Загородная недвижимость: как отстоять границы своего участка?

Разбор практических ситуаций по земельным спорам в Кузбассе

Во времена кризисов спрос на загородную недвижимость и земельные участки для ее строительства растет. А это, в свою очередь, порождает рост числа судебных споров в отношении земельных участков, их границ, построек и т.п. Мы попросили председателя и адвоката Коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрия Малинина и старшего юриста коллегии Яну Александрову на примере конкретных дел дать практические рекомендации читателям «Авант-ПАРТНЕРА» относительно того, как вести себя собственникам земельных участков в спорных ситуациях с соседями, а также на что обращать внимание покупателям таких земельных участков.
Ранее мы писали о том, как проверить земельный участок для строительства перед покупкой https://kuzbass-kadastr.ru/stroim-bez-riskov-kak-proverit-zemelnyi-uchastok-do-pokupki

Покупать участки без границ мы не рекомендуем вовсе. Под границей мы имеем в виду координаты, внесенные в ЕГРН (единый гос реестр прав на недвижимость) в результате кадастровых работ (межевания, землеустройства – понятия синонимы).
Второй рекомендацией для юридической проверки земельных участков при покупке является рекомендация привлечь кадастровых инженеров, чтобы они сделали выезд на место, схематично показали расположение границ согласно сведениям ЕГРН и соотнесли их с фактическим расположением ограждения, капитальных и прочих построек. В итоге, потенциальный покупатель сможет понять, соответствует ли фактическое расположение забора и построек юридическим границам или нет. Покупка участка без такой проверки чревата спорами по границам – т.е. соседи могут иметь претензии на часть вашего земельного участка, требовать переноса забора или сноса построек.

Чем мы рискуем, покупая земельный участок без границ?

Приведенную выше рекомендацию можно проиллюстрировать на ситуации, по которой гражданин обратился в Коллегию в 2024 году.
Гражданин А купил земельный участок в одном из поселков для строительства загородного дома.

Участок не имел границ, внесенных в ЕГРН, не был огорожен. Площадь участка была декларированной, то есть неподтвержденной до момента межевания и установления границ.

 
Когда дошло дело до межевания, то кадастровый инженер обнаружил, что соседи слева и справа уже отмежевали свои участки и оставшаяся площадь меньше, чем та, которая отражена в выписке о праве собственности из ЕГРН (и за которую он заплатил).

Что говорит об этом закон:
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более
(п.1.1 ст.43 федерального закона о государственной регистрации недвижимости).

Поиски первичных документов о границах купленного земельного участка и соседних участков не привели к успеху. В такой ситуации спорить с соседями не имело перспектив.

Как отстоять границы своего участка, если сосед их оспаривает?

Двум гражданам были предоставлены квартиры, впоследствии приватизированные, в разных двухвартирных домах («дома на два хозяина»), расположенных по соседству. Один сосед раньше занялся вопросом определения границы земельного участка под своей частью дома и постройками, получил утверждение схемы в местной администрации и оформил право собственности на земельный участок. Второй сосед занялся этим вопросом позднее и столкнулся с тем, что смежная граница земельных участков смещена, по его мнению, в его сторону и он «теряет» часть «своего» участка.
Здесь важно пояснить, что если ваш участок не имеет границы, сведения о которой внесены ЕГРН, то спорить о фактическом местоположении смежной границы с соседом можно только в том случае, когда земельный участок уже был вам предоставлен на каком-либо праве. Если же вы обращаетесь за первичным предоставлением земельного участка и прав у вас ранее никаких не было, то закон (ст. 11.10 Земельного кодекса) обязывает при межевании учитывать уже установленные границы смежных участков. То есть в данном случае суд не должен принимать во внимание какие-либо старые документы об определении границ участка или о фактическом их местоположении.

Аналогичный подход применим и в отношении построенных до 1998 года нежилых зданий, земельные участки под которыми никогда не предоставлялись собственникам зданий на каком-либо праве.

 
Рекомендации для собственников и покупателей таких объектов:
1. Учитывать, что границы смежных участков, внесенные в ЕГРН, не могут быть оспорены, когда вы приступите к межеванию границ участка под вашей постройкой и оформлению прав на участок.
2. В связи с чем не питать иллюзий, что границы можно будет установить так, как хочется или кажется правильным вам, и не предъявлять необоснованных исков соседям.

Какая граница важнее – фактическая или юридическая и в течение какого срока можно подать иск об оспаривании смежной границы?

Соседям принадлежали на праве собственности два разных земельных участка. Первый из соседей первым отмежевал свой земельный участок - смежная граница была определена и внесена в ЕГРН в 2009 году. Но она не соответствовала фактической границе, существовавшей между участками более 30 лет. Вплоть до 2024 года споров по границе между соседями не возникало. В 2024 году сосед, который отмежевал свой участок, продал его с постройками, а новый собственник обратился в суд с иском ко второму соседу о переносе забора на юридическую границу (координаты которой отражены в ЕГРН) и сносе построек, которые располагались за юридической границей.

Данный иск относится к искам, на который не распространяется срок исковой давности. С другой стороны, это не давало и первому отмежевавшему свой участок соседу, стопроцентного преимущества в споре: т.к. оба смежных участка имели собственника, в случае спора о границах суду следовало изучить документы, определяющие местоположение спорной границы при предоставлении участков, а случае отсутствия таких документов исследовать документы о фактическом положении смежной границы, подтверждающих ее существование на местности в течение 15 лет и более.

И так как шансы на выигрыш и поражение были примерно равны, а выгода от победы была не столь ощутимой (около 15 м2), то стороны завершили этот спор мировым соглашением. Как, на наш взгляд, и желательно завершать все соседские споры.

Что делать, если на месте вашего участка оказался чужой?

Следующий кейс является уникальным в нашей практике, так как речь идет не о повторном предоставлении одного и того же земельного участка разным лицам: тут практика давно сформирована – «кто первый встал, того и тапки» - кому первому предоставлен участок, тот и законный собственник. Это дело о том, как в процессе определения границ на местности один гражданин «выбрал» в качестве своего участок другого гражданина.

 
В 90-е двум разным людям, условным Иванову и Петрову, были предоставлены земельные участки для ИЖС в одной из деревень Кемеровского района на одной улице, но в разных местах. Оба долгое время не занимались межеванием своего земельного участка, не сильно активно пользовались ими – дома на них так и не были построены. В 2023 Иванов решил отмежевать свой земельный участок, но не смог найти старых документов относительно того, в каком месте точно этот участок должен располагаться. И указал кадастровому инженеру на ту землю, которую посчитал свободной и более выгодной для продажи – это оказался неотмежеванный участок Петрова. В 2024 году Петров решил, что пришло время отмежевать свой земельный участок, и вскоре выяснил, что на месте его участка отмежевался Иванов. Пока Петров разбирался в ситуации – искал документы по архивам и консультировался с юристами, Иванов успел продать участок Сидорову.

Сейчас в судах идет спор о том, где должны были располагаться исходные границы Иванова и Петрова. Сидоров в этой ситуации рискует тем, что может остаться с земельным участком, границы которого расположены неизвестно где, а Иванов получить от Сидорова иск о возмещении убытков, что продал ему участок с дефектами.

Рекомендации для собственников и покупателей таких участков:
1. Запросить у продавца землеустроительное или межевое дело (план), из которого юристу по земле и недвижимости может стать понятно, на основании чего было определено местоположение границ участка.
2. Запросить через продавца в архивах и органах местного самоуправления документы, на основании которых можно определить исходное местоположение участка.
3. В отсутствие таких документов всегда будет иметься риск того, что этот участок в этом месте был предоставлен кому-то другому, и этот другой придет спорить с вами относительно границ вашего участка. Совсем от такого риска застраховаться невозможно, но можно включить гарантии продавца, если такой риск реализуется, по возмещению вам убытков.

Резюмируя изложенное, хотим сказать: покупая земельный участок для загородной недвижимости, не торопитесь и прочитайте рекомендации, которые дают наши эксперты на страницах «Авант-ПАРТНЕРА».

А если остались вопросы, то напишите экспертам напрямую – контакты ниже.

Весь январь 2025 вы можете получить бесплатную консультацию в коллегии адвокатов «Юрпроект» по кодовому слову «АВАНТ».
Подпишетесь на телеграм-канал «Юрпроект LIVE» и будьте в курсе практических рекомендаций от адвокатов

Источник: "Авант-ПАРТНЕР"

Персоны

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»