Юридические тренды 2025-2026: к чему готовиться бизнесу?

11 декабря 2025 года в рамках бизнес-завтрака «Тренды-2026», прошедшего в Кемерове в ресторане «Лазурный берег», адвокат Дмитрий Малинин, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект», рассказал о новых законах и судебной практике, которые оказывали значительное влияние на деятельность предпринимателей в России в 2025 году и будут оказывать в 2026-м.

Особое внимание было уделено юридическим трендам в сфере недвижимости и земли, а также необходимости адаптации юридического контура бизнеса к новым реалиям.

Тренд № 1.
Налоговая реформа 2025-2027: новые вызовы для бизнеса

1.1. Изменения по НДС и их влияние на договоры аренды

С 1 января 2026 года вступают в силу значительные поправки в Налоговый кодекс: ставка НДС повышается до 22%, а порог доходов для обязательной уплаты налога на добавленную стоимость будет поэтапно снижаться. Если сейчас он составляет 60 млн рублей, то в 2026 году снизится до 20 млн, в 2027 – до 15 млн, а с 2028 года – до 10 млн рублей. Это означает, что множество компаний, ранее работавших на УСН, станут плательщиками НДС.

Ключевой вопрос для собственников коммерческой недвижимости: как юридически корректно увеличить арендную плату на сумму НДС по действующим договорам, где ранее было указано «без НДС»?

Верховный Суд РФ последовательно придерживается позиции, что изменение режима налогообложения арендодателя само по себе не является основанием для изменения договора аренды в одностороннем порядке, если такая возможность не была прямо предусмотрена сторонами в самом договоре (подробнее – пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2, 3 от 27.11.2024 г.).

Как реагировать и подготовиться

• Арендодателям: Если вы прогнозируете переход на ОСН и становитесь плательщиком НДС, необходимо до конца 2025 года провести ревизию всех действующих договоров аренды. Внесите изменения через дополнительные соглашения, прямо предусмотрев механизм корректировки арендной платы при смене системы налогообложения. Без такого пункта в договоре взыскать налоговые потери с арендатора через суд будет практически невозможно.
  
  
• Арендаторам: Если у вас краткосрочный договор аренды, будьте готовы к тому, что при его продлении арендодатель, скорее всего, предложит новые условия с учетом НДС. В случае с долгосрочными договорами ваша позиция сильнее: если в соглашении нет пункта об изменении цены из-за налогов, обязать вас платить больше, даже через суд, арендодатель не сможет.

Для информации: юристы коллегии адвокатов «Юрпроект» могут помочь в юридически корректном изменении условий договоров аренды недвижимости с учетом налоговой нагрузки арендодателя.

1.2. Новая кадастровая оценка земель в Кузбассе

В 2026 году в Кемеровской области – Кузбассе будет проведена новая государственная кадастровая оценка земельных участков всех категорий. А с 1 января 2027 года обновленная кадастровая стоимость станет базой для расчета земельного налога и арендной платы (последнее – в отношении государственных и муниципальных земель). И только с этого момента ее можно будет оспаривать.

Как реагировать и подготовиться

Закон по-прежнему позволяет оспаривать кадастровую стоимость, если она превышает рыночную. Однако важно помнить:

• пересчёт налога или арендной платы возможен только с 1 января того года, в котором вы подали заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной;
  
  
• текущую кадастровую стоимость можно оспаривать до конца 2026 года. После этого она станет архивной, и оспорить ее будет нельзя.

Для того чтобы снизить кадастровую стоимости нужно:

1. Предварительная оценка: закажите у оценщика экспресс-анализ рыночной стоимости вашего объекта. Обычно эта услуга бесплатна.
   
   
2. Отчет об оценке: если рыночная стоимость оказалась значительно ниже кадастровой, закажите полноценный отчет об оценке.
   
   
3. Обращение в ГБУ: подайте заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в ГБУ «Центр КО и ТИ».
   
   
4. Судебное оспаривание: в случае отказа со стороны ГБУ, его решение можно и нужно обжаловать в суде.

Для информации: юристы и адвокаты коллегии адвокатов «Юрпроект» с 2011 года занимаются снижением кадастровой стоимости земельных участков и зданий в судебном и административном порядке.

Тренд № 2.
Усиление тренда на «деприватизацию» и изъятие активов

2.1. Последствия незаконной приватизации

В последние годы судебная практика по делам о «деприватизации» вышла на новый уровень. Если раньше речь шла в основном о нарушениях процедур, то теперь активно применяется концепция «публичного домена», когда частная собственность на определенные активы в принципе невозможна.

Активы, не подлежащие приватизации («жёсткий публичный домен»). Это земельные участки и объекты, которые по закону могут находиться только в публичной собственности (например, национальные парки, объекты гражданской обороны).

Конституционный Суд РФ четко указал, что право частной собственности на такие объекты возникнуть не может, независимо от добросовестности приобретателя и чистоты сделок. В таких случаях суды признают право собственности отсутствующим и истребуют имущество в собственность государства.Правда, в определенных случаях можно рассчитывать на получение компенсации от органа, предоставившего участка (из казны).

Например, такое возможно в отношении земельных участков, находящихся в границах национального парка (особо охраняемые природные территории), незаконно предоставленных для целей садоводства (об этом высказался Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.01.2025 № 3-П).

Дефекты приватизации (нарушение процедур). Сюда относятся случаи, когда актив был приватизирован с нарушениями: распорядился не уполномоченный орган или был нарушен законодательный запрет (например, перепрофилирование приватизированных объектов социально значимой инфраструктуры, например, медсанчасть).

Судебная практика здесь неоднородна, но общий вектор направлен на защиту добросовестного приобретателя.

Однако даже добросовестный приобретатель проиграет спор при одном их этих условий:

• покупатель не сможет доказать, что имущество приобрел возмездно. Цена не просто должна быть указана в договоре, нужно также показать документы о фактической оплате и источнике происхождения денег у покупателя;
  
  
• окажется, что имущество было утрачено собственником «помимо его воли», например, если документы о приватизации были подделаны.

Как реагировать и подготовиться

• До сделки – проводите глубокую юридическую проверку (due diligence) истории объекта, особенно если он когда-то принадлежал государству. Изучайте архивные документы о приватизации. Любые риски оспаривания должны быть учтены в цене сделки. Все платежи по сделке проводите официально, лучше всего – через банк.
  
  
• Если вы уже собственник и получили иск – доказывайте свою добросовестность (возмездность сделки, отсутствие аффилированности с продавцом), а также заявляйте об истечении сроков исковой давности.

2.2. Антикоррупционные иски об обращении имущества в доход государства

Прокуратура активно использует механизм, предусмотренный п. 8 ч. 1 ст. 235 ГК РФ, для изъятия имущества у лиц (в первую очередь, госслужащих и аффилированных с ними лиц), если они не могут доказать законность доходов, на которые это имущество было приобретено.

Ключевым стало Постановление Конституционного Суда от 31.10.2024 № 49-П, которое фактически установило, что сроки исковой давности на такие требования прокурора не распространяются. Это создает колоссальные риски для бизнеса.

Как реагировать и подготовиться

• Приобретая крупный актив у действующего или бывшего чиновника, топ-менеджера госкомпании или их родственников, требуйте подтверждения законности происхождения средств на его приобретение.
  
  
• Используйте максимально прозрачные и документированные способы расчётов (аккредитив, эскроу-счета, нотариальный депозит).
  
  
• Предусматривайте в договоре защитные механизмы: например, опционы на обратный выкуп или рассрочку платежа с обеспечением на случай, если актив станет предметом антикоррупционного иска.

Для информации: адвокаты коллегии адвокатов «Юрпроект» помогают провести проверку юридической безопасности сделки, а также защищают собственников недвижимости по искам госорганов о признании права отсутствующим и от истребования имущества в пользу государства.  

Тренд № 3.
«Дело Ларисы Долиной» и его влияние на сделки с недвижимостью

Певица Лариса Долина продала квартиру за 112 млн рублей, после чего заявила, что действовала под влиянием мошенников, и потребовала вернуть ей жильё. Суды трёх инстанций встали на её сторону, признав сделку недействительной как совершенную под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

Покупательница осталась и без квартиры, и без денег. Дело находится на рассмотрении в Верховном суде РФ, который должен 16 декабря определиться, на чьей он стороне.

Этот кейс создаёт опасный прецедент и требует от покупателей недвижимости максимальной осмотрительности и дополнительных юридических действий.

Как реагировать и подготовиться

• Узнавайте мотив продажи. Суд решил, что у Долиной не было истинного намерения продать квартиру. Во время переговоров выясняйте причины продажи и планы продавца. Любые странности (например, продажа единственного жилья без планов на покупку нового) должны насторожить. Фиксируйте общение в мессенджерах или под аудио-, видеозапись.
  
  
• Расчёты через сейф или наличными под расписку – слабые доказательства фактической оплаты. Суд не может быть на 100% уверен, какая сумма была передана. Используйте безналичные инструменты: аккредитив, эскроу или сервисы безопасных расчётов от банков. Это создаёт неопровержимый цифровой след.
  
  
• Активно оспаривайте доказательства в суде. Покупательница в деле Долиной не оспорила выводы психолого-психиатрической экспертизы, которая была в пользу певицы. Если вы не согласны с экспертизой оппонента, всегда заявляйте ходатайство о проведении повторной или дополнительной судебной экспертизы в авторитетном учреждении.
  
  
• С «профессионалов» спрос выше. Суды указали, что покупательница была ИП с видом деятельности в сфере недвижимости, а значит, должна была проявить повышенную осмотрительность. Если вы юрист, риелтор или предприниматель, связанный с недвижимостью, ваша проверка перед сделкой должна быть безупречной.
  
  
• Страхуйте титул. Покупательница потеряла всё (на данный момент). Чтобы защититься от такого исхода, оформите полис страхования титула. Он покроет ваши финансовые потери в случае утраты права собственности по не зависящим от вас причинам. Внимательно изучите условия договора страхования, чтобы он покрывал максимальное количество рисков, включая признание сделки недействительной.

О том, как подготовиться самому и подготовить свой бизнес к 2026 году, что надо сделать за оставшиеся дни в 2025-м, читайте в телеграмм-канале Коллегии адвокатов «Юрпроект». Если хотите, чтобы мы лично помогли вам с подготовкой, обращайтесь напрямую к автору публикации, адвокату Дмитрию Малинину.

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»