Самовольное строительство: сносить нельзя оставить

Под снос могут попасть и маленькие пристройки к зданию, и шестиэтажные гостиницы. Как изменились подходы судов к этому вопросу за последние годы и на что можно рассчитывать в суде – разбирались с нашими экспертами: председателем коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрием Малининым и старшим юристом коллегии Яной Александровой.

До 1994 года понятия «самовольная постройка» в законодательстве вообще не существовало. Многие предприниматели помнят период нулевых, когда получить разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта было долго, дорого и… бессмысленно. Так как проще было заплатить деньги за экспертизу, нанять юриста и получить решение суда о легализации «самоволки».

В какой-то момент практика развернулась, и посыпались отказы в признании прав на самовольную постройку и решения о сносе таких построек. С 2010 года действует разъяснение высших судов о том, что для легализации самовольно возведённого объекта в судебном порядке вначале надо пройти узаконивание объекта в административном порядке (сделать изыскания, разработать проектную документацию, обратиться за разрешением на строительство и т.д.). И если уполномоченные органы откажут в выдаче разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию, вот тогда и обращаться в суд. Потом, с 2018 года, законодательство ужесточилось, и узаконить построенные без разрешений на строительство или реконструкцию объекты недвижимости стало ещё сложнее.

Но необходимость пополнять казну за счёт налогов привела ситуацию к балансу. Сначала в 2022 году был принят обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, а вслед за ним вышел более значимый документ по этим же вопросам – Постановление Пленума Верховного суда РФ № 44 от 12 декабря 2023 года.

Обратите внимание на разъяснения и рекомендации, который помогут вам отстоять свои интересы в суде по делам о сносе самовольных построек.

1. Возведение постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения многоквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения её в соответствие с установленными требованиями.

Допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

То есть сам факт нарушения градостроительных требований не будет однозначным основанием для сноса, если нет угрозы жизни и здоровью. Ведь можно изменить вид использования земельного участка, согласовать минимальные отступы от границ земельного участка и т.д.  

2. Использование не по целевому назначению объекта, возведённого в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Мы не раз сталкивались с ситуациями, когда жилой дом в частном секторе был переоборудован под автомагазин, гараж под СТО и т.д. Администрация (особенно активна в этом была мэрия Новосибирска) инициировала иск о сносе (или даже о признании права отсутствующим) на объект недвижимости. Теперь Верховный суд разъяснил, что это не основание для сноса – надо смотреть, не допущены ли иные нарушения.

3. При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду её возведения с нарушением установленных ограничений использования земельного участка, суд должен установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, постройка не может быть признана самовольной.

Недавно это разъяснение пригодилось нам по одному из дел о сносе самовольной постройки. Житель Кемерова возвёл на своем участке с разрешенным использованием «для садоводства» жилой дом, что допускается по закону. Администрация города обратилась с иском о сносе, так как дом построен в зоне «инженерно-транспортного коридора». Данная информация не была внесена в ЕГРН, на Карте градостроительного зонирования невозможно соотнести границы этой зоны с границами земельных участков. При этом дом возводился и право на него регистрировалось в Росреестре в соответствии с Законом «о дачной амнистии», который до 2031 года позволяет при строительстве таких объектов не обращаться в органы местного самоуправления за разрешениями и даже не уведомлять их об этом. В итоге, нам удалось одержать победу – суд отказал администрации в сносе дома.

4. Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с созданием объектов недвижимого имущества. Необходимость сноса обуславливается несоответствием постройки требованиям безопасности и возможностью нарушения прав третьих лиц.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения: о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие с установленными требованиями.

Это, наверное, главное в цитируемом документе – изменение тенденции в практике судов с того, чтобы сносить постройки при любых нарушениях, на то, чтобы в каждом случае рассматривать возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями.

В одном из затяжных судебных споров, который мы вели в 2023-2024 годах, по нашему иску о сносе котельной, пристроенной к зданию одним из собственников без согласия соседа, была проведена судебная экспертиза по вопросу о соответствии пристройки строительным, пожарно-техническим, градостроительным и иным требованиям, создают ли эти нарушения угрозу жизни и здоровью людей, являются ли устранимыми. Эксперты нашли много замечаний по пожарно-технической части, но сразу сделали оговорку, что все эти нарушения устранимы.

При этом эксперт упустил из виду некоторые требования пожарных правил. В частности, требование, согласно которому такие котельные должны располагаться на значительном расстоянии от окон и дверных проёмов (что в нашем случае не выполнялось!). Мы обратили на это внимание суда и получили назначение дополнительной экспертизы, чтобы проверить, выполняются ли эти конкретные требования в самовольно пристроенной котельной. Итог дополнительной экспертизы – имеется неустранимое нарушение, которое можно исправить только посредством сноса пристройки. Что и послужило основанием удовлетворения требования о сносе (а не об устранении нарушений, как того просил наш оппонент).

5. Обращаем внимание, что отказ в иске о сносе – еще не железобетонная гарантия удовлетворения требования о признании права собственности на самовольную постройку, так как по-прежнему суды будут требовать предоставления доказательств принятия истцом мер по получению необходимых разрешений и согласований в административном порядке.

При этом отказ в признании права собственности на самовольную постройку не препятствует обращению в суд с новым иском после устранения нарушений, из-за которых суд отказал в удовлетворении иска.

Как можете заметить, в делах о сносе самовольных построек и их легализации множество подводных камней, которые заметны не сразу и становятся понятны только на практике.

Если у вас остались вопросы после прочтения этой статьи, то можете их задать нашим экспертам. Для этого воспользуйтесь ссылкой на сайт Коллегии адвокатов «Юрпроект».