворения законных требований участников долевого строительства, связанных с нарушением обязательств застройщиком, а другая – нет.

Таким образом, такая законная процедура как реорганизация может быть очень выгодной для застройщика и, в то же время, негативно сказаться на правах участников долевого строительства.

Что и в какие сроки необходимо предпринять покупателям квартир в ЖК «Крылья»?

Однако уже сейчас каждый из покупателей помещений в ЖК «Крылья» может защитить свои права. Закон предусматривает для участников долевого строительства как кредиторов реорганизуемой организации определенные гарантии их прав. Для этого необходимо совершить активные действия в четко установленные сроки.

1. Реорганизуемый застройщик должен дважды с периодичностью 1 раз в месяц публиковать на сайте «Вестник государственной регистрации» уведомление о своей реорганизации, а также уведомлять всех своих кредиторов. Первое сообщение опубликовано 14.11.2018 г.

2. После первого же опубликования кредиторы имеют право в течение 30 дней (то есть до 14.12.2018 г.) потребовать от реорганизуемого застройщика досрочного исполнения его обязательств (касается тех, кто согласился на перенос сроков передачи объекта до 28.02.2019 г.), а также потребовать исполнения обязательств, срок которых уже наступил (в том числе уплатить неустойку, моральный вред и возместить убытки).

3. Застройщик обязан учесть все эти требования при распределении активов и пассивов между МП «ГорУКС» и выделяемым МП «ЖСУ».

4. Если требования кредитора не выполнены и не предложено достаточное обеспечение исполнения обязательства (например, независимая безотзывная гарантия Администрации города Кемерово), солидарную ответственность перед кредитором несет МП «ГорУКС», выделенное предприятие МП «ЖСУ» и Администрация города Кемерово.

Алгоритм действий участников долевого строительства на примере

Изложенное относится и к обратившимся к нам в коллегию гражданам, заключившим договоры долевого участия в строительстве ЖК «Крылья» и полностью оплатившим деньги ООО «ЕСК» по договорам уступки.

Одни согласились однократно с изменением сроков передачи им квартиры (до 30.01.18 года) без каких-либо компенсаций со стороны застройщика - подписали дополнительное соглашение. Но и эти сроки уже прошли. А следовательно, у этой группы граждан есть право до 14 декабря 2018 года потребовать от застройщика МП «ГорУКС» выплаты:

1. Неустойки (пени) за просрочку передачи объекта, которая рассчитывается со дня, следующего за последней датой передачи помещения (в нашем случае – с 31.01.2018 год), по день, когда квартира будет принята «дольщиком» по передаточному акту. Это плавающая дата – не ранее ввода жилого дома в эксплуатацию, но в любом случае после устранения всех недостатков в передаваемой квартире. Внимание! Подписанием акта «задним числом» покупатель лишает себя возможности потребовать компенсацию за период, когда застройщик еще не исполнил свои обязательства и устранял недостатки. На примере с квартирой стоимостью 1 200 000 руб. (это стоимость помещения по договору долевого участия; стоимость по договору уступки не всегда принимается во внимание судами) размер неустойки по состоянию на 28.11.2018 составляет 181 200 руб.

2. Морального вреда – от 10 000 до 30 000 руб

3. Убытков (расходы на наем жилья) – 10 000 руб/месяц

В случае отказа добровольно выплатить сумму неустойки и возместить моральный вред застройщик по решению суда будет обязан заплатить штраф — 50% от суммы, взысканной с застройщика. То есть на нашем примере это сумма около 245 100 руб. Но указанные суммы могут быть уменьшены судом. А также возместить понесенные судебные расходы (оплата услуг юриста и заверение доверенности).

Куда обращаться гражданам за защитой своих прав

В связи со значительным масштабом возможных негативных последствий (возможны нарушения прав более 100 семей) мы решили разобраться в этой ситуации и помочь участникам долевого строительства защитить свои права.

Адвокаты и юристы КА «Юрпроект» принимают обращения граждан и юридических лиц, купивших помещения у МП «ГорУКС», и готовят обращения с требованиями к застройщику и в суд по адресу: г. Кемерово, Пионерский бульвар, 3, офис 307 и по телефону: 8 (3842) 49-08-48.

С информацией об условиях работы КА «Юрпроект» можно ознакомиться в ходе бесплатной консультации в офисе компании (по предварительной записи) и на нашем сайте www.jurproject.ru

Смотрите видеоролик с интервью от участников истории на канале КА "Юрпроект" в YouTube

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»