Получить консультацию

Ваше имя *

Номер телефона *

Задайте вопрос

Ru
Новости и аналитика

Внезапное прекращение эксплуатации торгового центра: особенности, проблемы, ответственность

После известных событий в ТЦ «Зимняя Вишня» в городе Кемерово были проведены проверки мест массового скопления людей и прежде всего торгово-развлекательных центров, на предмет соответствия требованиям законодательства о пожарной безопасности и о градостроительной деятельности. С учетом имеющихся нарушений в конструкции здания и расхождений между проектной документацией и фактическими данными, в конце января 2019 была запрещена эксплуатация общественно-торгового центра «Аврора».

В апреле 2019 аналогичная участь постигла и самый крупный торговый центр в городе – «Лапландию». Администрация города Кемерово совместно с прокуратурой Центрального района г. Кемерово провели визуальный осмотр торгового центра «Лапландия» и обнаружили нарушения требований проектной документации при строительстве и эксплуатации ТЦ «Лапландия».

AGF_2476.jpg

Администрация города обратилась в арбитражный суд Кемеровской области с иском к АО «АМК-Фарма» г. Москва (собственнику ТЦ) с требованиями: запретить эксплуатацию ТЦ «Лапландия» и обязать ответчика осуществить за свой счет мероприятия по приведению здания торгового центра в соответствие с проектной документацией. По заявлению Администрации города были приняты обеспечительные меры в виде приостановления эксплуатации ТЦ «Лапландия». Как следует из материалов дела, основанием таких мер послужило воспрепятствование в проведении судебной экспертизы здания.

Правомерны ли действия по запрещению эксплуатации здания?

Запрет эксплуатации здания является крайней мерей, но законной. Действия Администрации города следует признать правомерными, когда речь идет о пресечении угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей. Окончательную точку в правомерности и законности действий поставит суд. Но, учитывая действующее законодательство и пример с ТЦ «Зимней вишней», считаем, что эксплуатировать здание без соответствующего разрешения на реконструкцию, на ввод объекта в эксплуатацию нельзя, т.к. это сопряжено с угрозой жизни и здоровью граждан, а такие объекты (массового скопления людей) обязательно должны проходить, предусмотренные законом проверки и получать разрешительную документацию.

AGF_2662.jpg

Что такое запрет на эксплуатацию здания?

Буквально это означает, что здание закрывается. Меры по обеспечению исполнения  мероприятия, связанного с запретом эксплуатации здания, выбираются судебными приставами-исполнителями и применяются ими самостоятельно. Пристав-исполнитель производит наложение пломб, опечатывание помещений, т.е. делает невозможным доступ в помещения здания. Последующий доступ в здание возможно только с разрешения и под контролем приставов.

Для арендаторов торгового центра запрет эксплуатации означает невозможность осуществлять предпринимательскую деятельность в торговом центре.

Надо ли предупреждать предпринимателей о прекращении эксплуатации и за какой срок?

 В ситуации с ТЦ «Лапландия» инициатором запрета на эксплуатацию была Администрация города Кемерово. Такой запрет стал возможен в связи с применением обеспечительных мер иска. Исполнением судебных актов занимаются судебные приставы-исполнители на основании исполнительного листа. В соответствии с законом «Об исполнительном производстве» обеспечительные меры подлежат немедленному исполнению, а судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия и применять меры принудительного исполнения без предварительного уведомления об этом лиц, участвующих в исполнительном производстве.

AGF_2747.jpg

В данном случае на приставе-исполнителе лежит груз ответственности за несвоевременность принятия мер, когда промедление может быть чревато тяжелыми последствиями. При таких обстоятельствах судебному приставу-исполнителю следует очень взвешенно подходить к принятию и исполнению судебного акта. Он вправе предупредить администрацию ТЦ о времени совершения действий, учитывая большое количество предпринимателей, находящихся в здании ТЦ, т.к. это невозможно сделать очень быстро. При этом требования, содержащиеся в исполнительном листе, должны быть исполнены в день поступления исполнительного листа в подразделение судебных приставов и не позднее следующего дня.

Если говорить про уведомление со стороны администрации ТЦ, то её задача была уведомить арендаторов максимально заблаговременно – чтобы не увеличивать возможные в этой ситуации убытки. Такая обязанность, с указанием конкретного срока, может быть предусмотрена и договором аренды.

На какой срок может быть приостановлена эксплуатация здания?

В отношении ТЦ «Лапландия» эксплуатация приостановлена в качестве обеспечительной меры до вступления в законную силу решения суда по иску Администрации города Кемерово к ООО «АМК-Фарма». Рассчитать срок приостановления эксплуатации можно с некоторой долей вероятности. В настоящее время проходит судебная экспертиза, срок которой продлен до 25.06.2019 и если истец не заявит об отмене или замене обеспечительной меры - приостановлении эксплуатации, на другую, то до этой даты в здание никого не пустят.

С учетом обстоятельств следует ожидать, что судебное разбирательство продлиться еще полгода и если данным решением собственника ТЦ обяжут произвести конструктивные изменения здания, то раньше чем через полтора года вряд ли ТЦ возобновит свою работу.

Кто отвечает за безопасность здания ТЦ и за внесение изменений в планировку здания?

В силу целого ряда нормативных актов (Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, закона «О пожарной безопасности») отвечает за безопасность здания ТЦ и производимые в нем изменения, прежде всего, его собственник.

Возникает ли ответственность за причиненные предпринимателям убытки?

Ответственность возникает прежде всего гражданско-правовая — возмещение убытков (реальных затрат на переезд, вывоз товаров и недополученную выручку в период поиска другого помещения и переезда в него). Её несет лицо, причинившее вред, убытки. Если действия (бездействие) администрации ТЦ будут признаны судом незаконными, то ответственность понесет собственник здания. Если в иске к администрации ТЦ будет отказано, то арендаторы смогут предъявить требования о возмещении убытков к администрации города.

собрание_лапландия.jpg
Фото: Александр Левчук

Закономерно возникает вопрос о необходимости несения расходов по арендной плате. С одной стороны, заключен договор аренды, переданы помещения арендаторам, а значит обязанность по оплате арендной платы есть, но с другой стороны, арендаторы не могут пользоваться помещением в соответствии с условиями договора и извлекать те полезные свойства вещи, которые приносят доход предпринимателю.

Должен ли платить арендную плату предприниматель ТЦ в случае невозможности использования арендуемого помещения в ТЦ?

Учитывая возмездный и взаимный характер договора аренды, при невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, последний освобождается от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В практике встречаются различные случаи невозможности использования арендованного имущества как ввиду действий (бездействия) арендодателя, так и третьих лиц. В большинстве случаев они являются основанием для освобождения от уплаты арендной платы.

В ситуации с ТЦ «Лапландия» арендодатель должен вернуть арендную плату (обеспечительные платежи) за период, начиная с 22 апреля 2019 года – с этого дня арендаторы утратили возможность пользоваться арендованными помещениями, извлекать выгоду из этого.

Какие действия необходимо предпринять, если внезапно возникли обстоятельства как в ТЦ «Лапландия»:

  1. арендаторам необходимо заручиться доказательствами невозможности пользования имуществом: произвести фото- и видео-фиксацию препятствий в пользовании на случай спора по поводу взыскания арендной платы и убытков;

  2. задокументировать все случаи, когда невозможно было использовать имущество по вине арендодателя или третьих лиц;

  3. получить официальный ответ от арендодателя о причинах в препятствии к допуску в помещения, а также о сроках;

  4. опечатать помещение, в котором находится имущество арендатора (если вывезти его не представилось возможным) и оставить информационный листок на двери с контактными данными арендатора или его представителя (ФИО, телефон, адрес);

  5. приостановить размещение рекламы;

  6. в закрытом задании приставы не вправе удерживать имущество арендатора, поэтому для вывоза из помещения имущества необходимо обращаться к приставам;

  7. если арендатор потерял интерес к дальнейшему использованию помещений в ТЦ, то написать претензию арендодателю с намерением расторгнуть договор;

  8. если период препятствий в пользовании имуществом меньше, чем период, за который уплачивается арендная плата (обычно это месяц), то необходимо обратиться к арендодателю для перерасчета арендной платы и претензией на возврат переплаты;

  9. если добровольно арендодатель не согласится с требованиями, то необходимо подавать исковое заявление в суд с доказательствами уплаты арендной платы и/или возникновения убытков.

Автор

Похожие материалы

Хотите пойти к юристу, чтобы он побыстрому составил вам договор?
Новости и аналитика
Комментарии юристов «Юрпроекта» по ситуации в кемеровском ЖКХ
Новости и аналитика