Юрист по недвижимости: помогает в сделках или тормозит их? Зачем проверять риски банкротства продавца, и почему не все эксперты одинаково полезны

Недвижимость по праву считается одним из самых безопасных и надёжных активов, ведь цены на неё, как правило, стабильно растут, а случающиеся просадки несопоставимы с крутыми пике, в которые могут отправиться биржевые ценные бумаги или криптовалюты. Поэтому при виде выгодного предложения у покупателя велик соблазн сразу ударить с продавцом по рукам, не тратя время на долгие проверки. Но чем быстрее подписывается договор, тем выше шанс угодить в ловушку банкротства нынешнего или даже прежнего собственника и потерять и деньги, и недвижимость.

Ниже 3 ключевых вывода и рекомендации, сделанных на основе сделок с коммерческой недвижимостью, которые в 2023-2025гг. сопровождали адвокаты и юристы Коллегии адвокатов «Юрпроект», от председателя коллегии Дмитрия Малинина и партнера коллегии Дарьи Третьяковой.

Проверять не только продавца, но и его предшественника

Юридический риск лишиться недвижимости и денег часто прячется не в текущей продаже, а в предыдущем звене цепочки перехода права собственности на недвижимость.

В одном из аналитических заключений, подготовленных нашими юристами, мы выявили, что 6 месяцев назад объект был подарен продавцу его родственником при наличии у дарителя долгов на десятки миллионов. При этом покупатель:
- не является родственником или хотя бы даже знакомым предыдущих собственников,
- планирует заплатить продавцу рыночную цену за недвижимость,
- сможет представить доказательства оплаты и источника происхождения денег (что это не предыдущие собственники дали ему денег, чтобы помочь вывести актив на якобы добросовестного приобретателя),
- намерен сам владеть и пользоваться имуществом (имущество приобретается покупателем для собственного бизнеса).

И тем не менее, мы проанализировали ситуацию и пришли к выводу, что даже такой, по всем параметрам добросовестный приобретатель, рискует лишиться права на недвижимость в этой ситуации. И вот почему.

Резонные вопросы – «Разве нельзя подарить недвижимость? Дарение между близкими родственниками ведь не запрещено!». Дарить можно, если даритель никому не должен денег, а когда над ним нависают кредиторы, которым он не платит, то такой «подарок» почти гарантированно будет оспорен финансовым/арбитражным управляющим после обращения кредиторов в суд с заявлением о банкротстве дарителя – это позволяет сделать статья 61.2 Закона о банкротстве.

Такой же результат возможен даже без банкротства – суд может на основании статей 10, 168 или 170 Гражданского кодекса РФ по исковым заявлениям кредиторов дарителя признать недействительной сделку дарения.

Признание недействительной сделки дарения открывает путь кредиторам (либо финансовому/арбитражному  управляющему) к истребованию имущества у покупателя назад на дарителя-банкрота, то есть к лишению покупателя права собственности на имущество, за которое он заплатил реальные деньги.

Напрашивается следующий вопрос – причём тут покупатель? На каком основании у него, никак не связанного с предыдущими владельцами, могут забрать купленную недвижимость? А как же защита добросовестного приобретателя?!

В проанализированных нами судебных делах, дошедших до Верховного суда, практика разнородна: в одних случаях, если суд выявлял, что стороны всех сделок взаимосвязаны между собой, то вся цепочка «рушилась» судом и имущество возвращалось на банкрота; в других, когда полученные от продажи денежные средства направлялись должником на закрытие долгов перед кредиторами, суды признавали покупателя добросовестным и его право собственности сохраняли.

С одной стороны, покупатель никак не аффилирован с продавцом и его родственником. Но мы исходили из того, что покупателю на момент покупки должны были быть известны следующие факты:
- продавцу имущество досталось по сомнительной сделке дарения от близкого родственника (такие сделки используются для вывода активов с должника с целью избежать расчетов с кредиторами),
- дарение произошло в ситуации, когда у дарителя было много долгов перед иными лицами – больше, чем стоила приобретаемая недвижимость (информация о долгах открытая на сайтах судов и службы судебных приставов и доступная любому заинтересованному лицу);
- была высокая вероятность, что продавец деньги, полученные от покупателя, кредиторам дарителя отдавать не будет;
- недвижимость была подарена продавцу за 6 месяцев до предполагаемой сделки по покупке этой недвижимости нашим доверителем, то есть срок на оспаривание не истек.

Следовательно, резюмировали мы, суды могут прийти к выводу, что для любого осмотрительного покупателя должно было с учетом всех этих вводных стать очевидным, что продавец приобрел недвижимость по ничтожной сделке, не является законным собственником и у него нельзя приобретать недвижимость, а значит, покупатель не будет признан добросовестным и у него можно истребовать недвижимость назад в пользу дарителя.

Таким образом, с нашей точки зрения, был выявлен высокий риск, что имущество вернут в конкурсную массу, а наш доверитель – покупатель лишится и актива и, вероятно, денег. Последнее возможно, если у продавца не останется ничего, из ранее подаренного родственником (всё вернут в конкурсную массу), и не будет никакого иного собственного имущества продавца, помимо единственного жилья, которое имеет иммунитет от обращения на него взыскания.  

Работа юриста – не «зарубить», а взвесить и снизить риск

Бизнесу и частным лицам, вкладывающим свои деньги в недвижимость, нужна не сухая констатация: «риск велик – не покупайте», а выверенный баланс «риск/выгода» с вариантами смягчения. В деле с «подозрительной» дарственной юристы предложили:
• оформить титульное страхование;
• потребовать дополнительный залог ликвидного имущества продавца;
• собрать пакет доказательств добросовестности (отчёт оценщика, полный безналичный расчёт, свежие выписки).

Но как главный вариант, снижающий риски для покупателя, мы предложили в договор купли-продажи включить условие о том, что стороны выбирают способ оплаты – оплата третьему лицу (дарителю). В такой ситуации риски оспаривания сделки кредиторами дарителя были бы сведены к нулю (если бы суд признал сделку совершенную на рыночных условиях, что было бы возможно на основании судебной оценочной экспертизы). Но продавец отверг такой вариант, а наш доверитель отказался от этой сделки.

Какие выводы напрашиваются из этой истории? С одной стороны, можно сказать, что юристы сорвали выгодную сделку. С другой – думаем, и так всё понятно, каких вероятных последствий нашему доверителю удалось избежать.

Наш вывод: due diligence (проверка юридической чистоты сделки) должен охватывать всю историю объекта как минимум за 3 года: цепочку сделок, отношения сторон, сведения из ЕГРН, Федресурса и судебных картотек. Задача юриста по сделкам с недвижимостью – заранее увидеть, какая из сделок в цепочке может «сломаться» при банкротстве и к кому в итоге пойдет с иском управляющий.

Таким образом, даже под высокорискованную сделку можно «подстелить соломки» и дать клиенту возможность принять осознанное, хотя и смелое решение.

Идея проста: юрист не должен превращаться в формальный «стоп-кран». Его цель – показать, сколько стоит риск (во времени, деньгах и репутации) и как его можно сгладить.

Играет роль и субъективный компонент – профессиональное чутьё. То, как продавец общается с потенциальным покупателем, стремится ли замолчать важную информацию или открыто рассказывает о возможных проблемах, также может склонить внутреннюю чашу весов эксперта. Но в первую очередь вывод должен базироваться на фактах, а не на эмоциях, и быть прозрачно аргументирован для бизнеса.

Выводы и рекомендации
1. Смотрите в прошлое: оценивайте не только продавца, но и предыдущие переходы права минимум за 3 года.
2. Считайте риск деньгами: высокая доходность может «перекрыть» даже значительный шанс судебного спора, если есть инструменты защиты.
3. Доверяйте, но уточняйте: различие в советах юристов – не признак некомпетентности, а следствие нюансов в оценке мелких деталей. Просите раскрывать логику выводов, на чем она основана.

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Персоны

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»