Кадастровая оценка земель в Кузбассе в 2026 году: рекомендации юристов

Как и во всей стране, в Кузбассе в этом году проводится государственная кадастровая оценка земельных участков. Она проходит раз в четыре года, предыдущая проходила в 2022 году и охватила 1 млн 116,3 тыс. участков.

В нынешний перечень включены 1 млн 92,4 тыс. участков. На основе оценки формируют кадастровую стоимость объекта, которая учитывается при расчёте земельного налога, госпошлины и арендной платы за пользование участком.

В связи с тем, что нынешняя кадастровая оценка земель может существенным образом затронуть интересы предпринимателей и коммерческих организаций Кузбасса, редакция «Авант-ПАРТНЕРа» обратилась за развернутым комментарием к нашим экспертам в вопросах земли и недвижимости – председателю коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрию Малинину и старшему юристу коллегии Яне Александровой. 

В 2022 году в Кузбассе впервые была проведена оценка кадастровой стоимости земельных участок в соответствии с Законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому установлена периодичность такой оценки 1 раз в 4 года. В 2026 году Государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (далее – ГБУ) проводит очередную кадастровую оценку земельных участков, а в 2027 проведёт оценку объектов капитального строительства – зданий и помещений.

С 1 января 2027 года результаты этой оценки «превратятся» в кадастровую стоимость земельных участков – будут внесены в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). И с этого момента будут влиять на все зависящие от кадастровой стоимости платежи в следующие 4 года: земельный налог, цену выкупа, арендную плату за публичные земли, неосновательное обогащение за пользование публичной землей без договора, административные штрафы, государственные пошлины.

Как не допустить неконтролируемого роста платежей за землю в 2027 году?

Вариант 1. Что можно сделать, пока отчёт не утверждён?

Законом предусмотрена возможность направления замечаний к проекту отчёта об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. До утверждения проект отчёта размещается на сайте уполномоченного органа (КУГИ Кузбасса) для ознакомления.

Законом не ограничен круг лиц, имеющих право представить замечания к отчёту. Замечания направляются в государственное бюджетное учреждение (в том числе посредством МФЦ) с приложением документов, подтверждающих наличие ошибки в отчёте.

Если замечание принимается, составляется новая версия проекта отчета, а также реестр учтённых или неучтённых замечаний. Но практика Коллегии не рекомендует возлагать большие надежды на этот вариант.

Вариант 2. Что делать, когда кадастровая стоимость будет внесена в ЕГРН?

С принятием Закона о кадастровой оценке порядок оспаривания кадастровой стоимости изменился. Точнее, речь не про оспаривание, а про установление кадастровой стоимости в размере рыночной. В Кузбассе это стало применяться с 1 апреля 2023 года. Он состоит из двух этапов, но результат может быть достигнут уже на первом.

Этап 1, досудебный, – обращение в ГБУ.

• С заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и отчётом об оценке рыночной стоимости необходимо обращаться в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки и технической инвентаризации Кузбасса» (то есть в то же самое учреждение, которое и проводило кадастровую оценку).
  
  
• При этом отчёт об оценке должен соответствовать ряду требований, главное из которых – от даты, по состоянию на которую сделаны все расчёты и определена рыночная стоимость в отчёте, должно пройти не более 6 месяцев до момента обращения с заявлением в ГБУ. Как показывает практика, ГБУ может найти ряд замечаний в отчете (несоответствия другим обязательным требованиям) и на этом основании отказать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.
  
  
• Стоит обратить внимание на новое правило, которое действует с 8 января 2026 года – если заявление об установлении рыночной стоимости подаётся правообладателем, не являющимся собственником объекта недвижимости (арендатором и т.п.), к такому заявлению прилагается также согласие собственника объекта недвижимости – физического или юридического лица на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
  
  
• Но это требование не распространяется на объекты публичной собственности (государственной или муниципальной) – согласие от публичного собственника на изменение кадастровой стоимости получать не требуется.

Этап 2 – обращение в суд. 

• Если заявитель не согласен с решением ГБУ об отказе в установлении рыночной стоимости, то он может обратиться в суде с заявлением об оспаривании решения ГБУ и одновременно с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
  
  
• Но в любом случае, такой досудебный порядок изменения кадастровой стоимости на рыночную является обязательным, и если такой досудебный порядок не соблюден, то в принятии заявления суд откажет.
  
  
• Если отказ был дан обоснованно – то есть в отчёте действительно присутствуют те нарушения, которые увидели специалисты ГБУ, то суд может отказать в удовлетворении заявления об оспаривании решения ГБУ.
  
  
• Поэтому рекомендуем сначала совместно с оценщиками и юристами оценить перспективы судебного оспаривания решения ГБУ. Если не уверены, что отчёт действительно соответствует установленным нормативным требованиям, а замечания обоснованы, то рисковать не стоит. Лучше поработать с оценщиками, исправить замечания и снова подать заявление в ГБУ – ограничений на обращение в ГБУ с заявлением нет.
  
  
• В отличие от прежнего, по действующему порядку устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной можно любое количество раз – в течение всего периода действия результатов кадастровой оценки (4 года). Это обусловлено тем, что сейчас рыночная стоимость устанавливается на текущую дату и со временем она может измениться: вырасти или упасть.
  
  
• Кроме того, следует иметь в виду, что решение ГБУ об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет. Такая практика уже имеется.
  
  
• С оспариванием решений ГБУ обращаются даже спустя установленный законом 3-месячный срок на обжалование – публичный орган утверждает, что никто не уведомил его о принятом решении, поэтому срок на обжалование для него не начал течь. В некоторых случаях в публичных интересах по таким делам обращается прокурор – с такими же доводами относительно восстановления пропущенного срока.

Что можно сделать с текущей кадастровой стоимостью в 2026 году?

До конца 2026 года можно снижать действующую кадастровую стоимость. При этом важно помнить, что сниженная стоимость будет применяться для перерасчета платежей за землю только с 1 января года, в котором подано заявление. Даже если вы подадите заявление в последний приемный день в декабре 2026 года, и будет принято положительное решение ГБУ, то сниженная стоимость будет действовать с 1 января 2026 года.

Но на предыдущие 3 года (как было до 2023 года) она уже не распространится. И в 2027 году оспорить кадастровую стоимость, действовавшую в 2026 году, уже не получится – она станет архивной, не подлежащей пересмотру. Юристы «Юрпроекта» рекомендуют заранее оценить целесообразность снижения текущей кадастровой стоимости земельных участков в 2026 году, ведь во многих случаях даже снижение в рамках одного календарного года даёт существенную экономию в платежах.

Для информации: юристы и адвокаты коллегии адвокатов «Юрпроект» с 2011 года занимаются снижением кадастровой стоимости земельных участков и зданий в судебном и административном порядке.

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»