Пока не грянул гром

Первые неприятные ощущения от словосочетания «кадастровая оценка» возникли у кузбасских предпринимателей в 2009 году. А именно: с 1 января 2009 г. на территории Кемеровской области были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земли в населенных пунктах. Итогом кадастровой оценки 2007-2008 г.г. стал рост платежей за землю в 2009-2012 г.г.

В 2009-2011 годах в судах Кемеровской области, по нашим приблизительным оценкам, рассматривалось около 150 дел об оспаривании кадастровой стоимости. В результате кадастровая стоимость земельных участков «обнулялась» (устанавливалась в размере 0 рублей). Это приводило к спорным ситуациям (например, по какой цене выкупать землю?). 

В январе 2011 года судебная практика сильно изменилась: в исках об оспаривании кадастровой стоимости начали отказывать. Одно из первых дел, по которым было отказано в иске, дошло до Высшего арбитражного суда. Президиум ВАС РФ 28 июня 2011 г. принял Постановление № ВАС-913/2011 (по делу ООО «Аверс»).

С 28 августа 2011 года (дата официальной публикации постановления) начался новый виток в делах о кадастровой стоимости. Возможность «обнуления» кадастровой стоимости исчезла, зато появилось право граждан и организаций, признаваемое всеми судами – и арбитражными, и общими – приравнять кадастровую стоимость к рыночной. Такой подход тоже дает преимущества: экономия от 2 до 124 раз (!) – во столько завышена кадастровая стоимость по сравнению с рыночной. 

По состоянию на 1 сентября 2012 года количество дел о кадастровой стоимости, рассматриваемое Арбитражным судом Кемеровской области, – около 300. Из них по значительному (более 50%) числу дел решения уже приняты и вступили в законную силу, новая кадастровая стоимость уже может применяться для исчисления всех видов платежей за землю.

Обращаем внимание, что уже сложилась положительная судебная практика по этому вопросу, как в отношении собственников земли, так и в отношении арендаторов и прочих пользователей (право постоянного бессрочного пользования, без оформления прав).

Однако всех проблем официальная позиция Высшего арбитражного суда по делу ООО «Аверс» не решила. Актуальными являются следующие проблемы:

Первое. Уменьшить платежи за землю можно только на будущее? Или за прошлый период тоже можно?

Суды удовлетворяют иски об установлении кадастровой стоимости на дату обращения в суд или несколькими месяцами до неё в 99% случаев. То есть вопрос о том, как снизить платежи в будущем, решен однозначно. По прошлым земельным платежам (произведенным и не произведенным землепользователями), позиция спорная. Некоторые судьи устанавливают кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на определенные даты в 2009, 2010, 2011 гг. То есть задолго до обращения в суд. Другие судьи отказывают в этом, ссылаясь на то, что сведения, вносимые в Государственный кадастр недвижимости, должны быть актуальными (дело ООО «Айсберг-Трейд»).

Однако примеров реально последовавшего пересчета платежей за прошлые периоды – очень мало (также только через суд). Таким образом, одно – установить в 2012 году кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной по состоянию на 1.01.2009, и другое – вернуть переплаченный земельный налог за 2009-2011 гг. из бюджета.

Второе. Пересчитывается ли земельный налог, если кадастровая стоимость определена в середине года?

Согласно ст. 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. При этом пересчет налоговой базы при изменении кадастровой стоимости после 1 января не предусмотрен.

Следовательно, налоговое законодательство не предусматривает пересчета земельного налога в случае, если новая кадастровая стоимость будет внесена в Государственный кадастр недвижимости, например, не до 1 января 2013 года, а 9-го (в первый рабочий день года). Это абсурд и должно быть исправлено на законодательном уровне. В настоящее время есть штучные примеры пересчета земельного налога через суд. Однако в массовом порядке этот вопрос пока не решен и, скорее всего, потребует рассмотрения в одном из высших судов (Высшем арбитражном, Верховном или Конституционном). Тем не менее, определенные юридические механизмы, позволяющие произвести пересчет земельного налога в такой ситуации, существуют и уже используются.

Третье. Пересчитывается ли арендная плата при изменении кадастровой стоимости?

По общему правилу – обязательно пересчитывается. Но в отношении земель, которыми распоряжается областной комитет по госимуществу (КУГИ), в настоящее время возникают спорные ситуации. КУГИ после установления кадастровой стоимости в размере рыночной заказывает оценку рыночной стоимости права аренды и отказывается применять измененную кадастровую стоимость в формуле расчета арендной платы. При этом ссылается на п. 2.13 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 г. №62 . Такие действия на наш взгляд неправомерны и могут быть оспорены в судебном порядке.

Четвертое. Чем угрожает новая кадастровая оценка земель? Будет ли заново пересчитываться кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда?

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 кадастровая оценка производится не реже 1 раза в 5 лет (нижних пределов нет – можно и раз в месяц). Ближайшая переоценка земель населенных пунктов в Кемеровской области может пройти в конце 2012-2013 гг.

Мы считаем, что пересчет кадастровой стоимости, с одной стороны, очевидно должен производиться (инфляция и пр. изменения экономической ситуации), чтобы обеспечить адекватное пополнение бюджета. В то же время, действующее законодательство пока ничем не ограничивает право на изменение кадастровой стоимости на рыночную (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса). Другими словами, по тем делам, где кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной по решению суда, новая переоценка согласно действующему законодательству невозможна.

Пятое. Чем грозит предпринимателям недавно прошедшая кадастровая оценка объектов капитального строительства?

Кадастровая оценка объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений, помещений, незавершенных строительством объектов – далее ОКСов) проведена в Кемеровской области в 2011 году для целей введения налога на недвижимость, который должен объединить налог на имущество граждан и земельный налог, в Кемеровской области в качестве пилотного проекта.

С учетом того, что проблемы, возникшие при кадастровой оценке земель, до сих пор окончательно не урегулированы ни законодательно, ни в судебной практике, результаты новой кадастровой оценки ОКСов станет очередной головной болью для предпринимателей. По имеющейся у нас экспертной информации, средняя кадастровая стоимость объектов больше рыночной в 2 раза. Следовательно, в случае введения налога на недвижимое имущество на предпринимателей будет возложено дополнительное, не основанное на объективной рыночной информации налоговое бремя.

Тем не менее, для этой проблемы у нас уже есть готовые решения, основанные на положительном судебном опыте. Срок для обращения в комиссию по досудебному рассмотрению споров о кадастровой стоимости истек 20.08.2012 г. Однако,  закон №167-ФЗ от 22.07.2010 г. предоставляет возможность изменения кадастровой стоимости на рыночную в судебном порядке. Действия предпринимателей будут схожи с теми, которые они совершали в конце 2011 – в 2012 году для установления кадастровой стоимости земли в размере рыночной. То есть, потребуется провести оценку рыночной стоимости ОКСа и в судебном порядке признать кадастровую стоимость ОКС равной его рыночной.

Таким образом, пока не введен налог на недвижимое имущество, но кадастровую стоимость вашего ОКСа уже можно узнать, обратившись с запросом в Управление Росреестра по Кемеровской области. Если она окажется выше той, в которую ОКС оценит оценщик, целесообразно уже сейчас заняться ее снижением, не дожидаясь, когда грянет гром – государство введет налог на недвижимость.

Источник: Бизнес-приложение газеты "Кузбасс" №175, 26.09.12 г.

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва