Ставка публичной аренды отличается от нормативной. Как отстоять цену

Цена договора изначально не совпадала с регулируемой ценой

Стороны могли подписать договор с условиями о порядке расчета арендной платы, которые противоречат нормативному акту. Причина — ошибки или недобросовестные действия уполномоченного органа при подготовке проекта договора. Пленум ВАС РФ разъяснил, что в этом случае арендодатель вправе требовать плату только по ставкам, которые установлены в нормативном акте.^{ВАС 73}

Эту позицию можно толковать расширительно: арендатор может также потребовать, чтобы арендную плату рассчитывали по нормативному акту, а не по договору. К такому выводу приходил и Президиум ВАС РФ. Поскольку ставки арендной платы — регулируемые цены, стороны обязаны применять именно их.^{ВАС А58}

Суд не признает условия договора, которые противоречат нормативному акту, недействительными. Сторонам нужно только внести изменения в договор аренды. При этом можно распространить действие изменений на период с момента заключения договора.^А27

Рекомендации

Если внесли платежи в размере, который превышает регулируемую цену, требуйте возврата излишне уплаченного. Такая переплата — неосновательное обогащение арендодателя.^А50

Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по оплате, ссылайтесь на ошибочность расчета в возражениях согласно позиции ВАС РФ.^А13

Можете подать встречный иск и потребовать изменить договор в части условия об оплате.^А40

Это защитит от неопределенности с размером аренды в будущем.

Регулируемую цену изменили позже

Нормативный акт иногда устанавливает формулу для расчета арендной платы. Пока действует договор, формулы могут измениться, а значит, поменяется и размер платы. Например, база для расчета арендной платы — кадастровая стоимость участка. Она может стать выше из-за массовых оценок или ниже — после оспаривания в комиссии Росреестра или суде.

По общему правилу сведения о новой кадастровой стоимости используют для расчета арендной платы с даты внесения в ЕГРН. А если арендатор оспаривал стоимость — с 1 января года, в котором компания подала заявление в комиссию Росреестра или суд.^{135 ФЗ}

Но в нормативном акте, который устанавливает порядок расчета арендной платы, может содержаться иное правило.

Например, департамент земельных отношений и предприниматель заключили договор аренды участка. Предприниматель перестал вносить арендные платежи. Департамент обратился в суд за взысканием долга и пеней. Первая инстанция и апелляция взыскали сумму арендных платежей с ответчика на основании закона об оценочной деятельности. То есть сумму рассчитали по новой кадастровой стоимости с момента, когда акт об утверждении результатов определения этой стоимости вступил в силу.

Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Это участок, государственная собственность на который не разграничена. Поэтому размер арендной платы нужно определять по нормативному акту, который принял субъект РФ.^{39.7 ЗК} Из этого акта следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором изменилась кадастровая стоимость. Применять нужно нормативный акт субъекта, а не закон об оценочной деятельности.^ВСА51

Позиция ВС нарушит права арендаторов, если ее распространить на все ситуации без исключения. Например, в случае, когда арендатор оспорил кадастровую стоимость, а ему придется платить по новой цене только со следующего года.

Все случаи в статье — это не одностороннее изменение договора по инициативе арендодателя, так как размер меняется независимо от воли сторон. Изменять плату из-за нормативного регулирования можно и чаще раза в год.

Рекомендации

Если регулируемая цена изменилась и положение компании ухудшилось, проследите, чтобы новые правила не применялись к вам задним числом. Если это произойдет, оспорьте в суде действия арендодателя. Потребуйте признать недействительной его одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы. Суд может признать сделку недействительной в части даты, с которой такое изменение действует.

Если в нормативном акте плата снижена, но уполномоченный орган не спешит применять новые ставки, то варианты действий будут почти аналогичны ситуации № 1. Арендатор может заявить:

• требование о возврате излишне уплаченных сумм;
• возражение в рамках дела о взыскании арендных платежей;

• требование внести изменения в договор аренды. Но внести изменения можно только с даты, когда новая регулируемая цена вступила в силу, если иное не предусмотрено в договоре.

На момент заключения договора нормативного акта не было

Компания могла заключить договор аренды, когда нормативного акта со ставками арендной платы еще не было. В первую очередь это касается участков субъектов РФ и муниципальных образований, которые должны принять свои нормативные акты.

В отношении федеральных земель порядок расчета арендной платы устанавливает Правительство РФ.⁵⁸² Ответ на вопрос, что делать, если нормативного акта не было, зависит от даты заключения договора.

Договор аренды заключен до 30 октября 2001 года.

До этого момента федеральный закон не относил арендную плату к числу регулируемых цен. Согласно позиции ВАС РФ, регулируемый размер арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до 30.10.2001, если есть два фактора. Первый — по договору арендодатель вправе изменять размер платы в одностороннем порядке. И второй — арендодатель выразил волеизъявление, что к договору применяется регулируемая арендная плата, и арендатор его получил.^{ВАС 73}

Рекомендации

Если уполномоченный орган пытается увеличить размер арендной платы, хотя по договору не имеет на это права, обратитесь в суд с иском. Потребуйте признать недействительной сделку по одностороннему изменению арендной платы.

Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по аренде, укажите в возражениях, что не получили уведомление об изменении порядка расчета арендной платы. Арендодатель может требовать плату в измененном размере только после уведомления арендатора.

Договор заключен после 30 октября 2001 года.

В случае когда нормативный акт после этой даты еще не был принят, Пленум ВАС не требует ни особых оговорок в договоре, ни уведомления арендатора об изменении размера арендной платы. Цена по договору аренды будет определяться автоматически с момента вступления в силу нормативного акта.

Рекомендации

Арендатор может защищать себя способами, которые указаны в ситуации № 2.

Например, министерство и сетевая компания заключили договор аренды. По договору размер аренды определяется по нормативным актам краевого правительства. В дальнейшем порядок определения платы изменился. Компания обратилась в суд и потребовала взыскать неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы. Первая и апелляционная инстанции иск удовлетворили. Новый размер должен применяться с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Кассация согласилась, но отметила, что истец сделал расчет без учета коэффициента уровня инфляции. Дело направили на новое рассмотрение.^А73

Нормативный акт не должен устанавливать несправедливые ставки арендной платы

Субъекты РФ не вправе утверждать любой порядок расчета и вводить новые ставки и коэффициенты по своему усмотрению. Правительство утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Например, принцип экономической обоснованности. Конституционный суд РФ также указал, что уполномоченный орган не может определять арендную плату произвольно.

Он должен учитывать экономические, природные и иные факторы, которые влияют на доходность участка. Эти доводы можно использовать, чтобы оспорить несправедливые ставки. Так, суд признал недействующей норму, которая шестикратно увеличила ставку аренды за земельные участки для размещения электростанций. Уполномоченный орган не убедил суд, что есть объективные экономические обоснования для увеличения.

Документы

Постановление Правительства РФ от 16.07.09 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности…», определение КС РФ от 11.05.04 № 209-О, решение Кемеровского областного суда от 07.11.16 по делу № 3а-796/2016

П. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.10 по делу № А58-2302/2008

Постановление Седьмого ААС от 15.08.15 делу № А27-18907/2013

Постановление АС Уральского округа от 27.02.17 по делу № А50-11007/2016

Постановление АС Северо-Западного округа от 03.10.16 по делу № А13-11108/2015

Постановление АС Московского округа от 14.02.17 по делу № А40-23639/2016

Постановление АС Дальневосточного округа от 06.09.17 по делу № А73-18234/2016

Ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

П. 3 ст. 39.7 ЗК РФ

Определение ВС РФ от 30.05.17 по делу № А51-4056/2016

Постановление Правительства РФ от 16.07.09 № 582

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва