На сайте используются cookie-файлы и другие аналогичные технологии. Для того, чтобы сделать ваше посещение комфортным и нашу работу эффективнее. Оставаясь на сайте, вы соглашаетесь с использованием этих технологий.

Получить консультацию

Ваше имя *

Номер телефона *

Ваш E-mail *

Задайте вопрос

Получить книгу

ФИО *

Ваша должность

Название организации / ИНН *

Отрасаль

Ваш E-mail *

Номер телефона *

Ru
Новости и аналитика

Конец эпохи долевого строительства

Квартирный вопрос

Не секрет, что одной из самых острых социальных проблем в России XX и XXI веков стало обеспечение граждан жильем. Квадратные метры стоят дорого и покупка готовой квартиры «за наличные» не по карману большинству наших соотечественников.

Спасением в 2000-е годы стало бурное развитие двух институтов: ипотечного банковского кредитования и участия в долевом строительстве жилых домов. Но сейчас один из этих институтов готовится уйти в прошлое. Разумеется, идеальными не были ни ипотека, ни «долевка». Так, банкам всё время пеняли на драконовские ставки по кредитам и навязанные комиссии и страховки. Однако по-настоящему трагического масштаба проблемы с ипотекой никогда не принимали.

Другое дело – долевое участие в строительстве. Я уверена, что в стране нет ни одного взрослого человека, не наслышанного о тысячах обманутых дольщиков.

Очевидно, что никакие скрытые комиссии не идут ни в какое сравнение с ситуацией, когда отдав последние (зачастую ещё и заёмные) деньги, люди так и оставались без жилья. Социальная напряженность росла. Дольщики требовали от правительства вмешаться, однако, существующие механизмы (как уголовно-правовые, так и институт банкротства застройщика) не давали должного эффекта. Звучали призывы финансировать достраивание домов из бюджета, но против такого решения было целых два очевидных возражения. Во-первых, денег у государства на финансирование всех неоконченных строек не хватит. Во-вторых, насколько справедливо решать частные проблемы одних граждан за счет других граждан – налогоплательщиков?

Спасти рядового дольщика

Для начала государственный регулятор решил пойти по пути ужесточения регулирования: требования как к самим застройщикам, так и к порядку оформления отношений по долевому строительству постепенно становились всё более строгими. К сожалению, эти меры оказались неэффективными. В этой связи в ближайшие годы вопрос планируется решить радикально: институт долевого участия в строительстве должен уйти в прошлое.

Долевое строительство не будет запрещено одномоментно: это вызвало бы слишком большое потрясение на рынке недвижимости. Поэтому начать решили с максимального закручивания гаек, чтобы застройщики, которые не смогут или не захотят соответствовать весьма строгим требованиям, сами отказались от практики заключения договоров долевого участия и перешли к иным способам привлечения средств на строительство. Окончательно же отказаться от модели долевого строительства планируется через 3 года, во всяком случае, именно такой срок обозначил Владимир Путин в конце 2017 года.

Временные меры

Изменения, о которых пойдёт речь ниже, внесены Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Часть его положений уже действует.

Так с 20.10.2017 существует  фонд защиты дольщиков, в который застройщики обязаны направлять по 1,2% от цены каждого из заключаемых ими договоров долевого участия. Средства этого фонда должны будут направляться на завершение строительства домов или выплату денежных компенсаций обманутым дольщикам.  На мой взгляд, это несколько спорное решение: очевидно, что этот платеж так или иначе будет оплачен из карманов дольщиков. В результате мы опять приходим к тому, что одни дольщики заплатят за решение проблем других дольщиков. В лучшем случае такую систему можно сравнить с чем-то вроде обязательного взаимного страхования. 

Но создание фонда – лишь малая часть изменений. Большая же часть новых правил начнет действовать лишь для с 1 июля 2018 года (учитывается дата получения разрешения на строительство):

Правило 1

Один застройщик – одно разрешение на строительство.

Отныне застройщик не сможет одновременно вести строительство сразу по нескольким разрешениям на строительство (и, разумеется, не может осуществлять никакую иную коммерческую деятельность). То есть если планируется строительство сразу нескольких объектов, то нужно сразу подавать пакет документов на все для получения единого разрешения. Разумеется, это повлечет весьма чувствительные затраты (например, на подготовку проектной документации на все объекты), причем на самом первом этапе работы еще до привлечения финансирования от дольщиков.

Разумеется, юристы не были бы юристами, если сразу не стали бы обдумывать пути обхода этого правила. Так, мне встречалось предложение создавать множество юридических лиц и получать по разрешению на каждое из них. Но не спешите бежать в ФНС с пакетом документов на регистрацию новых фирм, пока не дочитаете новые правила до конца.

Правило 2

Главное – опыт.

Застройщик (либо его материнское или дочернее общество) должен иметь не менее 3 лет опыта в сфере строительства многоквартирных домов в качестве застройщика, технического заказчика или генерального подрядчика. При этом построено должно быть не менее 10 тысяч кв. м жилья. Это правило вызвало целый шквал споров: многие специалисты рынка недвижимости считают, что данное требование невыполнимо для небольших компаний, работающих в маленьких городах.

Правило 3

Кто твой руководитель?

Ранее уже существовали некоторые ограничения по части лиц, которые не могут быть руководителями или главными бухгалтерами застройщика. Сейчас список таких ограничений расширился и включает в себя:

  1. лиц с неснятой или непогашенной судимостью за экономические преступления или преступления против государственной власти;
  2. лицо, подвергнутое дисквалификации: в течение всего срока наказания и еще год после его окончания;
  3. лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности или с которого были взысканы убытки по законодательству о банкротстве – в течение 3 лет со дня исполнения им судебного акта;
  4. лицо, которое менее трех лет назад было руководителем или владельцем более 25% акций или долей организации, признанной банкротом.

Перечисленные ограничения относятся не только к директору и главбуху, но и к физическому лицу – конечному владельцу 25% и более акций (долей) застройщика.

Правило 4

Проектная документация неприкосновенна, а раскрывать информации придется больше.

Застройщикам прямо запретили вносить изменения в проектную документацию, в том числе пересматривать площади квартир или этажность строящегося дома. Это правило, с одной стороны, направлено на защиту интересов дольщиков, а с другой – не позволит обойти новые правила и немного сэкономить на начальном этапе.

Также добавился ряд требований по раскрытию информации на сайте застройщика (например, в части сведений об уплате взносов в компенсационный фонд), кроме того эту информацию необходимо будет дополнительно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства.

Правило 5

Финансы под контролем.

На самом деле это не единое правило, а целый пучок правил:

  • Во-первых, застройщик не сможет строить только на чужие деньги: у него должны быть собственные средства – не менее 10% от проектной стоимости строительства.
  • Во-вторых, коль скоро ты привлекаешь средства дольщиков, ты лишаешься права брать займы или кредиты. Исключением являются только целевые кредиты, связанные с привлечением средств дольщиков (проектное финансирование в банках и ипотека). Застройщик также не может выпускать облигации, векселя и любые другие ценные бумаги кроме акций, передавать свое имущество в залог или выступать поручителем по обязательствам, не связанным со строительным проектом. В принципе размер каких бы то ни было иных обязательств, не связанных со строительством многоквартирного дома, не может превышать 1% от проектной стоимости строительства.
  • В-третьих, собранными средствами не получится распорядиться по своему усмотрению. На свои административные нужды (под которыми понимаются, в том числе, фонд оплаты труда, оплата услуг банка, услуг управляющей компании, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды) застройщику можно будет потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Этот пункт также относится к числу наиболее критикуемых: эксперты строительного рынка в один голос утверждают, что ограничить названные расходы 10-ю процентами просто невозможно.

    Законодатель не обошёл вниманием даже расходы на собственно проектирование и строительство: так авансов подрядчикам можно раздеть не более чем на 30% от проектной стоимости строительства.

  • В-четвёртых, застройщик, технических заказчик и генподрядчик обязаны иметь счета в одном банке (причём не любом, а только включенном в перечень уполномоченных банков). Застройщик не может иметь более 1 банковского счёта, причем банк наделен широкими полномочиями по контролю за расходованием средств с такого счёта.
  • В-пятых, прибыть, полученную от одного проекта, нельзя использовать для финансирования нового строительства до передачи всех квартир дольщикам по предыдущему проекту.
  • И, в-шестых, годовая бухгалтерская (финансовая) отчётность застройщика подлежит обязательному аудиту.
А теперь давайте посмотрим на взаимосвязь между некоторыми правилами:
  • в одно время проект может быть только один;
  • для начала нового проекта нужно иметь собственные (не заёмные!) средства в размере также не менее 10%;
  • по оценкам ряда экспертов в настоящий момент рентабельность строительного бизнеса не превышает 10-15%.

Таким образом, даже если застройщик вообще не будет распределять прибыль от завершённых проектов, он не сможет сколь бы то ни было существенно наращивать объемы строительства с использованием привлечения средств дольщиков (во всяком случае, в стоимостном выражении). Скорее напротив, объёмы такого строительства будут с каждым циклом уменьшаться. То есть даже в отсутствие явного запрета со временем долевое строительство станет финансово невозможным.

Жизнь после ДДУ

Мы не будем сейчас пытаться придумывать схемы для обхода новых правил: не секрет, что и старые правила зачастую обходили, например, через использование в расчётах векселей, но со временем судебная практика нашла способы борьбы с таким креативом. Очевидно, что рано или поздно все возможные лазейки нового закона также будут закрыты, и средства на строительство жилья придется брать из новых источников.

Во всех обсуждениях речь идёт, прежде всего, о банковском проектном финансировании. Минус в том, что с учетом высоких ставок по кредитам, это, скорее всего, повлечёт и рост стоимости готового жилья.

Однако также возможно, что в обиход войдет некий промежуточный вариант между долевым участием и проектным финансированием: денежные средства от дольщиков будут аккумулироваться на эскроу-счетах в банке, а банк, в свою очередь, будет кредитовать застройщика, рассчитывая, что долг перед ним по окончании строительства будет погашен из этих средств. Такая схема позволит и банку и застройщику во всяком случае не беспокоиться о том, что по окончании строительства на квартиры не найдется покупателей, в связи с чем ставка по кредиту может быть ниже. Однако стоит обратить внимание, что привлечение средств граждан на эскроу-счета нынешним законом расценивается также как долевое строительство, поэтому требования к застройщикам предъявляются те же, что и при обычной системе финансирования.

Автор
Дарья Владимировна Третьякова
Руководитель представительства в г. Москва

Похожие материалы

Обзор практики ВС РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросу «Споры о правах на недвижимое имущество»
Новости и аналитика
Обзор практики ВС РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросу «Сделки с недвижимостью»
Новости и аналитика
Обзор практики ВС РФ с марта 2015 г. по март 2020 г. по вопросу «Предоставление земельных участков»
Новости и аналитика