Как обезопасить себя при сдаче квартиры: комментарии адвоката

По данным УМВД России по городу Кемерово, в областном центре за 2019 год зарегистрировано шесть обращений, связанных с конфликтами между арендодателями и квартиросъёмщиками. Одни наниматели перестают платить, другие отказываются съезжать из съёмных квартир, третьи портят имущество. При этом юристы отмечают, что большинство споров по договору аренды не доходит до полиции и суда, а многие владельцы жилья сдают его вообще без всякого договора — а значит, и перспективы обращения к правосудию весьма туманны.

Корреспондент A42.RU Вячеслав Ворожейкин нашёл три подобных истории из жизни и разобрался, что делать, чтобы в них не попасть.

Фото: архив A42.RU

«ОН НАПИСАЛ ЗАЯВЛЕНИЕ, ЧТО Я ПЫТАЛСЯ НЕЗАКОННО ПРОНИКНУТЬ В СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ»

Степан Федотов — программист, ему 30 лет, он живёт в одной квартире, а другую сдаёт. Когда он решил продать жильё, то не мог этого сделать полгода: многодетные квартиросъёмщики попросту отказывались съезжать.

— Мы сдаём квартиру на Осеннем бульваре, — рассказывает Степан. — Заключили с мужчиной договор об аренде, он стал жить в нашей квартире с женой и тремя несовершеннолетними детьми. Впоследствии мы решили продать квартиру, сообщили об этом арендатору, однако он отказался съехать.

Квартиросъёмщик перестал платить за коммунальные услуги и начал копить долги. Возмущённым владельцам мужчина заявил, что никуда не поедет, выселить его не имеют права, и что он съедет только по решению суда. Спустя несколько месяцев, когда Степан пришёл в очередной раз, чтобы вручить уведомление о расторжении договора, квартиросъёмщик вызвал полицейских. 

— Он написал заявление, что я якобы пытался незаконно проникнуть к нему в квартиру. Позже мне рассказали, что этот человек, если на него подать в суд, затягивает процесс, например, не является на судебные заседания. Потом, даже после проигрыша дела, он подаёт апелляцию. А сам всё это время живёт в квартире, копит долги, после чего выезжает.

Квартиросъёмщика в самом деле нельзя выселить по желанию владельца квартиры?

По Конституции никто не может быть лишён жилища произвольно. По договору аренды, жилищем для квартиросъёмщика является именно сдаваемая квартира. Поэтому, как это ни парадоксально, именно у съёмщика больше прав по расторжению договора: он может съехать, когда захочет, а вот владелец может выселить его только по истечении срока договора. Либо через суд — при наличии оснований (перечислены в Гражданском кодексе), которые ещё нужно будет подтвердить. 

Если письменного договора найма не было, казалось бы, всё проще: вызывай полицию и говори, что квартиру захватили неизвестные.

На практике, получив заявление, полицейские уточняют обстоятельства. А услышав от жильцов, что они арендуют по устному договору — советуют решить конфликт в суде. Вывести съёмщиков силой сотрудники полиции не имеют права, это может быть квалифицировано как превышение полномочий. Могут только составить документ, подтверждающий факт присутствия в квартире посторонних лиц.

Владелец квартиры, конечно, имеет право сменить замки, если попал в квартиру. Но выдворять жильцов сотрудники полиции не помогут — они будут только обеспечивать правопорядок.

Для Степана эта история завершилась относительно благополучно — без многочисленных походов в суд. После получения уведомления о расторжении договора арендатор вместе с семьёй съехал из квартиры через несколько дней. При этом замок от входной двери был сломан, в укромных местах спрятаны несколько мёртвых рыб, а предметы мебели оказались прикручены к полу и друг к другу.

Ситуацию А42.RU прокомментировали в пресс-службе ГУ МВД России по Кемеровской области. По факту случившегося полицейские проводят проверку. 

— По результатам проверки будет принято решение в соответствии с действующим законодательством. По имеющимся сведениям, в настоящее время участники конфликта смогли достичь договорённости и квартиросъёмщик покинул жилище, забрав свои вещи, — сообщили в ведомстве.

В полиции подчеркнули, что несколько лет назад этот же мужчина арендовал другое жильё. Тогда его удалось выселить только через суд — при вмешательстве приставов.

Адвокат, председатель коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин комментирует ситуацию:

Если квартиросъемщик не платит и не съезжает, рекомендую следующие варианты:

• написать заявление в управляющую компанию, чтобы она прекратила оказывать коммунальные услуги (электричество и горячее водоснабжение) в отношении квартиры собственника;
• обратиться в суд с иском о выселении нанимателя из квартиры.

Не рекомендую:

• входить в квартиру, выбрасывать вещи и выгонять из неё квартиросъёмщика силой — это может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ);
• любые манипуляции с вещами в отсутствие квартиросъёмщика — например, вывоз на хранение в другое место — также чреваты уголовно и гражданско-правовыми рисками. Их можно совершать только при наличии правовой поддержки со стороны адвоката.

«С ВЫСЕЛЕНИЕМ ТЯНУЛА ДО ПОСЛЕДНЕГО — НАДЕЯЛАСЬ, ЧТО ДОЛГ ВЕРНУТ»

Алла Кравчук работает в газете и сдаёт КГТ, доставшуюся от родителей. Жильцы 8 месяцев не платили за комнату, а потом специально устраивали беспорядок, чтобы помешать её продать.

— КГТ на 12 квадратов мне купили родители десять лет назад, когда я окончила вуз, – рассказывает журналистка. – Я пожила там, вышла замуж, и мы переехали на съёмную квартиру попросторнее, потом взяли ипотеку. Эту комнату почти сразу после переезда начали сдавать.

Квартиросъёмщики часто менялись и не всегда были идеальными и дисциплинированными, но больших задержек не допускал никто. Пока в начале 2018 года в КГТ Аллы не заехала молодая девушка — знакомая знакомой.

— Я брала плату 7500 рублей в месяц, плюс она сама оплачивала коммунальные услуги. Договора об аренде никакого не было, всё держалось на честном слове. Это же вроде как знакомые люди. Предварительных условий о ремонте или, например, запрете на домашних животных я не ставила — и потом об этом пожалела. На третий месяц у квартирантки появилась собака. Она её где-то подобрала. А ещё через месяц — парень.

Девушка работала продавцом в супермаркете, работал ли парень — Алла не знала. Когда квартирантка первый раз не заплатила, то сказала, что у неё украли деньги, которые она несла до банкомата, чтобы положить на карту. Так начался копиться долг.

— Потом было ещё множество сказок. Что задержали зарплату, что нужны деньги на лечение, а на квартплату не осталось, и так далее. Не платили они около восьми месяцев. Потом снова стали платить, а долг оставался. С выселением я тянула до последнего, так как надеялась, что долг вернут. Но этого не случилось. Я человек неконфликтный. Сначала просто уговаривала, совестила, потом грозила, что пойду в полицию. Но это всё не особо подействовало. Было очень обидно, что я к людям с добром, а они вот так поступают.

Алла выставила КГТ на продажу. Недобросовестные арендаторы специально устраивали бардак, чтобы комната не понравилась потенциальным покупателям, которые приходили на осмотр.

— Покупатели были в шоке от состояния жилья. В итоге я сказала этой паре, мол, комнату продала, и вы за неделю должны съехать, хотя это была неправда. Они наконец уехали, оставив ободранные обои и грязь. Нам с мужем и отцом пришлось делать ремонт, и только после этого я на самом деле смогла продать свою КГТ. У меня на руках расписка, что квартиросъёмщики обязуются вернуть долг до конца этого года. Пока не вернули ни копейки. Планирую обращаться в суд, но не знаю, чем это закончится — договора-то на бумаге нет, только устный. Сделала вывод из этой истории: сдавать квартиры — это не моё. И доверять людям стоит поменьше.

Дмитрий Малинин комментирует ситуацию:

То, что договор аренды нужно обязательно заключать, понимают все. Кроме того, его нужно составить так, чтобы он был не формальной бумагой, а действенным инструментом решения проблемных ситуаций. Вот чек-лист основных моментов, которые нужно прописать.

1. Односторонний отказ от договора. Например, так: «Наймодатель вправе в одностороннем порядке с уведомлением нанимателя отказаться от договора при нарушении обязанностей нанимателем либо лицами, которые с ним проживают». К обязанностям отнести внесение оплаты в срок.
2. Перечень жильцов. Вы имеете полное право сказать, что квартиру сдаёте для проживания конкретных людей. Если наниматель планирует жить с семьей или другом — просите данные этих людей и прямо прописывайте в договоре, кто будет жить вместе с нанимателем. За вселение дополнительных жильцов без вашего согласия можно предусмотреть ответственность — начиная от штрафа и заканчивая расторжением договора и выселением.
3. Право проверять состояние помещения. Чтобы иметь такое право, надо прописать его в договоре найма. Если квартиросъёмщик не пускает проверить состояние помещения, можно предусмотреть это как дополнительное основание для отказа от договора. Также рекомендую оценить стоимость всего имущества — отразить в приложении к договору и перечислить в акте приёма-передачи. Чтобы в случае повреждения исключить спор о размере убытков.
4. Обеспечительный платёж — гарантия оплаты. По сути это предоплата. В договор нужно включить условие о том, что наниматель обязан внести обеспечительный платеж в размере месячной платы. В случае если он съедет, не заплатив за последний месяц, вы получите право удержать плату из обеспечительного платежа.
5. Неустойка за отказ освободить помещение. Пропишите в договоре право получить неустойку в случае, если при правомерном отказе наймодателя от договора наниматель не покинет квартиру. Например, 5% от месячной платы за каждый день просрочки.

«Я БЫЛА ПРОСТО РАДА, ЧТО ВСЁ ЗАКОНЧИЛОСЬ»

Мария Родникова – преподаватель и психолог. Квартиросъёмщики не платили ей почти год, ссылаясь на свой пожилой возраст и инвалидность. Давили на жалость, а потом устроили скандал.

— Три года назад в наследство от мамы мне досталась однокомнатная квартира. Я решила её сдавать, мой хороший друг привёл арендатора — молодого парня. Вроде как жить будут его пожилые и больные родители, но все переговоры и расчёты вести с ним. В делах с недвижимостью я никогда не верила на слово, мы подписали договор, но так как человек от знакомых, я не погружалась в подробности, взяли самый простой, стандартный шаблон.

Парень несколько месяцев исправно платил, а потом перестал отвечать на звонки. Мария подождала ещё месяц и пошла к своим жильцам.

— Женщина сказала, что её сын ведёт какие-то сомнительные коммерческие дела и попал в беду, но появится и заплатит. Этого, конечно, не произошло, и мы общались с ней и дальше. Она постоянно давила на то, что болеет, заболевания серьёзные, пенсия уходит на лекарства, деваться ей некуда. Говорила, что сын их практически бросил. Потом говорила, что они сделали ремонт, наклеили обои, и просила зачесть стоимость ремонта в счёт оплаты. После каждого разговора я полдня приходила в себя, было психологически тяжело.

История тянулась почти год. В конце концов, не дождавшись денег, Мария решила продать квартиру.

— Квартиросъёмщики отказались выезжать, стали устраивать настоящие скандалы. Женщина кричала «я напишу Тулееву!», «я инвалид, меня нельзя выселять!», и в самом деле звонила и в приёмную губернатора, и даже почему-то ко мне на работу. Её там, конечно, приняли за сумасшедшую, но всё равно было неприятно. На последний разговор я позвала родственников покрепче — просто на всякий случай, вдруг жильцы набросятся на меня с кулаками. Они не набросились, а наоборот, сами вызвали полицию — а я вызвала столяра. Участковый опросил и жильцов, и меня, посмотрел на мои документы на квартиру и договор аренды. В присутствии полицейского пара вела себя потише, столяр заменил в дверях замки. Это подействовало — квартиросъёмщики наконец съехали. Сама я никаких заявлений не писала, проверок полиция не проводила. Требовать потом долги у меня и мысли не было, я была просто рада, что всё закончилась. У меня от этой истории начало скакать давление, обострилась мигрень. Я даже ходила потом на процедуры — капельница, физиотерапия, — чтобы чувствовать себя лучше.

Дмитрий Малинин комментирует ситуацию:

Процедура выселения через суд и судебных приставов займёт около пяти месяцев. Алгоритм действий при этом таков:

1. До обращения в суд направить квартиросъёмщику уведомление об одностороннем отказе от договора (если такое право по договору есть) с требованием выселиться и компенсировать плату за наём.
2. Обратиться в суд по месту нахождения квартиры с аналогичными требованиями: выселить нанимателя, компенсировать плату за наём по день фактического выселения из квартиры. Подобные дела обычно не вызывают сложностей и рассматриваются в два заседания. С учётом времени на вступление решения в силу от подачи иска в суд до получения исполнительного листа может пройти около трёх месяцев.
3. Получив в суде исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда, его следует предъявить вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства в районный отдел ФССП по месту нахождения квартиры.
4. Пристав возбуждает исполнительное производство и устанавливает срок в 5 дней на добровольное исполнение требования о выселении. В случае, если наниматель не выселяется сам, пристав на основании статьи 107 Закона об исполнительном производстве взыскивает с должника исполнительский сбор в размере 5000 рублей и устанавливает нанимателю ещё один срок на выселение – обычно снова 5 дней.
5. По истечении второго срока пристав-исполнитель в присутствии понятых и наймодателя осуществляет выселение. Оно включает освобождение помещения от должника, его имущества, домашних животных и запрещение должнику пользоваться освобождённым помещением. О совершении действий пристав составляет акт.

Важно отметить, что с нанимателя можно взыскать плату за наём за весь этот период, оговоренные договором санкции за невнесение платы в срок, а также сумму ущерба имуществу, если такой факт будет установлен.

Читатйте так же в источнике на А42.RU

Персоны