Адвокат Дарья Третьякова подготовила для «самого большого журнала про деньги в России» инструкцию по снижению арендной платы во время пандемии

Кому будет полезна информация в публикации:

• собственникам и арендаторам земельных участков в Кемеровской области

• собственникам зданий и сооружений, которые пользуются землей без оформления прав - тоже расположенных в Кемеровской области

• собственникам земли и объектов кап строительства в других регионах страны - по аналогии (в целом, применяются одни и те же законы)

Что полезного вы найдете в публикации:

1. узнаете самую актуальную информацию о проводимой в 2020 году в Кузбассе новой кадастровой оценкой земель и произошедших в июле изменениях федерального законодательства в области оспаривания кадастровой стоимости

2. получите рекомендации по вопросу - как правильно в 2021 году рассчитывать и как снижать цену выкупа земли и земельный налог, арендную плату и неосновательное обогащение за землю

3. мы дадим советы, что следует сделать уже сейчас - в 2020 году

Самая актуальная информация о кадастровой оценке и изменениях законодательства

Летом 2020 года произошло сразу два события, которые повлияют на множество землевладельцев в Кузбассе:

1. Был подготовлен и опубликован проект отчета о государственной кастовой оценке земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.

2. 31 июля был принят Федеральный закон №269-ФЗ, который изменяет закон о кадастровой оценке и существенно меняет процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Как проходит и когда начнет действовать новая кадастровая оценка земель в Кузбассе?

Впервые в Кемеровской области кадастровая оценка состоялась по новым правилам, установленным Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Основная особенность этого закона - оценку проводят не независимые оценочные компании, победившие в тендере, а специально созданное в Кузбассе бюджетное учреждение - Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кемеровской области (ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ», бывший ГП КО “ЦТИ”).

С середины июня и до начала августа на сайте бюджетного учреждения можно было ознакомиться с проектом отчета и подать на него замечания. Сейчас (по состоянию на 19.08.20) новые замечания уже не принимаются, а бюджетное учреждение подготовило финальную версию отчета - он доступен для скачивания по ссылке https://www.ctikem.ru/ko/docs/ .

До 15 сентября отчет должен быть представлен в Комитет по управлению госимуществом Кузбасса, утвержден Комитетом и опубликован до 30 ноября 2020 года.

Новая кадастровая стоимость начнет применяться для расчета земельного налога, арендной платы и других платежей с 1 января 2021 года:

• С этого же момента можно обращаться с заявлениями об оспаривании такой стоимости.

• До 31 декабря 2020 года будет применяться кадастровая стоимость, определенная в ходе массовой (кадастровой) оценки 2015 года или рассчитанная Росреестром в период с 2016 по 2020 года. Даже вы подали заявление об оспаривании действующей в 2020 году кадастровой стоимости в комиссию / суд и решение Комиссии / суда об ее оспаривании принято в 2021 году, оспоренная кадастровая стоимость применяется только до 31.12.2020.

Однако, чтобы не столкнуться с неожиданными проблемами в следующем году, готовиться к оспариванию стоит заранее - об этом подробнее ниже.

Что изменится в оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в 2021 году?

В 2021 году нас может ждать два варианта развития событий. Дело в том, что упоминавшийся июльский закон об изменениях закона о кадастровой оценке действительно предусматривает совершенно новый порядок оспаривания кадастровой стоимости. Однако новые правила не начнут действовать по всей стране одновременно - каждый регион сам будет решать, с какого года заработает новый порядок. Кузбасские власти пока такого решения не приняли.

Вариант 1. Что изменится, если Кемеровская область решит перейти на оспаривание по новым правилам (изменения в закон о кадастровой оценке от июля 2020 года):

1. Заявление нужно будет подавать в само бюджетное учреждение, которое проводило оценку (ГБУ Кемеровской области «Центр ГКО и ТИ»).

2. Новые правила не предусматривают, что можно обратиться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной напрямую в суд. В Законе №269-ФЗ речь идет только о возможности обжаловать в суд решение бюджетного учреждения.

3. Изменяются правила к пакету документов: прикладывать нужно только отчет в бумажной и электронной форме, а вот сам отчет должен включать в себя выписку о правах на участок. Отчет нужно готовить на текущую дату - дата оценки на момент подачи заявления не должна быть «старее» 6 месяцев.

Вариант 2. Если до конца 2020 года Кузбасс не перейдет на порядок оспаривания кадастровой стоимости на основе июльских изменений, то будет применяться порядок, который должен был начать применяться с 1 января 2021 года:

1. Владелец участка может обратиться сначала с заявлением в Комиссию при Комитете по управлению государственным имуществом Кузбасса (да, до изменений от июля 2020 г., закон о кадастровой оценке предполагал создание Комиссий именно при органе, утвердившем кадастровую оценку, а не при Росреестре, как сейчас в 2020 году),

2. Если решение будет отрицательным - подать административный иск в Кемеровский областной суд. Можно сразу напрямую подать административный иск в Кемеровский областной суд, минуя Комиссию (такое право по закону о кадастровой оценке есть и у физических, и у юридических лиц).

3. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение всего времени, пока она внесена в ЕГРН (то есть до внесения в ЕГРН результатов новой оценки), а в отдельных случаях можно оспорить и архивную кадастровую стоимость.

4. Пакет документов для оспаривания кадастровой стоимости:

• Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую определена кадастровая стоимость. По общему правилу для новой кад. оценки такой датой будет 1 января 2020 года, но бывают исключения - уточняйте этот момент до того как закажете отчет! Важно: отчет должен быть как в бумажном виде с подписями и печатями, так и в форме электронного документа с ЭЦП

• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка (можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра бесплатно).

• Выписка из ЕГРН о правах на земельный участок (можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра за плату) или другой документ, подтверждающий ваши права на землю (например, договор аренды).

• Если от имени правообладателя недвижимости обращается представитель, ему нужна доверенность. При этом представлять интересы в Комиссии вправе любое лицо, а в суде делать это может только адвокат или как минимум человек с высшим юридическим образованием (к административному иску придется приложить копию диплома).

• Обращение в Комиссию бесплатно (платите только за услуги оценщика и юриста), а вот в суд нужно заплатить небольшую пошлину (300 руб. для физических лиц, 2000 руб. для организаций).

Обращаем внимание!

По действующим сейчас правилам оценочные отчеты нужно готовить по состоянию на 1 января 2020 года. А если с 2021 года начнут действовать новые правила, потребуются отчеты с текущей датой. Поэтому отчеты об оценке рыночной стоимости участка, необходимые для оспаривания его кадастровой стоимости, надо готовить только после 1 января 2020 год.

Что нужно сделать прямо сейчас в 2020 году:

1. Заказать бесплатный предварительный расчет размеров платежей (земельного налога / арендной платы / цены выкупа) в 2021 и последующих годах за земельный участок и размер экономии от снижения кадастровой стоимости - у нас (сервис доступен по ссылке https://kuzbass-kadastr.ru/services_cadastre) или в другой юридической / оценочной компании, специализирующейся на снижении обязательных платежей за землю и недвижимость;

2. Если по предварительному расчету размер платежей с 2021 года окажется существенным даже после оспаривания кадастровой стоимости, то рекомендуем в 2020 провести подготовительные мероприятия:

   • Уменьшить площадь до размеров, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости: подготовить межевой план по разделу земельного участка, утвердить его в органе власти, который распоряжается землей (для арендованных участков), поставить на кадастровый учет образованные участки и отказаться от ненужного. Для этого можно обратиться к кадастровому инженеру и далее самостоятельно обращаться в органы власти или поручить комплексное выполнение этой процедуры, юридической компании (например, КА “Юрпроект”), включая взаимодействие с кадастровым инженером и органом власти.

   • Исправить кадастровую ошибку в виде разрешенного использования участка или изменить вид разрешенного использования на “более выгодный”, который при этом соответствует факту (например, если по сведениям Росреестра земельный участок имеет административно-деловое назначение, а по факту в здании расположены складские помещения, то целесообразно поменять разрешенное использование участка на склады). Это приведет к снижению кадастровой и рыночной стоимости. Помощь в этом вопросе также оказывают юридические компании (например, КА “Юрпроект”).

3. Если права на участок не оформлены (нет ни договора аренды, ни права собственности), то надо иметь в виду, что для оспаривания кадастровой стоимости их необходимо оформить:

   • Поставить участок на кадастровый учет (если он не стоит на учете): подготовить схему расположения границ земельного участка и после утверждения схемы органом власти, который распоряжается землей в вашем населенном пункте, подготовить межевой план. Для этого можно обратиться за схемой и планом можно к кадастровому инженеру или в юридическую компанию (например, КА “Юрпроект”) - для комплексного сопровождения работы.

   • Если есть информация о том, что ранее участок предоставлялся предыдущим собственникам здания / сооружения, то имеет смысл поискать документы о предоставлении - обратиться в архивы органов власти. Нередко это дает возможность доказать право на льготную ставку арендной платы. Сделать это можно самостоятельно или обратиться в юридическую компанию (например, КА “Юрпроект”).

Остались вопросы?

До конца 2020 года мы даем бесплатные устные консультации по всем вопросам, описанным в этой публикации! Обращайтесь по любому удобному каналу связи:

• многоканальный телефон +7 (3842) 49-08-48

• электронная почта info@jurproject.ru

• форма обратной связи на сайте https://jurproject.ru/contacts.php

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва