Обзор практики ВС РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросу «Споры о правах на недвижимое имущество»

Споры о правах на недвижимое имущество мы считаем одной из самых сложных и запутанных категорий дел. Для этого есть ряд причин:

1. Законодательство запутано и противоречиво, а ученые правоведы до сих пор не имеют единой позиции по вопросу «Что такое недвижимая вещь»?
2.  Практически в каждом споре приходится анализировать не только действующее в настоящий момент, но и действовавшее ранее законодательство.
3.  Зачастую для правильного решения дела требуются специальные знания из инженерной, строительной, технических сфер.

В помощь участникам таких споров мы проанализировали важнейшую судебную практику по вопросам, связанным со строительством зданий и сооружений, приватизацией недвижимости, правами на земельные участки и определением их границ.

Определение No 4-КГ14-25

Правильное разрешение судом дела по спору об истребовании имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была ли выражена воля собственника на передачу владения спорным имуществом иному лицу. Если отчуждение имущества произошло на основании доверенности, о существовании которой собственник знал, но не пытался ее отозвать, то отчуждение следует признать произошедшим по воле собственника.

Исковая давность при изменении предмета иска исчисляется для вновь заявленных требований исходя из момента такого изменения, а не исходя из даты первоначального обращения в суд.

Определение No 305-ЭС14-2292

Изменение вида разрешённого использования земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, невозможно по инициативе одного лишь уполномоченного органа без волеизъявления собственника участка.

Определение N 6-КГ15-5

Спор о правах на земельный участок между гражданами может быть разрешен без предварительного оспаривания акта уполномоченного органа о предоставлении такого участка. При этом спор разрешается по правилам гражданского судопроизводства, положения о трехмесячном сроке для оспаривания действий и решений органов власти и должностных лиц применяться не могут.

Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации N 301-ПЭК15

Изменения в выданное разрешение на строительство не могут быть внесены в отсутствие выявленной в процессе строительства объективной необходимости отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации и соблюдения порядка изменения проектной документации.

Определение N 303-ЭС15-5520

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется.

Определение N 305-КГ15-7535

Наложение ареста на земельный участок не влечет ограничения права собственника на судебную защиту, в том числе права на установление границ ранее учтенного земельного участка.

Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации N 1-ПВ16

Вопрос о восстановлении срока на обжалование судебного акта лицу, не привлеченному к участию в деле, рассматривается с исследованием фактических обстоятельств, указывающих на права и обязанности данного лица, затронутые в результате принятия обжалуемого судебного акта.

При этом должны быть исследованы следующие юридически значимые обстоятельства:

•  лишено ли данное лицо каких-либо прав или ограничено в правах 
•  наделено ли такое лицо правами либо на него возложена обязанность.

Определение N 11-КГ15-33

Строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу. Факт получения застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство значения не имеет.

Определение N 18-КГ15-241

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Примечание: в данном деле трехэтажный жилой дом был незаконно реконструирован в шестиэтажный многоквартирный жилой дом. 

Определение N 308-ЭС15-15218

В случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Правом на подачу иска о признании отсутствующим права собственности на такой объект обладает в том числе арендатор земельного участка.

Примечание: в данном деле в качестве объекта недвижимости была зарегистрирована “инженерная рисовая система”, предназначенная для улучшения поверхностного слоя почвы. В соответствии с действующим Законом о мелиорации такого рода объекты могут находиться исключительно в федеральной собственности, однако, приватизация спорного объекта произошла до принятия данного закона. Соответственно право федеральной собственности на данный объект не может осуществляться минуя механизм истребования объекта из фактического владения других лиц. Обратное также будет нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Определение N 305-ЭС15-16772

Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды. Норма о земельных участках, на которых возведены многоквартирные жилые дома, не может применяться к данным отношениям по аналоги.

Определение N 305-ЭС15-6246

К требованию собственника земельного участка о сносе самовольной постройки, возведенной без его согласия, в случае, когда он был лишен владения этим участком, применяется общий (трехлетний) срок исковой давности, исчисляемый с момента, когда истец узнал или должен был узнать об утрате владения и о том, кто является надлежащим ответчиком.

Определение N 18-КГ16-61

Высоковольтная линия электропередачи представляет собой единый объект вещных прав, ее составные части (в частности, опоры) не являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем они не могут быть признаны самовольными постройками.

Определение N 16-КГ16-18

Выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования (в соответствии с действующими градостроительными регламентами).

Определение N 46-КГ16-8

Действие п. 4 ст. 252 ГК РФ о возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности при конкретных обстоятельствах.

Принудительная выплата компенсации допускается и в случае, если у собственника незначительной доли отсутствуют на праве собственности иные жилые помещения, если он, например, фактически проживает в другом субъекте РФ.

Определение N 18-КГ16-125

Изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение. В рассматриваемом деле заложены были трехэтажный жилой дом и земельный участок. Затем к жилому дому был пристроен четвертый этаж, а земельный участок был объединен с иным земельным участком. Суд не посчитал такие изменения предмета залога основанием для прекращения залога.

Определение N 304-ЭС16-10165

При возложении на одного из собственников помещения в многоквартирном жилом доме обязанности освободить помещение, относящееся к общему имуществу и занятое им без согласия остальных собственников, на него может быть также возложена обязанность привести это помещение в первоначальное состояние (в конкретном деле - демонтировать из вестибюля кондиционер, систему видеонаблюдения, информационное табло, отображающее курсы валют, банкомат, и передать указанное помещение товариществу).

Определение N 308-ЭС16-10315

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения недвижимого имущества с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве собственности.

В рассматриваемом деле за организацией было зарегистрировано право на долю в общей долевой собственности на помещение в размере 1/5. Право собственности на оставшиеся 4/5 доли в праве общей долевой собственности зарегистрировано за обществом. В результате проведенных организацией работ по реконструкции и техническому переоборудованию помещения его общая площадь была увеличена с 778,5 кв. м до 953,3 кв. м. В связи с этим рганизация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о признании права на долю в размере 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение.

Определение N 33-КГ16-12

Восстановление жилого помещения после пожара не является созданием нового объекта, на который необходимо признание права собственности. Примечательно, что в данном деле суд применил данную позицию к ситуации, когда после пожара в доме на двух хозяев один из собственников по сути построил отдельный дом на своей части участка.

Определение N 18-КГ17-49

Собственник жилого дома, в непосредственной близости от которого ведутся строительные работы, вправе требовать обеспечения застройщиком безопасного производства работ, в том числе установить специальный защитный козырек, а также оградительную сетку в целях избежания попадания строительного мусора и бетонного раствора со строящегося объекта на придомовую территорию.

Определение N 1-КГ17-6

Несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной ст. 32 ЖК РФ, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения, если к моменту рассмотрения спора помещение было фактически изъято без выплаты компенсации.

Определения N 304-ЭС17-1624, 304-ЭС17-1639

Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не определяет специальных оснований для установления сервитута на земельные участки, расположенные в границах полосы отвода автомобильных дорог. Такие основания закреплены гражданским законодательством.

Общество обратилось в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (далее - департамент) с заявлением об установлении в интересах общества частного сервитута на земельный участок для размещения коммерческой парковки на основании подп. 2 п. 4 ст. 39.26 ЗК РФ, указав что Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 257-ФЗ) допускается использование земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог. Однако ни положениями ЗК РФ, ни Закона N 257-ФЗ не установлено оснований для предоставления свободного (не предоставленного иному лицу) земельного участка, находящегося в публичной собственности, расположенного в полосе отвода автомобильной дороги, гражданину или юридическому лицу только на условиях сервитута.

Определение N 307-ЭС17-5707

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

Определение N 18-КГ17-121

Покупатель, который лишился приобретенной им вещи на основании решения суда, вынесенного по иску третьего лица, вправе требовать от продавца возмещения убытков исходя из реально уплаченной им за товар денежной суммы, в том числе суммы, уплаченной по расписке сверх цены по договору.

Исковая давность по требованию покупателя исчисляется с момента вступления в силу решения суда об истребовании вещи.

Определение N 11-КГ17-37

Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле.

Определение N 304-ЭС18-2938

При наличии противоречивых выводов судебной строительно-технической экспертизы о том, создает ли самовольно возведенный объект угрозу для жизни и здоровья граждан, суд должен устранить это противоречие при помощи механизмов, предоставленных процессуальным законодательством (вызов эксперта для дачи пояснений, назначение дополнительной и повторной экспертиз). Одновременные отказы в иске о сносе самовольной постройки и в иске о признании права собственности на самовольную постройку за застройщиком противоречат принципу правовой определенности.

Определение N 306-ЭС17-20590

Наличие охранной зоны энергообъекта не исключает возможность установления сервитута для получения полномочий по пользованию чужим земельным участком для целей эксплуатации объекта недвижимости (линейного объекта), не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, и в пределах той части земельного участка, которая занята опорами высоковольтных линий.

Обоснование: охранная зона линейного энергообъекта (к которым относятся ВЛ) устанавливается не для целей использования земельного участка собственником ВЛ, а для обеспечения безопасных условий эксплуатации данного объекта и исключения возможности его повреждения, определение охранной зоны не зависит от волеизъявления собственника земельного участка или сетевой организации, эксплуатирующей ВЛ. Наличие охранной зоны энергообъекта не исключает возможность установления сервитута для получения полномочий по пользованию чужим земельным участком для целей эксплуатации объекта недвижимости (линейного объекта), не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, и в пределах той части земельного участка, которая занята опорами ВЛ.

Определение N 305-КГ17-23190

Обязанность по выполнению охранного обязательства объекта культурного наследия федерального значения возлагается на собственника такого объекта, даже если указанный объект находится во владении или пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора (арендатора).

Определение N 309-КГ17-20985 

Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости.

Определение N 304-ЭС18-2923

Требования органа местного самоуправления к собственнику земельного участка о сносе самовольной постройки подлежат удовлетворению, если возведение объекта осуществляется в отсутствие разрешения на строительство и эксплуатация данного здания представляет угрозу для здоровья и жизни граждан.

Определение N 49-КГ18-13

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Такое требование не может подменять собой, в частности, требование о сносе самовольной постройки.

Определение N 305-ЭС18-12573

Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Определение N 86-КГ18-11 

Лицо, чьи права и законные интересы нарушены строительством и (или) эксплуатацией самовольной постройки или создана угроза их нарушения, вправе требовать от лиц, допустивших такое нарушение, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (например, установить снегозадержатели на скате крыши, убрать строительный мусор).

Определение N 308-ЭС18-10260

При разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков. При наличии межевого спора иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок является ненадлежащим способом защиты права.

Определение N 307-КГ18-21642

Если уполномоченный орган выдал разрешение на строительство, но впоследствии установил, что оно выдано в противоречие с действующим законодательством на момент его выдачи, то прекращение действия такого разрешения на строительство является правомерным.

Определение N 309-ЭС19-6328

В случае расторжения договора аренды и утраты интереса арендатора в исполнении судебного акта собственник земельного участка вправе заявить о процессуальном правопреемстве по иску арендатора к третьему лицу об устранении нарушения права пользования земельным участком, не связанного с лишением владения.

Остались вопросы?

По ним вы можете связаться с автором Третьяковой Дарьей Владимировной (руководитель представительства в г. Москва)

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва