Получить консультацию

Ваше имя *

Номер телефона *

Задайте вопрос

Ru
Новости и аналитика

Комментарии юристов «Юрпроекта» по ситуации в кемеровском ЖКХ

3b7739fe25f7aae45c775e0b5bd2067b.jpg

Фото: Сетевое издание «МК в Кузбассе»

Если собственников жилья многоквартирного дома что-то не устраивает в работе управляющей компании, по закону они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую обслуживающую организацию. На это же указывает и ГЖИ Кемеровской области: не нравится – меняйте УК. Но если бы все было так просто…

Глобализация и оптимизация

Мы уже рассказывали читателям о приобретении московской компанией АО «Домком Инвест» трех кемеровских УК – «Жилищник», «Радуга» и «На проспекте Ленина» (ранее – УК РЭУ-10. – Прим. ред.) – и приключениях жильцов многоквартирных домов, оказавшихся под московским протекторатом. «Веселье» там продолжается. Поэтому мы решили вернуться к этой теме.

Напомним, что в конце 2017 года АО «Домком Инвест» получил на обслуживание ощутимую долю кемеровского жилфонда – почти 16% многоквартирных домов или 20% жилых площадей.

А уже в 2018 году началось несвойственное для жилищной сферы бегство домов из-под московского управления. За короткий срок «Домком Инвест» потерял порядка 20% МКД. Как нам кажется, тому были как субъективные, так и объективные причины. Из субъективных – недоверие и страх перед «Москвой». Из объективных – странная система управления кемеровскими домами через три удаленных офиса – Москву, Пензу и Нижний Новгород. Например, владелец компаний находится в столице, туда же уходят деньги собственников жилья, там же принимаются решения по кемеровским домам, оттуда же решается вопрос зарплат, сокращения персонала и других видов оптимизации затрат. Именно в ходе этой самой оптимизации местные городские номера телефонов управляющих компаний были переведены на call-центр, который находится не где-нибудь, а в Нижнем Новгороде. И теперь, когда не особо состоятельные пенсионеры звонят в родные им, как они привыкли говорить, «РЭУ», или «ЖЭК», на том конце им отвечает новгородский оператор. И сдирают со стариков за звонок по соответствующему тарифу. «Дозвониться до нашей управляющей компании напрямую теперь просто невозможно, – рассказала жительница дома по пр. Комсомольскому, 71. – Я однажды хотела спросить про оплату квартиры, проговорила по телефону около минуты, а с меня сняли целых 80 рублей».

А недавно в УК «Жилищник» сменился директор. Как нам известно, новый руководитель был назначен по доверенности организации АО «Жилсервис», которая располагается в Пензе, а в графе «основной вид деятельности» имеет запись «Консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления». Среднесписочная численность штата организации, судя по имеющимся у нас документам, ровно ноль сотрудников.

Очевидно, что при такой рассредоточенности управления маленьким кемеровским домом по всей стране – Москва, Пенза, Нижний Новгород – об оперативности принятия тех или иных решений остается только мечтать. А отследить свою коммунальную заявку через Новгород или уж тем более отстоять свои права в суде при таком раскладе – сами понимаете... Вряд ли какой собственник квартиры отправится в суд по месту нахождения ответчика – в Пензу, например. Вот и получается: люди продолжают жаловаться на снижение и без того низкого качества работы управляющих компаний, ГЖИ методично выписывает им предписания и грозит крупными штрафами. Но пока ситуация лишь усугубляется.

Части домов, которые находились на обслуживании купленной москвичами тройки управляющих компаний, удалось-таки поменять УК. Так, по данным официального сайта ГЖИ Кемеровской области, «Жилищник» с апреля 2017 до конца февраля 2019 года потерял 27 домов общей площадью больше 170 тысяч квадратных метров. УК «На проспекте Ленина» лишилась 23 домов общей площадью более 86 тысяч квадратных метров. От УК «Радуга» перешли в другие управляющие компании 38 домов площадью более 166 тысяч квадратных метров. Итого сейчас в этих трех УК на обслуживании находится 365 домов, а потеряно чуть больше чем за один год – 97 (!) домов. Это небывалый отток.

Битва протоколов

Потеряв столько площадей, а вместе с ними и денег, московские владельцы, вероятно, решили приостановить утечку и нашли выход. По крайней мере так думают жильцы домов, которые оказались в буквальном смысле в заложниках ситуации, системы и конкретных управляющих компаний. Согласно Жилищному кодексу, для смены управляющей компании жильцы многоквартирного дома должны провести общее собрание собственников, оформить по его итогу протокол и решение. При наличии 50% + 1 голос (то есть кворума) документы передаются в ГЖИ для рассмотрения, а в УК направляется уведомление о принятом решении. Так поступили жильцы семи кемеровских домов. Но тут началось самое интересное.

За время, пока ГЖИ рассматривала обращение жильцов дома №71 по проспекту Комсомольскому (объясним ситуацию на его примере), в жилинспекцию поступил еще один протокол общего собрания, по которому собственники того же самого дома в короткий промежуток времени передумали и решили оставить всё как есть. По нашей далекой от совершенства системе ЖКХ каждый следующий протокол, поступивший в ГЖИ, аннулирует действие предыдущего. И инициатива людей была тут же погашена. После неудачной первой попытки жильцы дома не отступились и предприняли вторую – снова провели собрание и снова принесли протокол в ГЖИ. Но их инициативу опять перебили аналогичным способом. Когда ситуация повторилась в третий раз, жильцы запаниковали. «Мы трижды собирали людей, – пояснил бывший председатель дома. Бывший, потому что после таких инициатив его экстренно странным образом переизбрали. – Но они не могут ходить на собрания бесконечно. У нас в доме больше половины пенсионеров, и они устают от изматывающей борьбы с УК, а главное – перестают верить совету дома. Вероятно, на это и был расчет».

Интересно то, что в законодательстве не оговорены ни сроки, ни количество протоколов, которые могут поступать в течение года в ГЖИ. Получается, что сейчас любой желающий может на коленке оформить документ с любыми подписями, подать его в ГЖИ и тем самым признать ничтожными все предыдущие результаты собраний. Подлинный это протокол или «липа» – вопрос, видимо, десятый, и его еще предстоит доказать в отдельном судебном процессе. Более того, пока один документ будет обжаловаться в суде, в ГЖИ тем временем может поступить другой, который сделает ничтожным предыдущий, а вместе с тем – и все судебные тяжбы, с ним связанные. И так до бесконечности. Ситуация крайне абсурдная, но, к сожалению, реальная. Прекрасно работающая схема в условиях несовершенного законодательства.

В поисках юридического выхода из ситуации мы обратились в коллегию адвокатов «Юрпроект». «Все проверки на подлинность возможны только путем проведения почерковедческой экспертизы, если речь идет о подделке подписей, — рассказал старший юрист коллегии Евгений Георгинский. — Если вопрос стоит об искажении сведений в протоколе, то для участников собрания следует заручиться аудио- или видеозаписью общего собрания собственников, которая будет содержать ход самого собрания, обсуждение вопросов и принятие решения по ним. ГЖИ Кемеровской области в случае поступления в ее адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания, содержащих решения по аналогичным вопросам, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Защита права собственников осуществляется путем подачи иска в суд о признании недействительным решения общего собрания собственников. Ответчиками в этом случае являются инициаторы общего собрания и лица, подписавшие протокол. Существует практика, когда ответчиками выступали все собственники. Подделка протокола общего собрания является уголовным преступлением и влечет за собой последствия согласно ст. 327 УК РФ «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов». Учитывая, что использование подделанного документа влечет за собой возникновение убытков для собственников жилья, также имеют место основания для применения ст. 159 УК РФ (мошенничество) и ст. 165 УК РФ (причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием)».
«Как нам стало известно от коллег, ситуация развивается по этому сценарию во всем нашем городе, – рассказали нам в УК «МКД». – Даже если управляющим компаниям хочется помочь жильцам и пойти навстречу, у нас этого сделать не получается. Возможно, имеет смысл решить этот вопрос на законодательном уровне, установив конкретные сроки приема заявок и ограничив их количество, к примеру, в течение полугода. А так можно удерживать дома бесконечно, а у жителей просто не будет выбора».

Новый руководитель по доверенности от АО «Жилсервис» УК «Жилищник» Евгений Берман прокомментировал ситуацию вполне предсказуемо: «Управляющая компания не может никак влиять на ход голосования жильцов дома. Мы лишь при необходимости выдаем бланки документов и принимаем решение собственников. Я считаю, что в данной ситуации борьба идет не между управляющими компаниями, и уж тем более вряд ли речь может идти о каких-то махинациях, а между несколькими инициативными группами. Если бы люди в большинстве своем были против нас, то делать нам там нечего».

Дырявая система ЖКХ

Протоколы общедомового собрания – краеугольный камень во многих скандальных историях. Теперь требования к их оформлению утверждены соответствующим Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор», который вступил в силу с 05.03.2019. Поможет ли этот приказ урегулировать процесс оформления протоколов, покажет время. Но сейчас этот документ является большим белым пятном в системе отношений между собственниками, УК и жилинспекцией. Ведь никто сегодня не проверяет подлинность протоколов собрания и решения собственников жилья. Их просто принимают во внимание весьма формально. Причем все структуры – и управляющие компании в ходе решения вопросов по ремонтам, и ГЖИ в процессе выведения дома из лицензии определенной УК. А приняв, не выдают на ознакомление по запросу, прикрываясь другим законом – о персональных данных. Получается, человек не может удостовериться даже в подлинности собственной подписи в этом документе. Чтобы сейчас жильцам дома №71 доказать, что протоколы трех неизвестных им собраний были поддельными, нужно получить их на руки. А им выдают лишь решение с указанием количества проголосовавших, без подписей и фамилий, потому что это «персональные данные». Получается, ГЖИ протоколы не проверяет, УК соответственно тоже, а единственные, кто может инициировать проверку подлинности документа – собственники жилья, – не могут даже получить протокол на руки, только через суд.

Но даже если им это удастся и даже если они докажут, что подписи в протоколе недействительные, эти подписи из протокола просто вычеркнут. И все. Не документ признается недействительным, а лишь доказанная в судебном порядке отдельно взятая подпись. Ничего не скажешь – очень удобно! Получается, чтобы изменить решение поддельного протокола, в суд нужно привести не менее 50% несогласных с ним жильцов, что само по себе абсурдно. Опыт таких судебных решений есть. И даже известны факты признания подписей недействительными. Но показательно, что по тем подписям, которые были признаны поддельными, не было возбуждено, по нашей информации, ни одного не то что уголовного дела, даже разбирательства. Мол, виноватого найти сложно.

Никем не контролируемые коммунальные тарифы, отчеты УК, которые тоже никто не проверяет, и вот еще одна дыра жилищно-коммунального абсурда – протоколы и решения собственников жилья, которые можно «рисовать» хоть каждый день, и тебе ничего за это не будет. Как будто кто-то сознательно создавал почву для злоупотреблений. Неужели контролирующие органы и государственные умы этого не видят?

Источник: Сетевое издание «МК в Кузбассе»

Персоны

Похожие материалы

Хотите пойти к юристу, чтобы он побыстрому составил вам договор?
Новости и аналитика
Внезапное прекращение эксплуатации торгового центра: особенности, проблемы, ответственность
Новости и аналитика