Земельные отношения и оборот недвижимости: чего ждать в 2026 году и как к этому подготовиться

Основная специализация адвокатов и юристов коллегии адвокатов «Юрпроект» уже более 16 лет – дела в области земли, недвижимости, строительства.

1. Арендная плата за землю, охрана и использование земель

1.1. Единый подход к арендной плате за гос./мун. землю

Было:

• Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могла определяться разными способами: как процент от кадастровой стоимости с применением различных повышающих и понижающих коэффициентов или на основании отчета оценщика и в разных субъектах РФ были разные подходы.

Стало:

• Устанавливается единый порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, – только по кадастровой стоимости. Но отчеты оценщиков могут по-прежнему использоваться для снижения кадастровой стоимости земельных участков через обращение в государственное бюджетное учреждение, а в случае его отказа – в суд.

Сроки вступления: с 1 января 2026 года.

Источник: Федеральный закон от 08.08.2024 № 321-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации».

1.2. Запрет на изъятие / изменение категории сельхозугодий, если это необходимо для добычи общераспространенных полезных ископаемых

Было:

• Если ранее недропользователю был необходим земельный участок сельхоз назначения, занятый сельхоз угодьями, или нужно было изменить его категорию (на земли промышленности, например), то он обращался с ходатайством в уполномоченный орган субъекта РФ, а тот уже принимал решение об изъятии земельного участка у собственника / арендатора или о его переводе в иную категорию (при наличии утвержденного проекта рекультивации этих земель).

Стало:

• Введен запрет на изъятие для государственных или муниципальных нужд по ходатайству недропользователей, а также на перевод в иные категории земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, занятых сельхоз угодьями, в целях добычи общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если это необходимо для реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры – см. 254-ФЗ от 31 июля 2020 года).

Сроки вступления: с 1 января 2027 года, но с 1 марта 2026 года вводится запрет на изъятие и перевод таких земель в другую категорию будет осуществляться по новым правилам (в процедуре перевода будут участвовать, помимо исполнительного органа власти, также глава субъекта РФ, орган законодательной власти субъекта и Минсельхоза РФ). 

Источник: Федеральный закон от 01.04.2025 № 52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1.3. Охрана земель и борьба с инвазивными растениями

Было:

• Конкретные обязанности правообладателей по предотвращению распространения опасных инвазивных (чужеродных) растений и их уничтожению были распылены по разным актам и носили во многом декларативный характер. На практике контролирующие органы ограничивались предписаниями по «содержанию участков» без чёткой привязки к конкретным видам растений и перечням.

Стало:

• Вводится прямая обязанность правообладателей земельных участков и обладателей публичных сервитутов проводить мероприятия по защите земель от опасных инвазивных растений и по их уничтожению. За невыполнение данной обязанности земельный участок из земель сельхоз назначения может быть изъят у его собственника по решению суда. Перечень таких растений устанавливается нормативным актом субъекта РФ, а вот конкретные мероприятия по борьбе против соответствующего вида растений не указаны (в законе указано – «способами, не запрещенными законодательством РФ»).

Сроки вступления: с 1 марта 2026 года.

Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 № 294-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

1.4. Новая система видов разрешённого использования (ВРИ) и «гибкое» использование участков

Было:

• ВРИ устанавливались в основном через классификатор ВРИ (утвержден Приказом Росреестра) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ принимаются местными представительными органами власти), а в Земельном кодексе не было специального регулирования по вопросам, как определить ВРИ образуемых земельных участков.
• Вид разрешенного использования исходных участков наследовался образуемыми участками.
• Объединение участков с разными ВРИ или фактическое использование участка не строго под установленный ВРИ часто приводило к спорам с органами власти и рискам признания использования «нецелевым».
• В законе прямо закреплен запрет только на изменение ВРИ земельного участка, предоставленного в аренду на торгах.

Стало:

• В ЗК РФ вводится новая системная глава о ВРИ земельных участков, где закрепляются правила установления, изменения и комбинирования ВРИ (например, теперь у каждого земельного участка может быть несколько основных ВРИ).
• Если ВРИ исходного земельного участка не соответствует регламентам использования земель, правообладатель может сам определить – сохранить образуемому земельному участку ВРИ исходного или выбрать ВРИ из регламента использования земель для образуемого земельного участка.
• Допускается объединение или перераспределение участков с различными ВРИ при соблюдении установленных условий (например, если участки принадлежат на одном виде права одному лицу и расположены в пределах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории.).
• В ряде случаев допускается гибкое использование участка в пределах определённой группы ВРИ без обязательной смены вида в ЕГРН, что снижает регуляторную нагрузку и риск квалификации использования как «нецелевого» (например, не надо вносить сведения в ЕГРН при использовании участка для размещения геодезических пунктов, специальных информационных знаков, линейных объектов, возведения некапитальных строений, сооружений типа бытовок и навесов, складирования строительных материалов, техники для строительства и пр.).
• Закреплен запрет на изменение ВРИ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правообладателем, которому такой участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование вне зависимости от порядка предоставления такого участка – на торгах или без торгов.

Сроки вступления: с 1 марта 2026 года.

Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ, отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ».

2. Госрегистрация недвижимости, сделки, ЕГРН

2.1. Реформа 218-ФЗ: госпошлина за кадастровый учёт

Было:

• Госпошлина уплачивалась только за государственную регистрацию прав; за сам по себе государственный кадастровый учёт пошлина не взималась.

Стало:

• Вводится обязанность уплаты госпошлины за осуществление государственного кадастрового учёта, что меняет экономику подготовки и сопровождения сделок, строительства и учёта объектов.

Сроки вступления: с 1 января 2026 года (при том, что часть норм могла вступать в силу ранее).

Источник: Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости” и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

2.2. Биометрия и дистанционные сделки с недвижимостью

Было:

• Для подачи документов в электронном виде требовалась усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) и, как правило, специальная отметка в ЕГРН о согласии правообладателя на совершение электронных действий.
• Инфраструктура биометрической идентификации в регистрационных процедурах использовалась ограниченно, формата полноценного дистанционного оборота недвижимости с опорой на ЕБС практически не было.

Стало:

• Вводится возможность электронной подачи документов для госрегистрации прав при подтверждении личности через ГИС ЕБС (единую биометрическую систему), без необходимости наличия отдельной отметки в ЕГРН о возможности использования УКЭП.
• Для ряда сделок появляется реальный режим дистанционного совершения сделок с недвижимостью с использованием биометрической идентификации, что меняет практику банков, девелоперов и граждан.

Сроки вступления: с 1 июля 2026 года.

Источник: Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ «О внесении изменения в статью 36.2 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”»

В следующем номере мы поделимся главными изменениями, которые состоятся в 2026 году в области:

• градостроительной и строительной деятельности;
• налогообложения операций с недвижимостью и имущественных налогов (земельного, налога на имущество физических лиц, организаций).

О том, как подготовиться самому и подготовить свой бизнес к изменениям законодательства в 2026 году, что надо сделать за оставшиеся дни в 2025-м, читайте в телеграм-канале Коллегии адвокатов «Юрпроект» – переходите по ссылке.

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Персоны

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»