Проблемы при выкупе земли из госсобственности: как решать

Большой процент земельных участков, которыми пользуется бизнес в России, по-прежнему находится не в частной, а в публичной собственности – государственной и муниципальной. Чтобы чувствовать большую уверенность в завтрашнем дне, спокойнее обладать участками на праве собственности. К тому же, наличие земли в собственности увеличивает шансы получить требуемую сумму в процессе оформления кредитов. Однако, для того чтобы стать собственником земли, одного желания и наличия денег бывает недостаточно. Органы власти, уполномоченные распоряжаться землёй на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, нередко отказывают в выкупе участков. Предприниматели идут к юристам, а те в свою очередь обращаются в суд. О том, с какими трудностями сталкивается бизнес в России в процессе воплощения в жизнь мечты о собственном клочке земли, с нами поделились юристы по вопросам земли и недвижимости – адвокат Дмитрий Малинин и старший юрист Коллегии адвокатов «Юрпроект» Яна Александрова.

Какие проблемы возникают при реализации права на выкуп участка из публичной собственности:
1. Орган власти считает, что участок не может перейти в частную собственность.
2. Орган власти отказывается считать цену выкупа с учётом льготы.
3. Орган власти считает, что не возникли необходимые условия для перехода участка в частную собственность.
 
Дело № 1. 
Спор индивидуального предпринимателя с Росимуществом: «игра слов» или «дьявол в нюансах».

Предприниматель несколько раз обращался в управление Росимущества с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположены его объекты недвижимости. Участок имел категорию земель особо охраняемых территорий и объектов. На участке располагалась туристическая база предпринимателя. 

Основанием отказа послужило расширительное толкование чиновниками норм законодательства. Так, сотрудники федерального органа власти упорно отказывались видеть разницу между «особо охраняемыми природными территориями» и просто «особо охраняемыми территориями и объектами».

Важные нюансы:
1. земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
2. ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий;
3. статус особо охраняемой природной территории придается только на основании федерального или регионального закона.

Мы [коллегия адвокатов «Юрпроект» – прим. ред.] как представители предпринимателя сделали запросы в Администрацию района, которая ведёт учёт таких территорий муниципального значения, а также в Дирекцию особо охраняемых природных территорий Кузбасса. Ответ был таким: участок нашего доверителя не входит в границы утвержденных в Кузбассе особо охраняемых природных территорий.

В существенной разнице между указанными понятиями и отсутствии запрета на выкуп в нашем случае нам удалось убедить суд в первой инстанции. С его выводами и нашей позицией согласились апелляционный и кассационный суды.

Теперь Росимущество обязано продать земельный участок предпринимателю. Осталось решить вопрос по какой цене – за время судов кадастровая стоимость поменялась (выросла) и Росимущество настаивает на продаже по более высокой цене. Но это станет предметом уже следующей публикации. 

Дело № 2.
Спор ООО с Комитетом по управлению госимуществом: как доказать право на льготную цену.

Коммерческая организация владела на праве собственности объектом недвижимости в Кемерове. Кадастровая стоимости для целей уменьшения арендных платежей была снижена. Однако доверителя интересовала возможность выкупа земельного участка по максимально низкой цене – в пределах, дозволенных законом. Это желание вступило в противоречие с позицией сотрудников КУГИ, которые упорно не соглашались признать, что у доверителя есть какие-то основания претендовать на льготы при выкупе участка.

Важные нюансы:
1. юридические лица – собственники объектов недвижимости имеют право выкупить у государства земельный участок под своей постройкой за 100% от кадастровой стоимости; 
2. но если земельный участок под данной постройкой до 2001 года предоставлялся на праве постоянного пользования кому-либо из предыдущих собственников данной постройки, а до 1 июля 2012 года был оформлен в аренду, то появляется возможность выкупить его по ставке 2,5% от кадастровой стоимости;
3. для того чтобы воспользоваться данной льготной ставкой на выкуп земельного участка, надо самостоятельно найти все доказательства такого предоставления и переоформления.

При этом данная предыстория участка не является публичной, быстро находимой. Юристы нашей коллегии находили за всё время нашей работы такие исторические доказательства в самых разных местах: в органах и архивах архитектуры и градостроительства, в кадастровой палате, в фонде данных Росреестра и т.д.

В данном случае договор аренды, заключенный до 1.07.2012 года, у доверителя имелся. А документальное подтверждение тому, что ранее участок нашего доверителя предоставлялся кому-то на праве бессрочного пользования, следовало из судебного решения по другому спору доверителя с Комитетом по управлению госимуществом.  Несмотря на это, нам потребовалось собрать и представить суду всю историю данного земельного участка с момента постановки на кадастровый учет в прошлом и включая все преобразования до настоящего момента. Однако областной комитет не соглашался с правом нашего доверителя на льготный выкуп, поэтому потребовалось 8 судебных заседаний в суде первой инстанции, чтобы признать это право законным. Мы подготовили для суда хронологическую справку со всеми преобразованиями земельного участка со ссылкой на доказательства, это подтверждающие. Апелляционная инстанция оставила это решение суда в силе.

Какой экономический эффект получил наш доверитель:
• ДО решения суда выкупная стоимость участка составляла 769 тыс. руб.;
• ПОСЛЕ решения суда, признавшего правоту нашего доверителя, он может купить участок за 19 тыс. руб.;
• фактическая экономия составила 750 тыс. руб. на выкупе + возможность пересчитать и получить излишне уплаченную арендную плату за прошлый период 200 тыс. руб. + возможность получить за счёт областного бюджета компенсацию расходов на оплату услуг представителей.

Дело № 3.
Спор сельхозпредприятия с Комитетом по управлению муниципальной собственностью.

Сельскохозяйственная организация 6 лет арендовала земельный участок для пашни. До окончания срока действия договора аренды организация не подала заявление арендодателю – в Комитет по управлению муниципальной собственностью – о заключении договора аренды на новый срок. Тем самым, лишилась законного права получить участок в аренду без торгов.

На торгах организация была признана победителем и заключила новый договор аренды земельного участка на 5 лет. После чего руководитель сразу обратился к нам [в коллегию адвокатов «Юрпроект»] с вопросом: можно ли выкупить данный земельный участок в свою собственность, не дожидаясь снова, когда пройдет 3 года аренды.

Важные нюансы:
1. по закону, если организация использует на праве аренды земельный участок сельхоз назначения более 3-х лет, и в отношении нее не выявлены нарушения земельного законодательства, то она имеет право выкупить данный участок у государства без торгов;
2. судебная практика признает, что такой срок можно считать по совокупности всех договоров аренды, которые были заключены последовательно одним и тем арендатором.

Основной спорный момент в суде: должно ли это пользование по договорам аренды быть непрерывным или может быть, как в нашем случае – расторжение одного договора аренды и заключение нового.
Дело ещё рассматривается – о его результатах мы обязательно напишем на нашем сайте и в телеграм-канале «Юрпроект – бизнес и жизнь глазами юристов!»

Если ситуация в вашем бизнесе связана с землей, недвижимостью, строительством или экологией, то вы можете обратиться в коллегию адвокатов «Юрпроект» за предварительным анализом вопроса и первичной бесплатной консультацией. Адвокаты и юристы коллегии практикуют в этой сфере более 15 лет.

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Персоны