Как без суда уменьшить плату за землю в несколько тысяч раз

Не секрет, что размер платы за землю, будь то земельный налог, арендная плата или неосновательное обогащение, прямо пропорционален кадастровой стоимости участка.  Средняя стоимость 1 квадратного метра земли (утвержденная Постановлением коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008 № 519) в границах одного и того же кадастрового квартала может отличаться в тысячи и тысячи раз. При этом единственным критерием, обуславливающим столь внушительные различия, является вид разрешенного использования земельного участка. В этой связи для ряда собственников актуальным является изменение вида разрешенного использования, автоматически влекущее изменение кадастровой стоимости.

Разумеется, главной предпосылкой для изменения вида разрешенного использования является несоответствие между данными, внесенными в государственный кадастр фактическому использованию участка и находящихся на нем объектов недвижимости. Однако собственник участка не полностью свободен в выборе вида разрешенного использования. Постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 г. №75 были утверждены Правила землепользования и застройки в городе Кемерово. В соответствии с данными Правилами каждый земельный участок должен быть отнесен к одной из территориальных зон. Для каждой территориальной зоны установлены следующие виды разрешенного использования (ВРИ):

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Изменение основного ВРИ на другой основной, а также одного вспомогательного на другой вспомогательный осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или лица, владеющего участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Заявление подается в орган кадастрового учета (на территории Кемеровской области – Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области: г. Кемерово, ул. Тухачевского, 21). Каких-либо дополнительных разрешений или согласований в этом случае не требуется.

В случае изменения основного вида разрешенного использования на условно разрешенный вид необходимо проведение публичных слушаний. По результатам публичных слушаний администрация муниципального образования выносит постановление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, либо об отказе в предоставлении разрешения. Сведения о новом виде разрешенного использования вносятся в кадастр только на основании такого разрешения.

Наконец, возможна ситуация, когда нужный вид разрешенного использования вообще не предусмотрен для земель соответствующей категории. В этом случае необходимо перевести земельный участок в другую категорию земель в соответствии с Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (№ 172–ФЗ от 03.12.2004).

Для перевода земельного участка в другую категорию требуется, прежде всего, обратиться в орган государственной власти субъекта (на территории Кемеровской области это Коллегия Администрации Кемеровской области) с ходатайством. Содержание ходатайства и конкретный перечень требующихся документов будет зависеть от того из какой категории и в какую категорию нужно осуществить перевод. Затем, так же как и при получении разрешения на условно разрешенный вид использования, проводятся публичные слушания. В отдельных случаях может потребоваться заключение государственной экологической экспертизы. В завершении процедуры органом государственной власти субъекта выносится распоряжение о переводе земельного участка из одной категории в другую, на основании которого вносятся данные в кадастр.

Несмотря на сложность и длительность процедуры изменения вида разрешенного использования все временные и финансовые затраты, как правило, сторицей окупаются уже в первый год после проведения данной процедуры за счет существенного снижения платы за землю.

Случай из практики

Сельскохозяйственное предприятие арендовало находящийся в государственной собственности земельный участок площадью 4 451,00 кв.м. На земельном участке находилось здание, формально значившееся как «цех засолки», однако фактически использовавшееся для хранения овощей, выращенных предприятием. Специалистами Компании «ЮрПроект» было принято решение о необходимостиизменить основной ВРИ на условно разрешенный. Эффект от данных действий можно наглядно увидеть в таблице:

Таким образом, в результате изменения ВРИ размер арендной платы был уменьшен пропорционально снижению кадастровой стоимости, то есть почти в 10 000 раз.

Автор

Дмитрий Александрович Малинин

Председатель Коллегии адвокатов «Юрпроект»