Обзор практики ВС РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросу «Сделки с недвижимостью»

Весной 2020 года основное внимание приковано к новому «антикоронавирусному» законодательству в сфере аренды недвижимости. Однако стоит помнить, что новые правила не заменяют, а лишь дополняют сложившиеся ранее подходы. Мы подготовили обзор важнейших правовых позиций Верховного суда РФ в сфере сделок с недвижимостью, в первую очередь - в сфере аренды недвижимости. Возможно, нужное вам решение вы найдете именно в этих разъяснениях.

Определение No 29-КГ14-3

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором. Сама по себе отмена постановлений о предоставлении участков на праве аренды не является основанием для расторжения договора.

Определение No 306-ЭС14-929

В силу п. 1 ст. 461 ГК РФ продавец обязан возместить покупателю убытки, причиненные тем, что последний был лишён товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, за исключением случаев, когда покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Срок исковой давности по такому требованию начинает течь с момента, когда покупатель узнал об отсутствии у ответчика возможности передать право собственности (в конкретной ситуации - с принятием решения суда, в котором установлено право собственности Российской Федерации на продаваемый объект недвижимости).

Определение N 305-ЭС15-6784

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора. К суммам такой компенсации нормы о неустойке не применяются.

Определение N 32-КГ16-23

При наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора.

Определение N 309-ЭС17-1058

В случае, когда арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для снижения платы за односторонний отказ от договора аренды, он не может снизить плату до размера, который не устраняет для другой стороны последствия отказа от договора и не может компенсировать иные возможные потери. При этом нормы ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки не применяются.

Определение N 304-ЭС16-20773

В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Определение N 303-ЭС16-19319

Лицо, совершившее противоправные умышленные действия по двойной продаже одного объекта, обязано возместить причиненные этим убытки лицу, являвшемуся конечным покупателем этого объекта по одной из цепочек перепродаж, однако не приобретшему на него право собственности.

Определение N 78-КГ17-21

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. В такой ситуации продавец вправе требовать расторжения договора и возврата ему вещи, в том числе если речь идет об объекте недвижимости. Тот факт, что переход прав на объект уже был зарегистрирован в ЕГРН, значения не имеет.

Определение N 33-КГ17-10

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Определение N 5-КГ17-117

В случае просрочки исполнения обязательства по строительству квартиры и передаче ее гражданину согласованная сторонами сделки сумма доплаты за объект недвижимости в иностранной валюте подлежит расчету исходя из курса иностранной валюты по отношению к рублю на день платежа, установленный в договоре. Издержки, вызванные курсовой разницей валют, относятся на лицо, просрочившее исполнение.

Определение N 49-КГ17-34

При наличии разногласий сторон о сроке действия договора, подлежащего заключению на основании решения суда, такой срок определяется судом.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Определение N 309-ЭС18-8924

При расторжении нарушенного арендатором договора аренды и заключении замещающего договора по более низкой цене арендодатель имеет право на возмещение конкретных убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой, предусмотренной замещающим договором.

Определение N 53-КГ18-38

Для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью необходимо установить действительную волю всех сторон сделки на заключение иной (прикрываемой) сделки. Возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана, отсутствует.

Определение N 307-ЭС18-25783

Ничтожным является условие договора одного из собственников (обладателя права оперативного управления) помещения в многоквартирном доме с управляющей компанией многоквартирным домом об освобождении этого собственника от обязанности нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Остались вопросы?

По ним вы можете связаться с автором Третьяковой Дарьей Владимировной (руководитель представительства в г. Москва).

Автор

Дарья Владимировна Третьякова

Руководитель представительства в г. Москва