Снижение кадастровой стоимости: когда все пропало

В последнее время в делах о снижении кадастровой стоимости появились одно неизвестное - судебная экспертиза. Судьи Кемеровского областного суда стали периодически назначать проведение экспертизы по этим делам в несколько частных экспертных учреждений, где по её итогам оспаривание кадастровой стоимости становилось в принципе не очень выгодной затеей. Вывод: «конвейерный» подход не очень работает – надо включать мозги и подходить более изобретательно к задаче снижения платежей за землю и строения.

16 ноября специалисты коллегии адвокатов «Юрпроект» Дмитрий Малинин и Яна Александрова (а также Дарья Третьякова, участвовавшая по скайпу) провели в Новокузнецке семинар «Платежи за землю и недвижимость: как считать и как снижать», где рассказали коллегам-юристам и другим специалистам из разных компаний, работающих с недвижимостью, про свои находки в этом направлении практики. Сразу после семинара они согласились поделиться с читателями экономического еженедельника «Авант-Партнер» примерами из своей практики и рекомендациями.

1. Как выкупить участок под зданием по приемлемой цене

В 2017 году к нам обратился заказчик с проблемой. Он хотел снизить кадастровую стоимость своего земельного участка, арендованного под строительство административного здания, для последующего уменьшения цены выкупа из публичной собственности, и обратился в юридическую фирму, где ему помогли оспорить кадастровую стоимость участка, установив в размере рыночной:

 

Такая сумма окупалась бы очень долго, и заказчик принял решение искать варианты дальше.

Мы предложили ему такой алгоритм действий:

1. Задача № 1 – "снести" эту, установленную в размере рыночной, кадастровую стоимость. Для чего изменить разрешенное использование земельного участка (торгово-офисное) на фактическое (склады), после чего по действующей методике определения кадастровой стоимости в отношении земельных участков, у которых меняется вид разрешенного использования, кадастровая палата пересчитает стоимость земельного участка по формуле: Удельный показатель кадастровой стоимости (руб /кв.м.) х Площадь участка. Должны были получить кадастровую стоимость участка около 6,5 млн.руб.

2. Полученную кадастровую стоимость оспорить с учетом применения оценщиком аналогов для аналогов уже не для торговых (как сделали наши предшественники), а для складских объектов. По предварительным расчетам выходило 600-900 руб/кв.м., т.е. от 2,2 млн. до 3,3 млн.руб.

3. Переоформить здание (с переходом всех прав по договору аренды участка и права его выкупа к новому собственнику) на физическое лицо и выкупить его со скидкой в 40%, установленной законом Кемеровской области. Это должно было помочь сэкономить еще не менее 800 тыс.руб.

В общем, сразу подведу итог: этот план нам удалось реализовать за 10 месяцев - заказчик выкупил земельный участок под зданием за 1,3 млн.руб.

Экономия на цене выкупа составила 6,2 млн. руб Затраты на выкуп с учетом освобождения от оплаты арендных платежей (вместо которых он сейчас платит сейчас земельный налог) окупятся за 6 лет. То есть примерно по истечении 6 лет выкуп земельного участка станет выгоднее, чем его использование на условиях аренды.

Однако, срок окупаемости мог внезапно сократиться: использование участка под объектами нежилого назначения на условиях аренды является менее предсказуемым с точки зрения расчета суммы арендной платы. Комитет по управлению госимуществом как региональный разработчик нормативных актов об аренде земли периодически меняет условия аренды, вводя различные коэффициенты, позволяющие увеличить арендную плату и дополнительно пополнить региональный бюджет. Так, например, было с коэффициентом базовой доходности, который был введен в 2017 году и снижал экономический эффект от оспаривания кадастровой стоимости: наши коллеги оспорили его в областном суде, а Верховный суд отменил решение в части этого коэффициента и признал действия региональных властей легитимными.

Снижение в 10 000 раз!

На наших семинарах мы всегда рассказываем еще про один случай из практики. Тогда за счет изменения вида разрешенного использования земельного участка нам удалось без оспаривания кадастровой стоимости снизить её в 9848 раз: вместо удельного показателя кадастровой стоимости 6500 руб / кв.м. для торговых объектов был установлен показатель для объектов сельхоз назначения в населенных пунктах — 0,66 руб / кв.м. Тогда это позволило выкупить землю под зданием за 74 рубля!

Но данный случай является скорее экзотичным, чем универсальным.

2. Как обнулить сумму налога на имущество организаций

Кратко расскажем еще про один случай из нашей практики.

С 2014 года в Кемеровской области действует налог на имущество организаций от кадастровой стоимости. Платят его организации, чьи объекты попали по одному из двух критериев в региональный перечень (собственники платят налог — 2% от кадастровой стоимости – за каждый объект, включенный в этот перечень):

1. Объект является торгово-офисным, объектом общественного питания либо бытового обслуживания по данным документом технического или кадастрового учета.

2. Объект является таковым по данным фактического обследования, проведенного региональными органами власти.

В общем, СТО нашего доверителя попало в этот перечень и «счастливый» его обладатель должен был платить - с учетом постепенного роста ставки с 1 до 2% — около 1,2 млн. руб / год (кадастровая стоимость – более 63 млн. руб)

Мы попробовали оспорить включение объекта в перечень, но суд сославшись на Общероссийский классификатор услуг населению посчитал, что СТО является объектом оказания именного бытовых услуг, а следовательно, обоснованно включен в перечень.

Оспариванием кадастровой стоимости не давало значительного экономического эффекта — даже при условии снижения в 2 раза сумма налога была неподъемной.

При этом введенный вскоре налог на имущество физлиц от кадастровой стоимости сводил на нет любые манипуляции с переоформлением объекта на физическое лицо.

Тогда мы стали разбираться, как вообще СТО было оценено в такие «космические» деньги. Выяснилось, что его во время массовой кадастровой оценки оценили как торговое здание. Однако, как установили мы, при вводе в эксплуатацию объект был сооружением! Каким же чудесным образом здание превратилось в помещение?! Мы так же выяснили, что это произошло по причине ошибки техника БТИ, некорректно поименовавшего данный объект зданием, и эта ошибка попала Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

По результатам одного обращения в Росреестр нам удалось исправить данную ошибку в сведениях о типе объекта: вместо здания объект стал именоваться сооружением, а так как методики для определения кадастровой стоимости вновь образованных учреждений не было ни тогда, ни сегодня кадастровую стоимость его посчитать просто невозможно. В связи с чем у данного объекта нет налоговой базы (кадастровая палата была вынуждена ее исключить), а значит, и нет оснований для взимания с его собственника налога на имущество организаций.

Надеемся, что приведенные примеры из нашей практики будут полезны, а вытекающие из них рекомендации применимы в ваших ситуациях. Со своей стороны, мы всегда готовы к поиску самых выгодных способов снижения платежей за землю и объекты капитального строительства, и будем рады помочь вам в этом.

avant-partner.ru/partner/7574.html

Персоны

Автор

Яна Юрьевна Александрова

Старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство»