Снижение кадастровой стоимости: сколько можно сэкономить и сколько нужно заплатить?

Снижение кадастровой стоимости: сколько можно сэкономить и сколько нужно заплатить?

Краткий обзор о том, как правильно применять оспоренную кадастровую стоимости, чтобы получить максимальную экономию на налогах и других платежах за землю и недвижимость

Что такое «кадастровая стоимость» и зачем её снижать?

Практически любой объект недвижимости (земельный участок, здание, помещение, сооружение) имеет такую характеристику, как кадастровая стоимость. 

• Она является условной денежной оценкой объекта недвижимости - определяется государством методами массовой оценки объектов недвижимости, и, как правило, отличается от индивидуально определенной для конкретного объекта рыночной стоимости.

• От кадастровой стоимости зависит всё больше платежей за недвижимость, например: земельный налог, арендная плата и даже налог на доходы физических лиц при получении недвижимости в дар.

• Если снизить кадастровую стоимость, то пропорционально уменьшатся платежи за недвижимость. В среднем результат экономии может составить от сотен тысяч до десятков миллионов рублей. 

Как пересчитывается платеж за недвижимость, если снижается кадастровая стоимость? 

Земельный налог

ЗН = кадастровая стоимость * 1,5 % (или 0,3% - для льготных случаев)

Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется с даты, когда начала применяться для целей налогообложения кадастровая стоимость, которую оспаривали. Но сделать возврат / зачет можно не более, чем за последние 3 налоговых периода

(Основание: п. 2 статьи 403 НК РФ)

Пример: 

Кадастровая стоимость у земельного участка была определена с 1.01.2016 г. Право собственности покупателя на участок зарегистрировано в 2017 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. 

Значит покупатель может пересчитать налог от новой (оспоренной) кадастровой стоимости с 2017 по 2020 год и далее, пока в регионе не пройдет очередная кадастровая оценка таких земельных участков (этой категории).  

Налог на имущество физических лиц

Н = кадастровая стоимость * 0,5 (или 2 % - для объектов, включенных в специальный Перечень)

Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется с даты, когда начала применяться для целей налогообложения кадастровая стоимость, которую оспаривали. Но сделать возврат / зачет можно не более, чем за последние 3 налоговых периода

(Основание: п. 1.1 статьи 391 НК РФ)

Пример: 

Кадастровая стоимость у объекта была определена с 1.01.2016 г. Право собственности покупателя на объект зарегистрировано в 2017 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. 

Значит покупатель может пересчитать налог от новой (оспоренной) кадастровой стоимости с 2017 по 2020 год и далее, пока в регионе не пройдет очередная кадастровая оценка объектов капитального строительства.

Налог на имущество юридических лиц

Н = кадастровая стоимость * 2 % (только для объектов, включенных в специальный Перечень)

Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется с даты, когда начала применяться для целей налогообложения кадастровая стоимость, которую оспаривали. Но сделать возврат / зачет можно не более, чем за последние 3 налоговых периода

(Основание: п. 15 статьи 378.2 НК РФ)

Пример: 

Кадастровая стоимость у объекта была определена с 1.01.2016 г. Право собственности покупателя на объект зарегистрировано в 2017 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. 

Значит покупатель может пересчитать налог от новой (оспоренной) кадастровой стоимости с 2017 по 2020 год и далее, пока в регионе не пройдет очередная кадастровая оценка объектов капитального строительства.

Арендные платежи за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности (или Неосновательное обогащение за пользование без оформления прав):

АП (в Кемеровской обл.) = кадастровая стоимость x Кв x Ку x Кк x Ки x Кп x Кпр

Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется не ранее 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании.

(Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ)

Пример: 

Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Значит пересчитать арендную плату (неосновательное обогащение) от новой (оспоренной) кадастровой стоимости можно с 2019 и далее, пока не пройдет очередная кадастровая оценка.

Налог на доходы физических лиц продавцов при продаже объектов недвижимости, которые находились в собственности менее 3 или 5 лет

Н = 70% * кадастровая стоимость *  13%

Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется не ранее 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании. При этом заявление об оспаривании должно быть подано не позднее 31 декабря года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимости.

(Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ)

Пример: 

Право собственности покупателя объекта недвижимости зарегистрировано в 2019 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Значит пересчитать НДФЛ можно с учетом новой (оспоренной) кадастровой стоимости. Кроме того, от новой кадастровой стоимости будет рассчитываться налог на имущество физического лица.

Налог на доходы физических лиц одаряемых для всех, кроме членов семьи и близких родственников, в случае дарения после 1.01.2020 (ст. 214.10 НК РФ после 1.01.2020)

Н = 100% * кадастровая стоимость * 13%

Правило: Кадастровая стоимость, полученная по результатам оспаривания, применяется не ранее 1 января года, когда было подано заявление об оспаривании. При этом заявление об оспаривании должно быть подано не позднее 31 декабря года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимости.

(Основание: Абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ)

Пример: 

Право собственности гражданина, получившего в дар недвижимость, зарегистрировано в 2019 году. Заявление об оспаривании было подано в 2019 году, а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Значит пересчитать НДФЛ можно с учетом новой (оспоренной) кадастровой стоимости. Кроме того, от новой кадастровой стоимости будет рассчитываться налог на имущество физического лица.

Выкупная цена на земельный участок, приобретаемый из государственной или муниципальной собственности

Ц = кадастровая стоимость * 100% (или 5%, 15%, 60% - для «льготных» случаев)

Правило: Применяется кадастровая стоимость на момент выкупа земельного участка

(ст. 8 Закона Кемеровской области от 07.02.2013 № 10-ОЗ «О порядке определения цены и оплаты земельных участков»)

Пример: 

Заявление о выкупе и об оспаривании было подано в 2019 году (но договор купли-продажи подписан не был), а решение комиссии / суда об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принято в 2020 году. Подавать новое заявление о выкупе можно после внесения в ЕГРН новой (оспоренной) кадастровой стоимости и подписывать договор купли-продажи по цене, рассчитанной от новой кадастровой стоимости.

Снизить кадастровую стоимость можно способами: 

(1) оспорить через комиссию при Управлении Росреестра субъекта РФ или через областной (и равный ему) суд общей юрисдикции; 

(2) изменить категорию или вид разрешенного использования земельного участка; 

(3) исправить кадастровую ошибку (например, тип объекта);

(4) оспорить нормативный акт, утвердивший кадастровую оценку.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость?

Цены на работы (услуги) по оспариванию кадастровой стоимости:

• от 15 000 рублей - предварительная оплата расходов на оценку, выписок из ЕГРН и заверения нотариусом копий документов;

• 10 000 рублей - предварительная оплата за оказание юридических услуг по снижению кадастровой стоимости через Комиссию при Росреестре + 10% по результату от фактической экономии на платеже за недвижимость 

• 20 000 рублей - предварительная оплата за оказание юридических услуг по снижению кадастровой стоимости через суд + 10% по результату от фактической экономии на платеже за недвижимость.
  

Итого: 25 000 рублей - минимальная стоимость снижения (оспаривания) кадастровой стоимости с расходами за 1 объект недвижимости. 

Закажите услугу по оспариванию кадастровой стоимости в нашей компании!

Также вас может заинтересовать 

Кадастровая стоимость: как и когда оспаривать в 2019–2020 годах?

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»