Обзор практики Верховного суда РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросам «Кадастровый учет и регистрация прав»

Вопросы кадастрового учета объектов недвижимого имущества являются сложными из-за большой «технической» составляющей и необходимости специальных знаний в данной области. А регистрация прав на недвижимое имущество, практически всегда сопровождающая кадастровый учет, не утратит своей актуальности.

Представленный нами обзор судебной практики Верховного суда РФ поможет разобраться в этих вопросах.

Определение N 303-ЭС15-13807

Если земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, то не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

Если арендодатель по договору аренды с правом выкупа недвижимых объектов является собственником земельного участка, на котором расположены такие объекты, или стал им на момент внесения всех арендных (выкупных) платежей, к арендатору переходит право собственности не только на объекты недвижимости, но и на соответствующий земельный участок.

При этом стоимость земельного участка включена в размер арендных (выкупных) платежей, если договором прямо не предусмотрено иное.

 Определение N 310-КГ16-1802

В случае реорганизации юридического лица в форме преобразования изменение сведений о собственнике недвижимости должно вноситься в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным для внесения изменений в связи со сменой наименования юридического лица, а не в порядке государственной регистрации перехода права собственности к образованному юридическому лицу.

Изменение организационно-правовой формы заявителя не влечет перехода прав на объект недвижимости, поскольку новое юридическое лицо не возникает, а меняется только его организационно-правовая форма, это подтверждается государственной регистрацией изменений, внесенных в ЕГРЮЛ и обусловленных произведенным преобразованием юридического лица.

Определение N 306-КГ16-7898

Отнесение земельного участка к категории земель лесного фонда исключает его приобретение в частную собственность.

Отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности на лесной участок является правомерным при отсутствии доказательств перевода лесного участка лесного фонда в иную категорию.

Материалы таксации лесов не являются достаточным основанием для определения и изменения границ лесных участков. Определение местоположения, границ, площади и иных характеристик лесничеств и отдельных лесных проводится при проведении таких видов лесоустройства, как проектирование лесничеств и лесопарков, лесных участков.

 Определение N 305-КГ16-10570

Покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

При приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме оно становится единственным собственном земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с момента государственной регистрации права собственности на последнее помещение. Последующая гибель многоквартирного дома не прекращает право собственности этого лица на земельный участок.

Для приобретения права на земельный участок лицо, ставшее собственником всех помещений в здании (многоквартирном доме), не должно преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект. Указанные действия являются правом, а не обязанностью лица.

Определение N 56-КГ17-3

Сомнения государственного регистратора в законности оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество при наличии нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов не могут являться причиной отказа в государственной регистрации.

Проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Право государственного регистратора проверять обоснованность выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство, а также ставить под сомнение возникающие в порядке наследования права, подтвержденные таким свидетельством, не предусмотрено.

 Определение N 307-КГ17-18061

Договор аренды части недвижимой вещи подлежит государственной регистрации даже при отсутствии государственного кадастрового учета передаваемой части при условии, что ранее кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимости или иной документ, содержащий описание такого объекта недвижимости, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Передача в аренду части нежилого помещения не ведет к изменению характеристик такого объекта, прошедшего кадастровый учет. Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Если к договору аренды прилагается документ, подписанный обеими сторонами, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), презюмируется, что предмет договора аренды согласован сторонами.

 Определение N 310-ЭС18-13357

Снятие с государственного кадастрового учета объекта, не являющегося недвижимым имуществом, и погашение записи о праве собственности возможно во внесудебном порядке по заявлению собственника такого объекта о прекращении незаконных кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект как на недвижимую вещь при отсутствии иных споров о правах на это имущество (залог, сервитут, аренда).

Не является обоснованным подход государственных регистраторов, мотивированный отсутствием оснований для снятия с кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет, так как он нарушает принцип достоверности реестра.

В таком случае государственным регистратором должна быть проведена правовая экспертиза и проверка наличия у объекта признаков недвижимости.

Определение N 308-КГ18-6724

Пересчет координат характерных точек границ земельного участка в связи с изменением системы координат не может повлечь изменение фактического местоположения, площади и иных характеристик участка.

Такого рода спор не является спором о местоположении границ земельного участка и подлежит рассмотрению в порядке признания незаконными действий государственного органа. В п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применимом в данном случае, указано, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Требование о восстановлении сведений в ГКН может быть заявлено в совокупности с признанием незаконными действий государственного органа, что не противоречит положениям процессуальных кодексов, предусматривающих наряду с указанием в резолютивной части о признании оспариваемых действий органа, осуществляющего публичные полномочия незаконными, принятие мер по восстановлению нарушенных прав, в том числе посредством возложения на него обязанности совершения определенных действий, принятие решений или иным образом устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

Определение N 306-КГ18-16823

Отмена ненормативного акта уполномоченного органа об образовании земельных участков (решение об утверждении проектов планировки и межевания территории, решение об утверждении схемы расположения земельного участка) не является основанием для снятия с кадастрового учета ранее поставленных на учет в соответствии с требованиями закона земельных участков.

Земельный участок, не имеющий статуса «временный», может быть снят с кадастрового учета только вследствие его преобразования или в случаях, прямо предусмотренных законом.

Определение N 303-КГ18-21258

В случае выдела доли из недвижимого имущества, ранее находившегося в общей долевой собственности и обремененного правом аренды, обременение распространяется на все вновь образованные объекты недвижимости.

Ранее заключенный договор аренды недвижимости не подлежит прекращению ввиду выделения части объекта недвижимости участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение.

Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный объект недвижимости регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного объекта правом аренды.

Ч. 12 ст. 41 ФЗ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов. 

Определение N 301-КГ18-25680

Противоречие между ранее установленным фактическим видом использования объекта или участка и текущим градостроительным регламентом территориальной зоны не может являться основанием для отказа в государственном кадастровом учете.

Если фактический вид использования земельного участка и объекта недвижимости правомерно возник до изменения градостроительного регламента территориальной зоны, то правовой режим земельного участка определяется с учетом его фактического разрешенного использования на основании акта уполномоченного органа об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории и этот вид разрешенного использования подлежит отражению в сведениях ЕГРН при кадастровом учете и регистрации права собственности на земельный участок.

Такие объекты капитального строительства и земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Законодательство о кадастровом учете и регистрации прав на сегодняшний день не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, соответствующем виду разрешенного использования объекта капитального строительства, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.

Автор

Яна Юрьевна Александрова

Старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство»