Подготовлено на основе нормативных актов по состоянию на 08.05.2020.

В условиях повсеместного запрета на большинство видов деятельности и отсутствия реального дохода от арендуемых объектов на арендаторов помещений и земельных участков свалилось непростая задача изыскания средств для оплаты за аренду. Арендаторы государственного и муниципального имущества оказались в чуть лучшем положении, чем все остальные, в период коронавирусной пандемии.

Нормативная база для мер поддержки арендаторов в Кузбассе:

• Федеральный закон от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (статья 19)

• Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»

• Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (ред. от 28.04.2020) «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»

• Распоряжение Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 31.03.2020 г. № 33-рг «О первоочередных мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства Кузбасса в условиях распространения новой коронавирусной инфекции». в ред. распоряжения Губернатора Кемеровской области - Кузбасса от 16.04.2020 N 50-рг

• Обзор практики Верховного суда РФ № 2 от 30.04.2020 (пункты 3-5)

Таблица с видами мер поддержки для различных категорий арендаторов в Кузбассе приведена в конце публикации

На федеральном уровне предусмотрены следующие меры поддержки (применяются и в Кузбассе):

1. Для арендаторов любых государственных, муниципальных, частных объектов недвижимости, в том числе земельных участков, за исключением жилых помещений, осуществляющих деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции:

• Отсрочка на уплату арендной платы независимо от невозможности использования имущества – на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ;

• Право требовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования имущества – пределы снижения не установлены, но в качестве рекомендации Верховный суд указал: «размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации».

2. Для арендаторов федерального имущества (в том числе земельных участков):

• Отсрочка на уплату арендной платы за апрель - июнь 2020 г. - на срок, предложенный такими арендаторами, но не позднее 31 декабря 2021 г.

• Освобождение от уплаты арендных платежей за апрель - июнь 2020 г. – при условии осуществления деятельности в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности.

На областном уровне предусмотрены следующие меры поддержки:

1. Приостановление исполнения обязательств по договорам аренды государственного (муниципального) имущества (только зданий, помещений!) и договорам на размещение нестационарных торговых объектов (НТО).

• Кого касается (совокупность условий) – (а) арендаторов зданий и помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и лиц, использующих государственные /муниципальные земельные участки / земли для размещения НТО, (б) они должны быть включены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; (в) договоры должны быть заключены ДО введения режима «Повышенная готовность».

• Что дает мера поддержки – освобождение от оплаты арендной платы и платы за размещение НТО на период действия ограничительных мер без уплаты пеней.

• Срок действия меры поддержки – по соглашению сторон до окончания действия ограничительных мер.

2. Отсрочка по уплате арендной платы по договорам аренды государственного (муниципального) имущества.

• Кого касается (совокупность условий) – (а) арендаторов любых государственных (муниципальных) объектов недвижимости (включая земельные участки); (б) они должны осуществлять деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434; (в) договоры должны быть заключены ДО введения режима «Повышенная готовность».

• Что дает такая мера - отсрочку по уплате арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, в том числе земельных участков на следующих условиях:

(1) Размер отсрочки: 100 % арендной платы на срок действия режима «Повышенная готовность», далее до 01.10.2020 г. - 50% арендной платы.

(2) порядок уплаты задолженности, скопившейся за период отсрочки: не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще 1 раза в месяц равными платежами, размер которых не превышает размера 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

(3) возможен иной порядок оплаты задолженности на условиях, предложенных арендатором (хозяйствующим субъектом), по согласованию сторон.

• Срок действия меры поддержки: не ранее 16.03.2020 (с момента введения режима «Повышенная готовность» на территории Кузбасса) и до 01.10.2020 г.

На муниципальном уровне:

1. Распоряжением Правительства РФ № 670-р рекомендовано органам местного самоуправления руководствоваться положениями о мерах поддержки, принятых в отношении арендаторов федерального имущества.

2. Распоряжение Губернатора № 33-рг предписывает органам местного самоуправления принять такие же меры поддержки, как и в отношении государственных (областных и неразграниченных) объектов недвижимости и земельных участков: отсрочку и освобождение от уплаты арендной платы.

3. До принятия правовых актов на муниципальном уровне арендаторам муниципальной недвижимости предоставлена лишь одна мера поддержки – отсрочка уплаты арендной платы (при условии, что они ведут деятельность, которая относиться к наиболее пострадавшим отраслям экономики).

Как воспользоваться областными мерами поддержки?

• Арендатор должен обратиться в КУГИ Кемеровской области/КУМИ соответствующего муниципального образования с соответствующим заявлением (в том числе посредством направления на электронную почту),

• Подписать дополнительное соглашение к действующему договору аренды. При этом надо иметь в виду:

1. Арендная плата за государственное (муниципальное) имущество является регулируемой государством ценой (т.е. не отдана полностью на усмотрение арендодателю), а значит, право на отсрочку уплаты арендной платы возникает с даты введения режима повышенной готовности на территории субъекта РФ, а не с даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

2. Важно! На сегодняшний день изменения в областные нормативные акты, регулирующие порядок оплаты арендной платы за земельные участки и недвижимое имущество, находящиеся в государственной собственности, в части отсрочки и освобождения от уплаты арендной платы не внесены, поэтому заключение дополнительного соглашения является обязательным!

Кто рискует лишиться областных мер поддержки?

Мер поддержки могут лишить тех арендаторов, кто был привлечен к административной ответственности после 31.03.2020:

• за нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ст. 6.3 КоАП РФ),

• за невыполнение правил поведения при введении режима повышенной готовности на территории, на которой существует угроза возникновения чрезвычайной ситуации, или в зоне чрезвычайной ситуации (ст. 20.6.1 КоАП РФ)

• за нарушение трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права (ст. 5.27 КоАП РФ)

Виды мер поддержки для различных категорий арендаторов в Кузбассе в период Covid-19

• Малинин Дмитрий, адвокат, председатель КА «Юрпроект»

• Александрова Яна, старший юрист, руководитель практики «Земля, недвижимость, строительство» КА «Юрпроект»

Следите за актуальными новостями по «коронавирусной» тематике:

• на новостном разделе нашего сайте https://jurproject.ru/news

• на странице Юрпроекта в Facebook https://www.facebook.com/JurprojectLawCompany

• на YouTube-канале https://www.youtube.com/channel/UClpV9mjMV2U8FEzlg5lUrBw

Персоны

Дмитрий Александрович Малинин

Яна Юрьевна Александрова