Обзор практики ВС РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросам «Налоги и другие обязательные платежи за недвижимость»

Сейчас собственникам недвижимости приходится непросто:

• Падение доходов от аренды
• Полный запрет деятельности для множества организаций
• Снижение спроса на товары и услуги тех предпринимателей, которые продолжают работать

И это неполный перечень трудностей, с которыми предпринимателям пришлось столкнуться в 2020 году.

В этой ситуации особое значение приобретает оптимизация расходов. Важное направление такой оптимизации - снижение обязательных платежей за недвижимость, таких как налог на имущество, земельный налог и прочих.

Однако важно понимать, что выиграть судебный спор или даже сделать реалистичный прогноз по снижению обязательных платежей невозможно, изучив один-два нормативных акта. Особое значение в этой категории споров имеет судебная практика, которая подчас переворачивает букву закона с ног н голову.

В данном обзоре мы проанализировали важнейшие правовые позиции Верховного суда РФ, которые помогут вам платить за землю и недвижимость меньше.

Определение N 306-ЭС14-6558

Если размер арендной платы за земельный участок является регулируемым (то есть устанавливается нормативным актом), то при принятии или изменении нормативного акта арендная плата рассчитывается по-новому с момента вступления в силу такого акта (изменений в нормативный акт), а не с момента внесения изменений в договор аренды.

Важно, что это правило распространяется только на договоры аренды земельных участков, заключенные после вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Определение N 302-КГ16-11762

Не подлежат налогообложению земельные участки, которые одновременно удовлетворяют двум критериям: 

1. они имеют статус ограниченных в обороте;

2. они предоставлены для обеспечения деятельности в области обороны и безопасности. 

С учетом положений ст. 27, 93 ЗК РФ таким требованиям соответствуют только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной, но не в частной собственности. 

Ответ на вопрос No1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)

Размер арендной платы за публичный земельный участок при изменении кадастровой стоимости участка изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 года - Единый государственный реестр недвижимости). Иное может быть установлено нормативным актом, регулирующим порядок определения арендной платы.

Определение N 305-ЭС16-16859

При расчете арендной платы за пользование публичным земельным участком необходимо учитывать кадастровую стоимость спорного земельного участка, установленную вступившим в законную силу судебным актом, с даты, указанной в этом судебном акте, а не с даты внесения сведений об этой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Определение N 14-КГ17-12

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Определение N 306-ЭС17-13791

Если лицо приобрело в собственность здание, расположенное на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и не переоформило до 1 июля 2012 г. данное право на право собственности или право аренды, оно обязано платить за фактическое пользование земельным участком (неосновательное обогащение) в размере арендной платы на основании нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации.

Определение N 305-ЭС17-12788

Размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта Российской Федерации и использующимся для эксплуатации объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения, объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения, с 1 марта 2015 г. не может превышать размер арендной платы, установленный для соответствующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Ставка арендной платы для федеральных участков такой категории установлена в размере 0,7% кадастровой стоимости земельного участка (Приказ Минэкономразвития от 23 апреля 2013 г. N 217).

Определение N 305-КГ18-9064

При гибели объекта недвижимости, обязанность по уплате налога на имущество организаций прекращается не с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, а с момента фактического сноса объекта.

Определение N 305-ЭС18-22413

Если продавец недвижимости оплачивал регулируемую арендную плату земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, по льготной ставке (в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды до 01.07.2012 г.), то для покупателя недвижимости размер арендной платы сохраняется также с учетом применения льготы.

Определение N 303-ЭС18-26243

Если в результате приватизации государственного унитарного предприятия в форме преобразования в акционерное общество последнее стало собственником земельного участка, которым ранее предприятие владело по договору аренды с публично-правовым образованием, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента государственной регистрации акционерного общества в Едином государственном реестре юридических лиц.

Определение N 305-ЭС19-4399

В соответствии с принципом No7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, если земельный участок ограничен в обороте, то размер арендной платы за такой участок для собственника расположенного на нем здания или сооружения не должен превышать размер земельного налога.

Данное правило применяется ко всем публичным земельным участкам, даже если нормативным актом компетентного органа установлен более высокий размер арендной платы.

Определение N 305-ЭС19-12083

Отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы.

Определение N 305-ЭС19-1374

Принцип N 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте).

Помимо этого согласно подп. 4 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с пп. 3 или 4 ст. 39.20 названного кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления. Для иных правообладателей (собственников помещений и лиц, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения) законом не предусмотрено аналогичного правила, в связи с чем размер арендной платы определяется в общем порядке. 

Остались вопросы? По ним вы можете связаться с автором Третьяковой Дарьей Владимировной (руководитель представительства в г. Москва).

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва