Обзор практики Верховного суда РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросу «Предоставление земельных участков»

Несмотря на «замедление» и даже остановку всех процессов в связи с распространением новой коронавирусной инфекции в 2020 году, принимать меры для своевременного оформления земельных участков необходимо уже сейчас.

Подготовленный нами обзор судебной практики поможет вам правильно защитить свои права при предоставлении земельных участков – определить, можете ли вы претендовать на предоставление земельного участка без проведения торгов, рассчитать верную цену выкупа земельного участка или льготный размер арендной платы.

Определение № 305-ЭС15-16772 

В договоре аренды земельного участка, заключенном застройщиком для строительства нежилого здания, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц.

Действия ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» не распространяются на случаи строительства объектов нежилого назначения.

В случаях с нежилыми зданиями подлежат применению положения абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Определение № 310-ЭС16-1609, Определение N 306-ЭС18-13221

Льготные условия по выкупу земельного участка из государственной или муниципальной собственности (2,5 % от кадастровой стоимости) применяются ко всем собственникам недвижимого имущества, независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Установление в договоре выкупной цены сверх размера, предписанного законом, противоречит указанным нормам.

Определение N 305-КГ16-10498

Если испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории, это является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность по основанию, предусмотренному п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Сведения о планируемом размещении таких объектов могут быть получены, в том числе, путем анализа карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа, содержащейся в генеральном плане.

Определение N 14-КГ17-12

Изменение кадастровой стоимости земельного участка необходимо учитывать при определении цены выкупа земельного участка из государственной или муниципальной собственности.

Обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

Определение N 307-КГ16-18929, Определение N 308-КГ17-2697

При решении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность в границах населенного пункта необходимо учитывать генеральный план, являющийся первичным по отношению к правилам землепользования и застройки.

Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности.

В связи с этим вопросы об отнесении испрашиваемых участков к границам земель общего пользования (приватизация таких земельный участков запрещена) необходимо решать в том числе с учетом генерального плана.

Определение N 304-КГ17-9125

Правом на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обладают граждане и юридические лица лишь при совокупности всех условий, предусмотренных п.4 ст. 39.6 ЗК РФ. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Даже если ранее участок был предоставлен без проведения торгов, но на момент подачи заявления о заключении договора на новый срок основания, предусмотренные п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, отсутствуют, отказ уполномоченного органа в заключении договора аренды на новый срок является правомерным.

Определение N 305-КГ17-18472

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение такого земельного участка в собственность либо аренду.

Имевшееся у застройщика право аренды земельного участка переходит к новому собственнику вновь построенного нежилого здания с момента государственной регистрации права собственности на здание, на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а договор аренды продолжает действовать.

Если же на участке расположены несколько зданий, то в силу ст. 39.20 ЗК РФ собственник отдельно стоящего здания и арендатор исходного земельного участка вправе приобрести в собственность часть этого земельного участка, занятого зданием и необходимого для его эксплуатации, при отсутствии препятствий для раздела исходного участка.

Предметом договора купли-продажи будет поставленный на кадастровый учет земельный участок, занятый отдельно стоящим зданием, сформированный для эксплуатации здания с соблюдением градостроительных правил и с учетом зоны застройки.

Определение N 307-КГ17-23029

В ситуации, когда имеется судебный спор о полномочиях выступающих от имени Российской Федерации государственных органов по распоряжению земельными участками, лица, обращающиеся в орган государственной власти, которому были переданы соответствующие полномочия, с заявлением о выкупе, не лишены права на приобретение земельного участка по цене, действовавшей на момент подачи первоначального заявления, при условии, что такие лица имели действительное намерение на приобретение земельного участка в собственность и действовали добросовестно при реализации этого права.

Перераспределение Российской Федерацией между своими органами государственных функций и полномочий по распоряжению находящимися в ее собственности земельными участками не прекращает и не изменяет возникших с ее участием гражданских правоотношений. В этом случае меняется только орган государственной власти, участвующий в соответствующем правоотношении.

Определение N 301-ЭС18-1930

При наличии нескольких заявлений о выкупе земельного участка и отказов уполномоченного органа в заключении договора купли-продажи размер выкупной стоимости должен определяться из наличия по ним единой воли и интереса в заключении договора купли-продажи, поведении лица в достижении по ним результата.

Размер выкупной стоимости должен быть определен на дату подачи того заявления о выкупе, отказ по которому был оспорен заявителем в судебном порядке.

 Определение N 302-ЭС18-22715

Добросовестный арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов при одновременном исполнении следующих условий, закрепленных пп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ:

1. Заявление подано до истечения срока действия договора;

2. У уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В этом случае опубликования извещения о предоставлении земельного участка не требуется.

 Определение N 308-КГ18-15997

Право на заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на новый срок без проведения торгов имеет правопреемник прежнего арендатора, получившего право аренды сельскохозяйственного участка с соблюдением публичных процедур.

Отсутствие государственной регистрации договора уступки прав аренды от первого арендатора к правопреемнику не влияет на невозможность противопоставить права правопреемника третьим лицам, особенно в ситуации, когда дополнительные соглашения о замене стороны к договору аренды зарегистрированы в установленном законом порядке.

Период владения первым арендатором сельскохозяйственным участком засчитывается в период владения этим участком правопреемником с целью реализации права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Определение N 307-ЭС18-16000 

В случае незаконного отказа в предоставлении в собственность арендуемого государственного или муниципального имущества, покупатель имеет право взыскать с государственного или муниципального органа ранее уплаченную им арендную плату за период оспаривания незаконного отказа в его выкупе.

Если в спорный период заявитель предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, в связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 ГК РФ признается убытками.

Иной подход позволял бы органу совершать действия в виде неправомерного отказа в выкупе при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии отказа комитета незаконным.

Определение N 303-ЭС18-26243 

Право собственности на земельный участок, ранее предоставленный в аренду, возникает с момента государственной регистрации юридического лица, созданного путем преобразования в результате приватизации государственного унитарного предприятия в акционерное общество.

Обязанность по оплате арендной платы прекращается с момента такой регистрации юридического лица, так как юридическое лицо становится собственником земельного участка и плательщиком земельного налога соответственно.

Право арендодателя на земельный участок также прекращается с момента регистрации преобразованного юридического лица и он утрачивает право на поучение арендных платежей.

Автор

Яна Юрьевна Александрова

Старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство»