В 2015–16 годах активно рекламировался кемеровский жилой комплекс на проспекте Комсомольском: два дома с необычным названием «Крылья». Но красиво взлететь крылатому ЖК так и не удалось. Первая очередь строительства была сдана на полтора года позже обозначенного срока, а вторая не сдана до сих пор. Так чего не хватило «Крыльям» для полета?

Рождение замысловатой схемы

Идея построить необычный жилой комплекс в виде двух домов-крыльев пришла в голову руководству «Единой строительной компании» (ЕСК). Администрация города Кемерово разрешение на строительство выдала, но не ЕСК, а муниципальной организации — МП «Городское управление капитального строительства» (ГорУКС). Почему так? Как пояснили в ГорУКСе, все дело в участке земли, выделенном для строительства, который принадлежит городу. Его якобы предложили выкупить ЕСК, но та отказалась. Однако директор ЕСК Сергей Кадочников сообщил, что впервые слышит о таком предложении и документально оно ничем не подтверждено. «Я бы выкупил эту землю, — признался Сергей Валерьевич. — Но такого предложения мне не поступало. Напротив, участие ГорУКСа в качестве застройщика было жестким условием администрации». Как бы то ни было, в 2014 году ГорУКС приняло на себя обязательства по строительству ЖК «Крылья», заключив с ЕСК два договора. Один — как с дольщиком и инвестором проекта, а другой — как с генподрядчиком. По условиям договоров расчет с подрядной организацией производился «натурой»: ЕСК строила жилье, а за выполненную работу получала квадратные метры и право на их реализацию. Ответственность за своевременную передачу квартир и устранение всех недостатков оставалась на застройщике — ГорУКСе. И все вроде были довольны. До поры до времени. Пока между партнерами не возник конфликт, вследствие которого начали слетать сроки. В результате первая очередь строительства была передана с просрочкой в полтора года, а вторая должна была быть передана летом 2017 года, но не передана до сих пор.

Концов не найти

Сложно понять, в каком конкретно моменте не сошлись характерами и интересами застройщик и подрядчик. Директор ЕСК утверждает, что ГорУКСом перестала вестись оплата произведенных работ. «Гладко никогда не было, но находились компромиссы и решались вопросы, — признался Сергей Кадочников. — Однако в октябре 2017 года ГорУКСом полностью перестала производиться оплата. ЕСК после этого еще до марта 2018 года вела работы, мы пытались договориться с руководством ГорУКСа. Чистые убытки по содержанию площадки (охрана, аренда крана) за это время составили более 3,5 млн рублей. В конечном итоге нам ничего другого не оставалось, как разорвать договорные отношения, передать стройку и уйти в суд. Своим именем в этой ситуации поплатились не только мы, но и наши партнеры, которые помогали продавать квартиры через агентства недвижимости. Скажу больше: в нарушение действующего законодательства руководство ГорУКСа в одностороннем порядке расторгло договор на оплаченные ЕСК квартиры и перепродало их третьим лицам. То есть фактически ГорУКС совершил двойную продажу помещений в ЖК «Крылья». Сейчас мы готовим заявление в прокуратуру по этому факту».

На сайте арбитражного суда размещена информация о делах по искам ЕСК против ГорУКСа. По словам Кадочникова, общая сумма задолженности ГорУКСа перед ЕСК составляет порядка 40 миллионов рублей. Заседания суда по этим искам отложены до января следующего года.

ГорУКС признает из этой суммы только пятимиллионный долг, утверждая, что нежилые площади из первой очереди ЕСК отказалась забирать сама, планируя заменить их жилыми. «Эти площади зарезервированы за ЕСК по договору, мы готовы передать их ей в любое время. Это наш единственный долг перед ЕСК, — сообщил директор ГорУКСа Сергей Соснов, озвучив собственную версию произошедшего. — Мы отказали ей не в финансировании, а в авансировании строительства. Примерно через год нашего сотрудничества компания ЕСК снизила темпы строительства, сообщив, что у нее кризис и на дальнейшие работы денег нет. Она попросила квартиры авансом, но у нас не было на то законных оснований. С этого все и началось. ЕСК начала срывать сроки, кормила нас обещаниями, в том числе — компенсировать штрафы по просрочкам из своих прибылей. Первую очередь мы ввели весной 2017 года. После этого у подрядчика наметилось временное шевеление, которое нас обнадежило, а затем последовало затишье и очередная просьба об авансировании. В ноябре 2017 года ЕСК прекратила работу на объекте и начала вывозить остатки строительных материалов. Мы пригласили Торгово-промышленную палату, зафиксировали объемы выполненных работ и расторгли договор».

У кого чубы трещат

Партнеры признают, что в любом конфликте виноваты обе стороны. Но, как и бывает при разборках бизнес-партнеров, жертвами их конфликтов всегда становятся потребители, а в данном случае дольщики: сто с лишним человек, которые не могут получить свои квартиры. Они постарались себя максимально застраховать от рисков, выбрав надежного, как им казалось, застройщика. Более надежного, чем какая-нибудь непонятная ООО с минимальным уставным капиталом. Застройщика, за которым стоит авторитет власти и муниципальные гарантии. Уж город-то не подведет – думали многие. Но, видимо, ошиблись.

«В 2016 году мы купили однокомнатную квартиру для своего сына, — рассказала собственница недостроенного жилья Тамара Николаевна. — Внесли всю сумму сразу. Знакомые предостерегали нас, говорили, что влезем в долгострой. Но мы сказали — это же городская компания, она не может сбежать или обмануть. Да и в ЕСК нас заверили, что все будет в порядке. Квартиру обещали передать в конце весны 2017 года. Весна прошла. Ждем-пождем — ключи все не отдают и не отдают. Все лето мы наблюдали за стройкой, но никакого движения там не было. Только подъемный кран болтался туда–сюда. Работы возобновились только сейчас, в течение последнего месяца. Хорошо, что нам и сыну есть где жить. Но мы знакомы с бабушкой, которая взяла ипотеку на квартиру, сейчас выплачивает кредит и снимает комнату в общежитии. Нас закидали письмами с информацией о продлении сроков строительства и предложением перезаключить договор. Но мы ничего принципиально не подписываем».

А в ноябре дольщики и вовсе получили уведомление о реорганизации ГорУКСа, что насторожило их еще больше. Никаких разъяснений по этому поводу не последовало. Как указано в уведомлении, при реорганизации МП «ГорУКС» будет выделена новая организация — МП «ЖСУ» (Жилищно-строительное управление), которой будет передана часть прав и обязанностей МП «ГорУКС». Ответ администрации на наш запрос от 19.12 об основаниях и целях реорганизации до сих пор не получен. ЕСК считает, что путем этих внезапных трансформаций застройщик хочет похоронить все долговые обязательства. В ГорУКСе же объясняют решение властей так: «Насколько я понимаю, администрация города хочет создать специализированного застройщика в соответствии с новыми требованиями 214-ФЗ, — рассказал Сергей Соснов. — ГорУКС жилье не строит. ЖК «Крылья» — это наш первый и, признаюсь честно, неудачный опыт. Мы продолжим осуществлять надзор за строительством детских садов, школ и дорог. А реорганизация еще в процессе и, возможно, вовсе не будет завершена. В любом случае это никак не скажется на исполнении наших обязательств перед дольщиками», — пообещал Сергей Федорович.

Неустойки ГорУКС признает и по первой, и по второй очереди, но их выплатой пока не занимается, видя свою первоочередную задачу в завершении строительства и введении дома в эксплуатацию. Согласно последнему уведомлению, дом должен быть сдан в эксплуатацию в январе следующего года, а квартиры начать передаваться собственникам к концу февраля. «Сейчас мы привлекаем на достройку дома различные компании, которые готовы брать оплату квадратными метрами, — добавил Соснов. — На сегодняшний день мы смонтировали внутренние перегородки и систему отопления, до нового года на дом должны подать тепло. На 50% выполнена трубная разводка под электроканалы. Осталось затянуть туда кабель, а это примерно 10-15 дней работы. На шести этажах мы произвели стяжку полов. Сейчас установлены ограждения лоджий и балконов, заказано их остекление, которое произойдет на этой неделе. Продолжаем утепление фасада, приступили к внутренней разводке системы водоснабжения и канализации. Параллельно занимаемся благоустройством дворовой территории, чтобы жители подъезжали к дому не по колдобинам, а как минимум по отсыпанной щебнем дороге. 24-25 января мы планируем получить лифты и приступить к их установке».

Однако гарантировать, что перенос сдачи жилья на конец февраля станет последним, Сергей Федорович не решился. Сказал, что многое будет зависеть от погоды и решения рабочих вопросов с многочисленными строительными организациями.

Юридическая подушка безопасности

Прогнозы юристов относительно реорганизации и долговых обязательств ГорУКСа, увы, не так радужны. Например, юристы коллегии адвокатов «Юрпроект», которые детально изучили обстоятельства дела и возможные варианты развития ситуации, в высказываниях осторожны и оптимизма застройщика не разделяют. «Мы опасаемся негативного сценария, при котором застройщик квартиры передаст, но никакой финансовой ответственности за просрочку не понесет, — высказался на эту тему председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин. — И самое неприятное — что это может быть сделано при содействии администрации города Кемерово. Подчеркну: мы не утверждаем, что ситуация будет развиваться по этому сценарию, а лишь предполагаем его из практики реорганизации предприятий в России. Часто реализуются схемы, при которых плохие активы и токсичные пассивы выделяются в одну компанию, а хорошие активы и нейтральные пассивы остаются в другой. Таким образом, реорганизация может быть очень выгодной для застройщика. В пользу этого факта говорит то, что 19 декабря в журнале «Вестник государственной регистрации» было опубликовано повторное сообщение о реорганизации МП «ГорУКС» с информацией о том, что требования кредиторов могут быть предъявлены не позднее 18.01.2019 года. Странно, что директор ГорУКСа говорит о реорганизации в условном наклонении. Она, видимо, будет. Ведь именно для этого юридическим лицом дважды публикуется это сообщение. Мы предполагаем, что вся эта ситуация может негативно сказаться на правах участников долевого строительства. В связи со значительным масштабом возможных последствий (нарушения прав более 100 дольщиков), мы решили проводить бесплатные консультации для граждан, оказавшихся в этой ситуации. Люди, которые не получили свое жилье в срок, могут требовать с застройщика не только неустойку (пеню) за просрочку передачи объекта и устранение недостатков, но и возмещение понесенных убытков — расходов за наем жилья, судебных издержек и компенсацию морального вреда. Если застройщик будет отказываться от удовлетворения этих требований, он будет обязан заплатить штраф в размере 50% от получившейся суммы». Чтобы не подписать лишних бумаг и не освободить застройщика от этих обязательств, дольщикам необходимо заручиться поддержкой специалистов и соблюдать определенные правила при совершении активных действий — в сроки подавать требования, претензии и т.д.

Можно, конечно, пойти путем, которым решили пойти некоторые дольщики, — расторгнуть договор и попытаться вернуть свои средства, подав заявление на банкротство ГорУКСа. «Мы не рекомендовали бы идти этим путем, — пояснил Дмитрий Малинин. — В ситуации с почти достроенным домом рациональнее взыскивать неустойки, нежели требовать возврата внесенных средств. Процесс банкротства может затянуться на более долгий срок».

За время работы по «Крыльям» специалисты «Юрпроекта» пообщались более чем с пятнадцатью дольщиками, заявили от части из них требования и подали претензии. Сейчас они находятся в ожидании ответа от ГорУКСа. «Скоро станет понятно, вступаем ли мы в стадию переговоров или уходим в суды», — резюмировал Дмитрий Малинин.

Ссылка на источник «МК Кузбасс»

Смотрите нас на YouTube

«АДМИНИСТРАЦИЯ КЕМЕРОВО Маринует дольщиков!»

Персоны

Дмитрий Александрович Малинин